Больше  всех от первой волны приватизации пострадали дети и старики. Чаще всего именно эти объекты вторичного рынка жилой недвижимости имеют обременения.

     После принятия в 1997 году Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁸ стало несколько проще осуществлять сделки на вторичном рынке жилой недвижимости. «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права»²⁹.

     3) жилая недвижимость, которая уже  проходила переход собственности  по договору купли продажи  и на нее зарегистрировано  право собственности. В полном смысле слова настоящая жилая недвижимость.

     4) Жилые помещения, которые используются гражданами по договору социального найма (т.е. те которые еще не приватизированы).

      Поэтому можно представить следующую  классификацию объектов вторичного рынка жилья, представленную на рис.3. 

 

Рис. 3. Классификация объектов вторичного рынка жилья по праву собственности 

     Такая классификация объектов вторичного рынка влияет на правовые процедуры  при оформлении сделок с жильем.

     Дальнейшее  развитие рынка недвижимого жилья  в Российской Федерации потребовал разъяснения многих положений и определений, которые получили частичное разъяснение с принятием Жилищного кодекса.

     В соответствии с Жилищным Кодексом РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства³⁰.

     Согласно ст. 16 Жилищного Кодекса РФ к жилым помещениям относятся объекты, представленные на рис. 4.  

       

     Рис. 4. Классификация жилых помещений по Жилищному кодексу РФ.  

     Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

     Квартирой признается структурно-обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и в состоянии  из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

     А.А  Кириенко³¹ дает еще определение жилому зданию, которого нет в Жилищном кодексе РФ:

     «Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома»³².

     Комнатой  признается часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

     Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади  санузлов, балконов, лоджий, прихожих, встроенных шкафов.

     Е.С. Филиппова считает, что в российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры.

     Например, И.А Разумова дает такое определение:

     «Термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей, - жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование)³³.

     Необходимой характеристикой жилья, по мнению В.М. Жуйкова³⁴, служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания.

     Статья 288 ГК РФ так же устанавливает функциональное назначение жилья – «жилые помещения предназначены для проживания граждан»³⁵. Поэтому Е.С. Филиппова³⁶ предлагает следующие определения:

1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые и специальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостиницы, казармы.
2. Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.
3. Жилое строение - отдельная постройка (здание, дом) постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции жилые строения бывают квартирного или коридорного типа.
4. Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов Российской Федерации, федеральной или муниципальной собственности.
5. Квартира как объект права собственности - квартира в многоквартирном доме, собственнику которой наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
6. Жилая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.
7. Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас³⁷.

     В итоге, можно предложить классификацию объектов на рынке вторичного жилья, представленную на рис. 5.

 

     Рис. 5. Объекты вторичного рынка жилья 

     Анализ  законодательной и экономической  литературы, а также  статей из практики юристов и риэлторов показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении  объектов вторичного рынка жилья.

     Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья»:

     «Объектом на вторичном рынке жилья являются квартиры, функционирующие в течение некоторого времени и обладающие определенной степенью износа жилого фонда»³⁸.

     С учетом вышесказанного в качестве объекта  на вторичном рынке жилья будем  считать «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

1.2. Факторы, влияющие  на стоимость жилья  на вторичном рынке

 
 

     На  стоимость жилья влияют различные  факторы. Их можно разделить по отношению  к объекту вторичного рынка на 2 уровня:

• внешние
• внутренние.

     За  внешние факторы будем считать  факторы, не зависящие от характеристики объекта вторичного рынка, внутренние – зависящие от характеристики объекта.

     Внешние факторы, влияющие на стоимость жилья на вторичном рынке, носят как объективный, так и субъективный характер.

     Специалисты в области жилой недвижимости отмечают следующие факторы (табл. 2.1.):

1. Макроэкономические
2. Социально-экономические
3. Политико-психологические³⁹.

     Среди объективных причин основными являются общий уровень инфляции в стране и пока еще высокие процентные банковские ставки по кредитам, к которым вынуждены сегодня прибегать не только застройщики, но и потребители жилья на вторичном рынке. В экономике, как известно, все взаимосвязано. Удорожание одного ведет к увеличению стоимости другого - это неизбежно.

     Политико-психологические  факторы и состояние политической стабильности в стране играют значительную роль на вторичном рынке жилья.

Таблица 1.2.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

 
 

     Состояние экономики также существенно  влияет на стоимость недвижимости. В случае уверенного подъема экономики  у тех людей, которые имеют средства и недвижимое имущество, появляются новые возможности для вложения свободных средств, причем инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются стабильными.

     На  этом фоне возникают другие потоки, также требующие вложения денег. Преуспевающие граждане стремятся расширить свой бизнес, наладить новые деловые контакты с крупными российскими и зарубежными инвесторами, а люди «простые» используют собственные накопления, в том числе и деньги от продажи движимого и недвижимого имущества, для их вложения в бизнес⁴⁰.

     В этом случае интерес к вторичному рынку недвижимости несколько снижается, что сказывается на темпе роста цен. Вклад инвестиционного капитала в рынок недвижимости приводит к росту спроса, а соответственно, и росту цен, особенно на вторичном рынке жилья.

     Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является миграция населения. Вследствие отсутствия рабочих мест, постоянной задержки и невыплаты заработной платы, низкого уровня жизни многие граждане бывшего Союза и дотационных  регионов покидают «места обетованные» и устремляются в крупные города. Следствие такой активности населения - цены на жилье начинают свой рост. Причем именно в тех регионах, которые вызывают доверие мигрантов.

     Ипотечное кредитование стало очень популярным в последние годы, а пониженные ставки по процентам делают его еще более привлекательным. В самом деле: число выданных ипотечных кредитов растет, и это неудивительно. Сегодня достаточно иметь 15% от стоимости квартиры, чтобы стать ее обладателем. Высокий потенциальный спрос, обусловленный снижением ставки ипотечного кредита (с 16 до 10%), уменьшением размера первоначального взноса (с 30 до 10%) в условиях ограниченного предложения привели к двукратному скачку цен на жилье. Банки конкурируют между собой, продолжая снижать кредитные ставки и размеры первоначального взноса. А дефицит предложений продолжает «взращивать» рост цен на квадратные метры. И ситуация по сей день сохраняется, несмотря на повышение ставок по кредитам в некоторых банках, реализующих «дешевые» американские деньги⁴¹.

     Политический  фактор также нельзя сбрасывать со счетов - он влияет на формирование цены на кв. метр.

     В настоящее время в России действует  несколько программ, призванных стимулировать  рождаемость в молодых семьях среднего класса: «Доступное жилье», ФЦП «Жилище», «Молодая семья» и т.д. Все они в разной мере декларируют разного рода компенсации, льготы и субсидии. Естественно, появление дополнительных денежных средств у молодого населения оказывает влияние на рынок, что и сказывается на повышении спроса и росте цен⁴².

     Уровень влияния факторов на стоимость недвижимости практически одинаков и взаимосвязан. Но как показывают исследования, представленные в работах Г. Стерника⁴³, чуть больше оказывают влияние  все-таки социально-экономические факторы.

Рис. 6. Внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

     В этой ситуации необходимо отметить, что  ограниченность предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Среди них:

1. Ограниченное предложение земельных участков под застройку.
2. Отставание промышленности строительных материалов.
3. Финансирование жилищного строительства⁴⁴.

     1. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. Поэтому прирост строительства все больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что ведет к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жилье.