Содержание

                       Стр.

Введение

 

     Одной из приоритетных задач государства  сегодня является создание условий для реализации конституционных прав на жилище и обеспечение граждан России комфортным и доступным жильем. В том числе восстановлена и частная собственность на жилье.

     Первая  в списке по реализации прав на собственное  жилье стоит правовая операция по приватизации жилищного фонда. На сегодняшний день это является наиболее доступным решением «квартирного вопроса» для многих жителей Российской Федерации: не только стать собственником жилой недвижимости, но и, возможно, стать участником рынка жилья, поправив тем самым, а иногда и во многом улучшив свое материальное положение.

     Вступление  в права собственности на жилое  помещение дает гражданам нашей  страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. Что отвечает условиям построения настоящего демократического общества¹

     К сожалению, не все имеют возможность  улучшить свои жилищные условия путем  приобретения нового дома или квартиры, которые соответствовали бы их представлениям о качественном и комфортном жилье. Очень много сделок происходит на вторичном рынке жилья.

     Жилищная  сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и  жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м² жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м² Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м² на человека².

     И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность  населения условиями проживания. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу.

     Результатом приведенных обстоятельств стала  парадоксальная ситуация, которая сложилась  в строительном комплексе: застройщикам стало невыгодно строить много и продавать дешево, зато очень выгодно - возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жилье, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объемов предложения приводит к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан на рынке первичного жилья. Особенно в крупных городах с высоким потенциалом экономического роста, таких как Самара, финансовых и культурных центрах, привлекающих большое число мигрантов, на курортах, в региональных нефтегазовых центрах Сибири и Дальнего Востока.

     Ограниченность  предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов³.

     Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основное преимущество вторичного жилья - возможность выбора именно той квартиры, которая расположена в нужном месте и полностью устраивает по всем параметрам ⁴.

     Рынок жилой недвижимости в нашей стране пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать рынок даже в краткосрочной перспективе далеко не всегда заканчиваются успехом.

     Большой спрос, с одной стороны, и очень  скромные возможности населения, с  другой, не позволяют установиться линейной или хотя бы квазилинейной зависимости между объемами жилищного строительства в стране, обеспеченностью жильем и приростом цен на вторичном рынке жилья.

     Кроме того, следует учитывать высокий  износ жилищного фонда, фигурирующего на вторичном рынке жилья. Доля жилья с износом в треть и выше составляет более 60%, ветхий и аварийный жилой фонд - около 3%.

     Примерно 9% жилья нуждается в немедленной  реконструкции. Свыше 62% в общем объеме жилищного фонда составляет жилье, построенное более тридцати лет  назад. Иными словами, более половины жилищного фонда нужно снести и строить заново. И это при том, что даже с учетом изношенного жилья на всех его все равно не хватает – катастрофически⁵.

     Именно, поэтому эффективность сделок на рынке вторичного жилья во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются финансовые решения. Только на основе маркетинговых исследований можно оценивать эффективность сделок на вторичном рынке недвижимости, делать прогнозы и выявлять общие тенденции в развитии рынков.

     Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы данного исследования и обуславливает выбор предмета и объекта дипломной работы

     Предметом исследования является эффективность сделок на вторичном рынке жилья в современных условиях, а объектом исследования – организация, осуществляющая, в частности, сделки на вторичном рынке жилья – агентство недвижимости ООО «Согласие».

     Целью данной работы является изучение теоретических  и практических аспектов функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях и разработка наиболее эффективных направлений в осуществлении сделок, проводимых на этом рынке одним из его субъектов.

     Реализация  поставленной цели потребовала решения  следующих задач:

1. Исследование экономических основ механизма функционирования вторичного рынка жилья в современных условиях;
2. Выявление основных факторов, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке;
3. Характеристика и анализ экономико-правового регулирования сделок на вторичном рынке жилья.
4. Анализ механизма деятельности и эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья;
5. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья.

     Структура работы построена таким образом, чтобы последовательность изложения  материала органически соответствовала  достижению цели и раскрытию темы исследования. Поэтому дипломная работа состоит из 3-х глав, введения и заключения.

     В первой главе рассматриваются экономические основы механизма функционирования вторичного рынка жилья на данном этапе его развития.

     Во  второй главе приводятся результаты анализа сделок, осуществляемых на вторичном рынке жилья субъектом исследования и оценивается их эффективность.

     В третьей главе предлагаются наиболее эффективные направления реализации механизма сделок на вторичном рынке жилья в деятельности анализируемой организации.

     При написании работы использовались различные  источники: учебная, учебно-методическая и научная литература, монографии, сборники статей, журнальные публикации, а также финансово-экономическая документация,  бухгалтерская и налоговая отчетность исследуемого предприятия.

 

Глава 1. Экономические основы функционирования вторичного рынка жилья

1.1. Основные понятия  и виды объектов вторичного рынка жилья

 

     В настоящее время общий объем жилищного фонда России составляет 2,85 млрд. м² (19 млн. жилых строений) (рис. 1).

Рис. 1. Структура жилищного фонда Российской Федерации 

     При этом жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории  Российской Федерации.

     Однако  из них 62,1% старше 30 лет, 3,1% (88,7 млн. кв. м) - это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек.

     Более 15 млн. человек проживают в панельных  зданиях, построенных в 50-60 гг., около 40 млн. человек - в неблагоустроенных  квартирах.

     Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 м² на человека. Это в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.

• стоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6%);
• время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15-20 лет;
• число желающих улучшить жилищные условия - 61% (31,6 млн. семей);
• общая потребность в жилье составляет около 1,57 млрд. кв. м (55% имеющегося фонда)⁶.

     Хотя, согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище⁷. Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для соблюдения права на жилище⁸.

     Органы государственной  власти и местного самоуправления в  пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище⁹.

     Под недвижимостью в экономическом  смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека¹⁰.

     Понятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных  участках, принадлежащих тем или  иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта¹¹.

     В дальнейшем расширение содержания этого  термина происходило за счет включения  в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.

     Следующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости).