Краевой рынок недвижимости

     3.3. Значимость регионального  опыта в построении российской  системы ипотечного жилищного  кредитования

     Еще до недавнего времени значительная доля ипотечных кредитов выдавалась в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Однако уже сейчас становится заметно, что регионы России постепенно начинают догонять города федерального значения. Если в 2004-2005 годах на неразвитость ипотеки в регионах оказывало влияние отсутствие предложения, то сейчас на региональный рынок постоянно выходят все новые игроки, как местные, так и федеральные банки, за счет этого объемы ипотечного кредитования в регионах значительно выросли.

     Жилищная проблема на сегодняшний день является самой актуальной для большинства населения нашей страны. Но, ипотека, как инструмент, позволяющий решить эту проблему, особенной популярностью у населения не пользуется. В феврале 2008 года, то есть чуть более года назад, большинство россиян даже не знали, что такое ипотека и как ею можно воспользоваться. Об этом свидетельствали результаты опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). Исследование проводится уже не первый год, но результаты особо не меняются.

     В этом году доля тех, кто вообще ничего не знает об ипотеке, составила 15%, еще 36% слышали об этом кредитном продукте «краем уха». Итого получается 51% граждан, которые не имеют представления о том, что с помощью ипотеки они могут улучшить свои жилищные условия. Эти цифры отражают ситуацию в целом по стране. Если в Москве ответить на вопрос «что такое ипотека?» сможет даже школьник, то в регионах с жилищным кредитованием все обстоит гораздо сложнее. И осведомленность граждан об ипотеке – это только часть проблемы.

     Регионы России представляют наибольший потенциал роста для рынка ипотечного кредитования.

     На сегодняшний день практически все федеральные банки запустили ипотечные программы в регионах России. Выход на региональный рынок крупных игроков привел к тому, что особых отличий по условиям кредитования нет. Процентные ставки, первоначальные взносы и сроки везде одинаковые. Основные различия между столичной ипотекой и региональной состоят таких характеристиках, как сумма и валюта кредита. Московское жилье традиционно более дорогое, чем в регионах, а валюту москвичи предпочитают американскую, в то время как в остальной России превалируют рубли. Кроме того, в каждом регионе есть индивидуальные отличия, касающиеся проведения сделок с недвижимостью.

     Каждый регион имеет свою специфику, например, сложившаяся практика проведения сделок на рынке недвижимости, работа государственных органов, непосредственно связанных снедвижимостью, таких как Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Федеральная регистрационная служба (ФРС). Разнятся и состояние жилого фонда, темпы строительства. По оценкам экспертов, продолжительность первой консультации клиента в регионах в 2-3 раза больше, чем в Москве, а количество встреч клиента с представителем банка до подачи пакета документов на ипотечный кредит также в 2-3 раза больше.

     Что касается требований к заемщику, то для большинства федеральных банков нет никакой разницы, где выдается кредит, в столице или в регионах – андеррайтинг проводится по международным стандартам. Особняком стоят кредитные организации, которые выдают кредиты по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. У АИЖК более жесткие требования по подтверждению дохода, а если сумма кредита более 1,5 млн. рублей (чуть более $60 тыс.), то размер первоначального взноса должен составлять не менее 20%.

     В целом у рынка ипотеки в регионах России неплохие перспективы развития. По самым умеренным прогнозам специалистов размер рынка к 2010 году достигнет $45 млрд. На сегодняшний день ипотека в нашей стране составляет порядка 4% от ВВП, в то время как в ряде стран Европы этот показатель достигает 50-80%, так что сомнений в дальнейшем росте ни у кого не возникает. Уже сейчас показатели регионального жилищного кредитования догоняют столичные. К примеру, один из крупнейших федеральных банков, предоставляющих ипотечные займы – Альфа-Банк – в прошлом году сравнял объем кредитов в Москве и регионах. Объем ипотечного портфеля банка на конец 2007 года в Москве составил $110 млн., на такую же сумму выдали кредитов и его региональные филиалы. При этом количество заемщиков Альфа-Банка в остальной России превысило московский показатель почти на 80% - 1250 против 700. И такую же тенденцию можно проследить у остальных игроков рынка ипотечного рынка.

     В ситуации, когда на фоне кризиса процентные ставки пока не собираются снижаться, эти цифры дают понять, что спрос на ипотеку в регионах высок, и в дальнейшем он будет только расти.

     Одним из ярких примеров значимости опыта  регионов в развитии ипотечной системы  кредитовании стало следующее событие. На заседании Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям при полномочном представителе Президента РФ в СФО, прошедшему 23 апреля 2009 года, было заявлено о том, что опыт Алтайского края по формированию системы земельно-ипотечного кредитования рекомендовано использовать в других субъектах РФ.

     В мероприятии приняли участие  представители сибирских регионов. Одной из главных тем для обсуждения стала проблема формирования системы земельно-ипотечного кредитования.

     Члены Комитета по муниципальному имуществу  и земельным отношениям при полномочном  представителе Президента РФ в СФО  отметили успешный опыт по решению этого вопроса, наработанный Алтайским региональным филиалом ОАО «Россельхозбанк». В частности, это касается внедрения различных моделей и механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков сельхозназначения.

     Данный  опыт рекомендовано использовать в деятельности муниципальных Центров по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства на поселенческом уровне в других субъектах РФ Сибирского Федерального Округа, сообщает пресс-служба Алтайского филиала ОАО «Россельхозбанк».

     Российские регионы разительно отличаются друг от друга уровнем жизни, развитостью инфраструктуры, направленностью экономики. Внедрение системы ипотечного кредитования в различных регионах позволяет оценить, насколько эффективна та или иная схема выдачи кредитов в различных экономических условиях.

     Специфика регионов диктует свои условия для ипотеки, что ведет к развитию и совершенствованию системы в целом. Региональный опыт оценивается, анализируется различными специалистами – представителями банков, ипотечных организаций, риэлтерских контор, представителями местной и федеральной власти. На основе этого анализа вырабатываются комплексные меры по улучшению системы кредитования не только в регионах, но и по России в целом. Таким образом, можно сделать вывод о том, что региональный опыт имеет большое значение в построении системы российского ипотечного кредитования. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Реформирование  системы государственного управления в России – одно из главных условий  ускорения социально-экономического развития страны. Одним из важнейших направлений является административно-правовое регулирование общественных отношений в сфере обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства как неотъемлемой части стабилизации экономики государства.  Проблема обеспечения жильем граждан РФ –  основная социальная проблема, стоящая перед Российским государством.

     Жилищная  проблема в России, и в Алтайском крае в частности, до сих пор остаётся нерешенной. Для большинства граждан сегодня в условиях сокращения государственного участия в обеспечении их жильем ипотечный кредит представляется единственно возможным способом решения жилищного вопроса.

     Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и имеет ряд своих особенностей. Во-первых, он организован таким образом, что одновре менно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаи модействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, объекты жилищного фонда наделены еще одной уникальной способностью в отличие от других товаров. В силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а  товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости

    В ходе проведения данного диссертационного исследования выявилась  необходимость  изучения функционирования ипотечного рынка недвижимости, федерального и  регионального, оценку тенденций и  прогноз ситуации.

    Результатом проведенного исследования стала разработка концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, которая  отразила в себе теоретические и  практические основы функционирования российской системы жилищного ипотечного кредитования.

     Решены  следующие задачи:

    1. Изучена сущность и развитие  рынка ипотечного кредитования;

2. Проанализировано  развитие ипотечного кредитования  в Алтайском крае;

3. Разработана  концепция взаимосвязи и взаимодействия  жилищного и ипотечного рынков.

     Получены следующие научные результаты:

• проанализирован зарубежный опыт системы жилищного ипотечного кредитования  и определена степень его применения на уровне региона;
• разработана схема кредитования, состоящая из трех основных участников жилищного ипотечного кредитования (заемщик-риэлтор-банк) и их взаимодействия с другими субъектами жилищного рынка в пределах  региона;

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Белобанов И.Т. “Операции с недвижимостью в России” – М: Финансы и статистика, 2006 г.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000
3. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал. Государственный Экономический Университет, 2007.
4. Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11
5. Гражданский Кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ – СЗ РФ, 1994, № 32, ст.3302.
6. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт. - 2000 г. - № 12
7. Закон РФ “Об ипотеке” от 16 июля 1998 № 102-ФЗ
8. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2006. - С.45-47.
9. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ, 2002
10. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2007. - С.65 - 66..
11. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2002.-С. 98- 101.
12. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара “Современные проблемы экономики и менеджмента”. - Новосибирск: СГГА, 2005. - С. 173-179..
13. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее//под ред. И.С. Радченко. - М.: ГроссМедиа, 2004.
14. Ипотека в вопросах и ответах. Кириенко А. А. Издательство: "Юридический Дом "Юстицинформ"" 2007, 208 с.
15. Ипотека: 100 вопросов и ответов. Симионов Ю.Ф., Далаксакуашвили И.Л., Ясько В.Л. и др. Издательство: "Феникс" 2006, 252 с.
16. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом “Аудитор”, 2008.
17. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 2003 г. - № 16.
18. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. - Новосибирск, 2000.-С. 180-181.
19. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 2003. - № 8. - С.26.
20. Косарева Н.Б. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО: Экономика и организация производства.- 2008. -№ 11. — С. 171-184.
21. Кук Дж. Ипотечное кредитование в России // Банки и страхование + ценные бумаги для всех.- 2001.-№9. -С.7-8.
22. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки.-2004.-№ 18.-С. 12-13.
23. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. -2004.-№22.-С. 8-9.
24. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. - 2008. - № 7. - С. 47-56.
25. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002
26. Новицкий И.Ю. Земля для всех одна // Юридический мир №2 1997г.
27. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кредит // Экономическое возрождение России. -М.: “ДелоЛТД”, 2003.
28. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг // Бюллетень финансовой информации. - 2005. - № 9. - С. 48-52.
29. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). - Новосибирск: СГГА, 2007. - С. 245-249.
30. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. - М.,2008.
31. Принципы ипотечного кредитования в России: Программа агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе.- М.: Строительная газета, 2004.
32. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит.- 2007. -№3.- С. 53-57.
33. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2006. -С.186- 191.
34. Соколов В.Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования// Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики. Материалы к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: НГТУ, 2005. - С.309-310.
35. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. - 2001. -№ 8. -С.52-59.
36. Терновская. Е.Н. Ипотека: проблемы и перспективы// Хозяйство и право.№9. 1997г.
37. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001.
38. Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 6. -С.52-61.
39. Шипкова О.Т., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели// Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2008. -С. 101-102.
40. Щербаков А.И., Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.И. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональных уровнях // Известия вузов “Строительство”. - 2005. -№ 7 (487). - С.88-93.
41. http:// www.ipmconsult.ru/articles/154.html
42. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm