Краевой рынок недвижимости

     Выгода  отношений риэлтор-банк очевидна. На основании этого, предлагается принципиально новая схема отношений.

     Предлагаемая  схема ипотечного кредитования:

1. Потенциальный заёмщик подаёт заключает договор с риэлтором и оговаривает желаемую сумму кредита и желаемый срок кредитования.
2. Риэлтор проверяет пакет документов, подтверждающих платёжеспособность заемщика, и передает их в банк для отдела андеррайтинга
3. Банк рассматривает заявление заёмщика и представленный пакет документов и принимает решение о возможности выдачи кредита.
4. Заёмщик через риэлтора получает письменное (письмо–подтверждение) или устное одобрение банка, где указаны основные условия кредитования:
1. размер кредита;
2. срок кредитования;
3. процентная ставка по кредиту;
4. график погашения кредита;
5. срок действия письма-подтверждения.
5. Риэлтор подбирает варианты квартир, которые удовлетворяют условиям Банка и Заёмщика.
6. Риэлтор предоставляет в Банк пакет необходимых документов по выбранной Заёмщиком квартире.
7. Банк подписывает с Заёмщиком кредитный договор в случае положительного решения о выдаче кредита под выбранную квартиру.
8. Риэлтор осуществляет оформление договора купли-продажи квартиры между Продавцом и Заёмщиком.
9. Риэлтор содействует регистрации договора купли-продажи и залога квартиры в местном комитете по регистрации прав.
10. Заёмщик оформляет страховой полис.
11. Заёмщик получает кредитные средства и расплачивается с Продавцом квартиры.
12. Банк оплачивает услуги риэлтора.
13. Заёмщик, в соответствии с графиком, погашает кредит.
14. После погашения кредита, снимается залог с квартиры.

     Таким образом, банки будут работать не с заемщиками, а с риэлторами. Это принципиально новый подход. Есть  все основания предполагать, что в скором будущем такая  схема примет массовый характер. В  этом случае клиенты ряда банков впервые  увидят своего кредитора только в момент подписания кредитного договора. До этого все отношения будут проходить через риэлтора или ипотечного брокера.

     Данная  схема приведет к тому, что оплачивать услуги риэлтора будут банки, а не заемщики. Оценка стоимости труда  риэлтора будет определяться в результате борьбы банков за лучшего риэлтора. Банки будут стараться всеми силами стараются привлечь на свою сторону опытного специалиста.

     Это выгодно риэлтору, так как ему  всё равно, с какой стороны  он получает деньги.

     Выгода заемщика – принципиально для него ничего не меняется. Он также получает в свое распоряжение специалиста, который помогает ему в оформлении всех бумаг и получении кредита. Разница лишь в том, что услуги риэлтора не будут ничего стоить. Это приведет к тому, что абсолютно все потенциальные заемщики будут обращаться к риэлтерским услугам.

     Данный  факт увеличивает вероятность получения  ипотечного кредита (так как работу ведет грамотный специалист, который  сможет дать нужный совет и найти  тот или иной выход из затруднительной ситуации). Очевидна здесь и выгода банка – он также получает новых клиентов, чьи документы проверены. Оплата труда риэлтора банком станет своеобразной гарантией того, что документы соответствуют действительности.

     Ещё одна выгода для банка заключается в том, что если в банк придет клиент, то в результате можно будет заключить один договор (хотя в некоторых случаях после этого клиента приходят его родственники и знакомые). С приходом  риэлтора в перспективе могут быть десятки договоров.

     Ряд возможностей для заемщика сегодня не рекламируется банками, поскольку их осуществление возможно только при содействии риэлтора.

     Описать единую для всех последовательность действий в данном случае невозможно, поскольку каждый раз это частный  случай, условия которого четко отражены только в конкретном кредитном договоре и зависят от финансовых возможностей должника. Но факт, что без помощи риэлтора вероятность получения такого кредита крайне мала.

     Современный отечественный рынок ипотечных  кредитов активно развивается, заемные средства для приобретения недвижимости становятся более доступными. С появлением иностранных банков-кредиторов не встает вопрос о гражданстве получателя ссуды.

     Следовательно, в ближайшие годы количество кредитов на покупку квартир будет расти и здесь без тесного сотрудничества банковских структур и риэлтерских компаний не обойтись.

     3.2. Разработка комплекса  мер по совершенствованию процессов  взаимодействия жилищного и ипотечного  рынков

     Определяя основные направления и подходы  к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
• кредитование жилищного строительства;
• государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

     Основой предлагаемой концепции является создание рыночной системы долгосрочного  ипотечного кредитования граждан для  приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

     Концепция предполагает создание целостной системы  ипотечного жилищного кредитования, которая будет включать в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизмы обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

     Концепция учитывает применяемое в мировой  практике большое многообразие моделей  и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных  кредитов. На первичном рынке взаимодействуют  кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

     Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

     В рамках развития ипотечного кредитования как инструмента развития жилищного  рынка предлагается стимулировать  инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

     Основная  проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно  оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень  риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

     Строительный  кредит выдается застройщику при  условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

     Данный  механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

     Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных  банковских условиях, но не располагающих  достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20-50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

     Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

     Создание  указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику края и страны в целом.

     Также, в первую очередь, система долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный  опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

     Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

     Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
• создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
• создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
• налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
• создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.