Сущность и необходимость оценки кредитоспособности

По функциональной схеме оцениваемые помещения  находятся в здании, которое по  проекту предназначалось под  корнеплодохранилище и находится  в непосредственной  близости со зданиями аналогичного назначения. В  процессе эксплуатации здание было  перепрофилировано под кожевенный цех. На момент и дату обследования объект оценки состоит из следующих помещений:

Коридор – 13.6 в.м,

Туалет – 1.5 кв.м.

Лаборатория – 7.5 кв.м.

Вентиляционная  – 11.0 кв.м.

Склад – 41.74 кв.м.

Цех промывки – 65.44 кв.м.

Цех чесально –  разбивочный – 83.53 кв.м.

Цех оснастки – 14.8 кв.м.

Вход в оцениваемые  помещения осуществляется непосредственно  с улицы.

В соответствии с проведенным исследованием  по состоянию на 11.03.2000 согласно выполненным  обмерам принимаем к расчету помещения объекта оценки со  следующими технико-экономическими показателями:

Общая площадь  – 253.93 кв.м.

Площадь застройки  – 287.9 кв.м.

Высота – 4.2 м

Строительный  объем – 1209 куб,м,

 

При оценке объектов недвижимости обычно используются общепринятые методы:

- метод затрат;

- метод аналогов  продаж;

- оценка по  доходу.

Поскольку рынок  объектов недвижимости в Нововоронцовском районе не  сформировался, а также, учитывая функциональное назначение объекта, его  месторасположение, направленность, и когда аналоги оцениваемому объекту  отсутствует вовсе, применение методов по доходу и аналогов продаж не находит  разумного применения.

При определении  оценочной стоимости объекта  оценки под залог,  преимущественно  использован один из общепризнанных в мировой практике – оценка по  затратам.

При определении  восстановительной стоимости, как  сказано выше, существует  необходимость  принятия концепции, исходя из которой, принимается решение о выборе  вышеуказанных методов. Каждый метод  учитывает одну концепцию восстановительной  стоимости:

стоимость воссоздания;

стоимость замещения. 

 Стоимость  воссоздания – это расчетная  величина стоимости  строительства  в текущих ценах на дату  оценки точной копии объекта  или полного его  конструктивного  и функционального подобия, с  учетом применения способов производств  и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой  недвижимости.

Стоимость замещения  – это оцениваемая стоимость  строительства в текущих ценах  на дату оценки сооружения с полезностью, равной  полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов,  современных стандартов, проекта, планировки и т,д. (стоимость строительства аналога  объекта оценки).

Практика оценки в Украине сложилась следующая. Оценщики определяют  восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воссоздание объекта  оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора  аналогов по конструктивным и функциональным показателям.

Конструктивные  – это отвечающие по основным конструктивным признакам  объекту оценки (могут немного отличаться по кубатуре и др.). Функциональные  подбираются из принципа схожести функциональной принадлежности зданий, но и с  учетом сходства в конструктивном плане.

Единичные показатели сложены в ценах и нормах, введенных в действие с 1  января 1969 года. Укрупненные единичные показатели восстановительной стоимости  учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также  общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость  проектно – изыскательских работ и многие другие затраты, связанные со  строительством. Укрупненные показатели составлены в виде таблиц, которые включают  восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных  работ, в  том числе санитарно – технических устройств (центральное отопление,  вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация и пр.), электротехнических и электрослаботочныхустройств, вводов и выпусков.

В состав таблиц восстановительной стоимости входят следующие показатели:

а) группа капитальности  здания и сооружения;

б) характеристика конструктивного решения здания и сооружения и степень его  благоустройства;

в) стоимость  за 1 кв. м помещения, характеризующего размеры здания и сооружения;

г) необходимые примечания, надбавки и скидки, связанные с наличием или отсутствием в  оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные веса конструктивных элементов и устройств  в %.

Дальше сумма  затрат изменялась с учетом увеличения стоимости строительства  относительно сметной стоимости строительства в ценах 1969 года – индекса  удорожания К.

По своей  структуре индекс удорожания К делится  на две составные  нормативную и рыночную.

Нормативная составная отображает увеличение базисной сметной стоимости  строительно – монтажных работ в ценах 1984 года по отношению к ценам 1969 года,  согласно Постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г. «Об утверждении индексов  изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ» и «Порядка определения  стоимости строительства, что осуществляется на территории Украины», утвержденного  приказом №183 Госкомградостроя Украины от 18.10.1996 –  увеличение  стоимости в ценах 1997 г относительно цен 1984 г.

Рыночная составляющая отображает увеличение стоимости строительства  относительно его нормативной (сметной) стоимости. Она получена в результате анализа работы предприятий и организаций строительной отрасли в Херсонской области, а так же на основании письма Госкомитета по градостроительству и архитектуре №7/3 – 88 от  З1 01.2000г,

Таким образом, восстановительная стоимость определяется по формуле:

 

В = Ч х Се х К,

 

где В – восстановительная  стоимость здания;

Ч – общий объем помещения, куб. м.;

Се – базовая  восстановительная стоимость 1 куб. м. объема в ценах 1969 г., руб.;

К – индекс удорожания на дату оценки.

