Сущность и необходимость оценки кредитоспособности

 

Выбор конкретного метода оценки зависит  от вида объекта оценки ее цели. Во многих случаях расчета стоимости имущества  пользуются несколькими методами, поскольку каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом при получении различных результатов необходимо их согласовать, т.е. определить стоимость, отдавая предпочтение тому или иному методу.

Оценка различных видов имущества

                

                Ипотека (недвижимое имущество)

     Целостный  имущественный комплекс

В мировой практике оценки имущества предприятий используют два основных подхода: оценка средств  и оценка бизнеса. Первый подход состоит  в простом суммировании стоимости средств, которые используются предприятием в собственной деятельности. Второй подход предусматривает оценку предприятия с точки зрения его доходности  (применяется для рентабельных предприятий).

Здания и сооружения

Для оценки зданий и сооружений используют все три метода – аналогов продаж, доходности и затрат. При этом в зависимости от конкретной ситуации (специфики объекта оценки, наличия рынка и достоверной информации о рынке и т. п.) предпочтение отдают тому или иному методу.

 Жилые здания, коттеджи, квартиры и гаражи 

Преобладающим методом является метод  аналогов продаж, это связано с  тем, что рынок достаточно развит и имеется достаточная и достоверная  информация. При этом можно использовать и другие методы.

 Земельные участки

Преобладающим методом является метод  доходности. При наличии достаточно развитого рынка и достоверной  информации можно использовать метод  аналогов продаж.

 Объекты незавершенного  строительства

Для оценки объектов незавершенного строительства используют, как правило, затратный метод. Однако можно использовать и другие методы (аналогов продаж или доходности) для определения стоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта. При этом учитывают физический износ объекта оценки и вычитают затраты на консервацию и расконсервацию объекта.

Движимое имущество

 Машины и оборудование

Оценка серийного оборудования осуществляется с использованием метода аналогов продаж.

Для оценки несерийного оборудования используют затратный метод с учетом накопленного износа, а также доходный метод, в случае если возможно выделить часть дохода который приносит объект оценки.

При этом, если оборудование смонтировано, необходимо вычесть затраты на демонтаж, упаковку и транспортировку.

 Транспорт

Для оценки транспорта, как и для  оценки оборудования, используют метод  аналогов продаж и затратный метод  с учетом накопленного износа.

Ценные бумаги

При оценке ценных бумаг (акций, облигаций, облигаций внутреннего государственного займа, сберегательных депозитных сертификатов, векселей) используют доходный метод с учетом возможных рисков и метод аналогов продаж (на основе информации о котировках ценных бумаг на фондовом рынке).

Требования к отчету об оценке

В соответствии с «Нормами профессиональной деятельности оценщика», утвержденными УТО, отчёт об оценке должен  содержать следующие разделы:

1. Идентификацию объекта оценки и объёма оцениваемых прав (интересов)
2. Цель оценки
3. Ожидаемый характер использования оценки
4. Определение видов стоимостей, которые рассчитывались
5. Дату оценки
6. Условия, которые ограничивают использование отчёта
7. Оценочную стоимость (значение)
8. Обоснование любого отступление от этих норм
9. Сертификат (письменное подтверждение оценщика корректности и независимости  оценки, в соответствие с формой установленной «Нормами…» и приведенной ниже)

10. Информацию об объекте оценки, которая позволит третьим лицам адекватно понимать отчет и сформировать правильное представление об объекте оценки, т.е.:

• Детальное описание объекта оценки (при необходимости анализ наиболее эффективного использования объекта)
• Анализ и описание рынка
• Описание процесса сбора и анализа информации при оценке
• Информация, которая использовалась при оценке (со ссылкой на первичные документы)
• Анализ и интерпретация информации
• Описание оценочных процедур
• Обоснование причин отказа от использования любого из трех общепризнанных методов оценки
• Расчеты и выводы
• Копии документов, которые использовались при оценке

 

При этом в зависимости от целей  и задач оценки выполняемой работниками банка, некоторые разделы могут уточняться и дополняться

Примерная форма Сертификата, подтверждающего  корректность и независимость  оценки следующая:

«Я, основываясь на своих знаниях  и уверенности, подтверждаю, что:

• Фактические данные, приведенные в Отчете, являются достоверными;
• Приведенный анализ и выводы ограничиваются только приведенными в Отчете выводами и ограничивающими условиями
• У меня нет личных текущих и ожидаемых интересов в оцениваемом объекте, личной заинтересованности в результатах оценки и любого предубеждения в отношении любой заинтересованной стороны
• Размер моего гонорара не связан ни в какой мере с определением заранее обусловленной стоимости или обусловленным порядком ее определения, с моим суждением о стоимости вообще, с любым другим событием
• Мой Отчет подготовлен в соответствие с «Нормами профессиональной деятельности оценщика» (или другими Нормами или Стандартами)
• Я лично провел (или не проводил) инспекцию объекта, который был предметом этого Отчета (должно быть указано кто лично проводил инспекцию объекта); никто не оказывал мне профессиональную помощь (если такое лицо или лица были – указать их имена и профессиональную подготовку)
• Личная подпись оценщика»

  Приложение к Отчету копий  документов, подтверждающих профессиональную подготовку оценщика и лиц, которые оказывали ему профессиональную помощь не обязательно.

В случае предоставления залогодателем  в банк Отчета независимой экспертной фирмы об оценке имущества, передаваемого  в залог, работнику банка при  рассмотрении Отчета необходимо обратить внимание на цель оценки (обязательно должно быть - для передачи в залог) и вид стоимости.

Особенности оценки имущества  с целью залога.

В кредитных взаимоотношениях стороны связаны обязательствами, обусловленными кредитным соглашением, поэтому они не являются независимыми (в случае невыполнения своих обязательств заемщиком отчуждение предмета залога является обязательным). Кроме того, срок реализации заложенного имущества ограничен. Это связано с тем, что банк естественно стремится удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в наиболее сжатые сроки, чтобы минимизировать возможные затраты в случае отвлечения кредитных ресурсов из оборота.

В соответствие с «Нормами профессиональной деятельности оценщика»  УТО, ликвидационная стоимость – это стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был бы короче «разумно длительного» для данного вида объектов на данном рынке. Именно поэтому целесообразно оценивать предмет залога по ликвидационной стоимости (стоимости при условии вынужденной продажи), а не по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость  всегда ниже рыночной, что обусловлено, прежде всего, различием сроков реализации имущества. Следовательно, при заключении договора залога необходимо ориентироваться на ликвидационную стоимость имущества.

При расчете суммы выдаваемого  кредита необходимо учесть, что для  банка реализация залогового имущества  всегда связана с определенными  затратами, которые банк (кроме удовлетворения своих требований по кредиту) должен будет компенсировать из суммы вырученной от реализации. Состав и размер таких затрат в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога:

• добровольное отчуждение (в случае предоставления залогодателем банку поручения на отчуждение имущества) с привлечением третьих лиц – посредников или  самостоятельно, с передачей банку имущества на баланс для дальнейшей реализации или без передачи;
• принудительное отчуждение (в случае возникновения спорных вопросов) – реализация имущества судебным исполнителем с публичных торгов (аукциона)

Конкретный способ реализации залогового имущества, в свою очередь, определяется исходя из его достаточности для  удовлетворения всех требований банка  по кредиту и наличия согласия залогодателя на добровольное отчуждение имущества. К возможным затратам, состав которых в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога, можно отнести следующие:

• налог на добавленную стоимость
• оплата госпошлины за совершение исполнительной надписи нотариуса на договоре залога - в размере 2 % от суммы подлежащей взысканию (в соответствие с пунктом 3 статьи 3  Декрета КМУ «О государственной пошлине»)
• оплата за размещение информации о реализации в средствах массовой информации о продаже (по тарифам СМИ)
• оплата услуг посредника, в случае реализации через:

а) брокерскую контору  или биржу – в среднем 5 % от суммы реализации;

б) аукцион – оплата эксперту – от 500 грн. (цена договорная), оплата организатору аукциона – от 2 % (цена договорная), оплата судебному исполнителю – до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов  граждан (в соответствие со статьей 47 Закона Украины «Об исполнительном производстве»).

• оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения имущества юридических лиц – 5 % от суммы договора (в соответствие с  пунктом 3 статьи 3  Декрета КМУ «О государственной пошлине»)
• оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества физических лиц – до 1 % от суммы договора
• оплата госпошлины за продажу имущества через товарную биржу или с публичных торгов (аукциона) – до 1% от стоимости имущества
• оплата госпошлины за подачу банком искового заявления имущественного характера –  5 % от цены иска
• затраты по содержанию залогового имущества (в случае принятия его банком на баланс) – определяются экспертным путем

Таким образом, расчет суммы выдаваемого  кредита должен производиться  исходя из того, что сумма полученная в  результате возможной реализации залогового имущества кроме  удовлетворения требований банка по кредиту (возврат основного долга, процентов, штрафных санкций и пени) должна  покрыть сумму затрат, связанных с этой реализацией.

Кроме того, учитывая, что  срок действия оценки  ограничен,  при определении размера и  графика погашения кредита, срок которого превышает срок действия оценки, кредитному работнику необходимо учесть динамику рынка, прогнозы состояния предмета залога (с учетом накопленного износа)  и изменения долговых обязательств (основного долга по кредиту, процентов по нему, штрафных санкций и пени), с тем, чтобы долговые обязательства заемщика в любой момент времени были обеспечены залоговым покрытием не ниже требуемого уровня, а в дальнейшем после выдачи кредита – отслеживать фактическое значение этого показателя. Это позволит банку, в случае невыполнения обязательств заемщика по кредиту, своевременно начать работу по обращению взыскания на предмет залога и полностью удовлетворить свои требования по кредиту из выручки, полученной от реализации предмета залога.

В практике оценки имущества предприятий срок действия оценки, как правило, не превышает трех месяцев, что связано с периодичностью составления бухгалтерской отчетности, которая используется при проведении оценки. 

 

4. Анализ обеспечения кредита на примере ООО «Альфа».

 

Оцениваемый объект – кожевенный цех, основные фонды, которые  принадлежат ООО «Альфа»,  расположенного в селе Михайловка Нововоронцовского  района и состоят из следующих  групп и подгрупп:

– производственные встроенные помещения первичной  переработки шерсти,

– оборудование технологического процесса обработки  шерсти:

а) машина дисковая,

б) машина разбивочная  ручная,

в) машина мездрильная,

г) машина гладильная,

д) машина разбивочная,

е) машина чесальная,

ж) машина рубильная,

и) машина стригательная

к) сушка УСШ – 1,

л) водонагреватель  ЭПЗ – 600,

м) стиральная машина

н) электроводонагреватель СНОС – 800,

п) мойка 12,5

р) моечная установка  ОРГИ – 990

– авто транспорт:

а) автомобиль КамАЗ 55102 – 2 шт

б) автомобиль УЛЗ 31151

в) трактор К  – 701 «Кировец»

г) трактор ТМЗ – 80 – 2 шт

д) трактор МТЗ  – 82

– сельхозтехника,

а) приставка  ПЗСС – 8

6) борона БДТ  – 7

в) борона БДТ  – 3

г) плуг ПЛН – 8 – 40

                      Характеристика помещений.

Встроенные  помещения, которые входят в состав оцениваемой группы, находятся в  отдельно стоящем здании, предназначенном по своему функциональному назначению для  обработки кожи и шерсти мелкого и крупного скота.

Здание введено  в эксплуатацию в 1984 году. По конструктивной схеме здание  одноэтажное без  подвала неполнокаркасное с продольными несущими кирпичными  стенами. Состоит из следующих конструктивных элементов:

 

 

Фундамент               ленточный бутобетонный,

Стены /колонны/                  кирпичные

Перегородки     кирпичные

Перекрытия                              деревянные

Кровля                 асбестоцементные листы

Полы                                            бетонные

Проемы               деревянные, металлические

Отделочные  работы    штукатурка стен, известковая  окраска

 

Здание и  в частности помещения оценки оснащены канализацией, водопроводом, электроосвещением, оборудованием вытяжной вентиляции.  Горячее  водоснабжение осуществляется электроводонагревателем. В полу цехов предусмотрены  подпольные каналы для стока отходов воды при выполнении производственного  процесса промывки шерсти.