 

Общий алгоритм оценки затратным методом:

• Сбор информации, натуральное обследование объекта, подсчет объема элементов, выбор строительного аналога;
• Определение стоимости объекта оценки, исходя из стоимости единичного  показателя строительного аналога;
• Определение рыночного коэффициента изменения сметной стоимости на дату оценки с  учетом нормативной и рыночной составляющей, т.е. индекса удорожания;
• Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения;
• Определение накопленного износа;
• Определение остаточной стоимости;

 

Конструктивные  элементы зданий:

- фундамент  (ленточный, свайный, монолитная  плита, стаканного типа);

- стены (монолит,  кирпич, железобетон и др.);

- перекрытия (балочные, безбалочные);

- кровля (совмещенная, скатной формы);

- инженерные  сети (водопровод, канализация, электроосвещение, телефонные линии, радио –  и телесети);

- отделка (простая,  повышенная);

- проемы (двери,  окна).

На уменьшение стоимости объекта влияет:

Накопленный износ – уменьшение стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, морального,  внешнего устаревания или всего вместе.

Физический износ – разрушение строительных материалов и конструкций  под  действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки,  неправильная эксплуатация и т.д.) Физический износ рассматривается как широкое  понятие, объединяющее как естественный износ материалов под воздействием  природно–климатических факторов (процессы, развивающиеся во времени), так и  износ в виде различных дефектов и деформаций, появление которых есть следствие  жизнедеятельности человека.

Моральный износ  – старение зданий или его элементов  по отношению к  существующим на момент оценки объемно – планировочным, санитарно – гигиеническим,  конструктивным и др. нормам.

Внешний износ (экономическое устаревание) – это  обесценение оборудования,  вызванное  внешними факторами. Среди них политические экономические,  технологические  и другие изменения происходящие как в стране, так и во всем мире.

Оценка физического  износа выполняется в соответствии с правилами определения  физического  износа зданий, утвержденные Госкомитетом Украины по жилищно–коммунальному  хозяйству. Удельный вес каждого  конструктивного элемента  определяется с аналога и по данным  визуального осмотра. В прочие включаются: устройство отмостки, подъезды, навесы,  карнизы и т.д.

Средневзвешенный  физический износ определяется так:

 

Ф =   ф * С, 

 

                  где Ф – величина физического  износа;

                        ф – величина физического износа отдельной конструкции ,

                        С – часть стоимости этой  конструкции в составе здания.

Значение Ф  округляется до целого. Коэффициент  физического износа определяется на основании формулы:

 

К= 1- Ф /100

 

При оценке оборудования наиболее уместным является следование принципу  «разумной осторожности», который заключается в том, что  при наличии  неопределенности следует  отдавать преимущество более пессимистической оценке.

В процессе оценки целесообразно осуществить условное разделение  оборудования на группы по функциональному признаку:

 а) рабочие  машины и оборудование,

 б) силовые  машины и оборудование,

 в) измерительные  приборы;

 г) вычислительная  техника; 

 д) транспортные  средства;

 е) прочие  машины и оборудование;

 по стоимостному  признаку: 

 а) дорогостоящее,  сложное, уникальное оборудование;

 б) серийное  оборудование;

 в) недорогое  оборудование преимущественно вспомогательного      назначения 

Оборудование  подвержено более быстрому износу, чем здания и сооружения.  Оценка  оборудования  требует  более  глубокого  изучения  следующих  сведений: назначение  оборудования,  режим  и  условия  эксплуатации,  нормативный  срок  эксплуатации, порядок и сроки обслуживания. Все эти данные должны позволить  правильно оценить физическое  состояние оборудования,  его функциональную  пригодность, определиться с выбором объектов – аналогов для сравнения.

Источниками информации являются стандарты, схемы технологических  процессов, специальная и учебная  литература, техническое описание оборудования,  консультации специалистов, прейскуранты, старые  каталоги, счета, бухгалтерская  документация.

Если при  оценке оборудования обнаруживается наличие  нескольких видов износа,  то следует  определить значение накопленного износа и коэффициента пригодности  оборудования:

          

           Кг = (1 – Иф/100) *(1 – Имор/100) * (1 –  Ивн/100)

 

                                              где  Иф – физический износ  в процентах, 

                                                     Имор –моральный износ в процентах, 

                                                     Ивн – внешний износ в процентах.

 

          Расчёт стоимости помещений по  методу затрат.

Стоимость замещения  помещений определяется по формуле:

             

Сз = Я*Се*К,   где Сз – стоимость замещения помещений;

                                      Я – общая площадь помещения,  кв. м.;

                                      Се – базовая стоимость 1 кв. м. площади в ценах 1969

                                      К – индекс удорожания стоимости строительства

                                                  Таблица №6.

                                 Удорожание стоимости строительства 

 

Составная индекса  удорожания  стоимости строительства	Значение  коэффициентов	Источник информации
Нормативная составная  увеличение   базисной   сметной  стоимости   в   ценах   1984г.  относительно цен 1969г.	1.17	Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. «Об  утверждении  индексов  изменения сметной стоимости  строительно-монтажных  работ  для стр – ва»
Нормативная составная  увеличение   базисной   сметной  стоимости   в   ценах   1997г.  относительно цен 1984г.	1.111	«Индексы  по  отраслям народного хозяйства».
Рыночная составная                            вщая стоимости строительства  на дату  оценки относительно его  базисной  сметной стоимости в  ценах 1997  года	2,2	Индекс изменения  цен  строительно – монтажных  работ в  ценах 1997 г. относительно к  3 кв. 1999 г. Данные  облсовета  Херсонской области.
Рыночная составляющая индекса  информации с начала 4 квартала  1999 г до момента оценки	1,179*	Расчет эксперта
Окончательное значение индекса  К	3,372