Экономика недвижимости

      Рассмотрим  пример регламентации по объекту сделки «Приватизация».

      Выбор именно этого объекта вторичного рынка жилья определен рядом  причин:

1. новичкам риэлторам лучше всего начинать именно с приватизации, так как обычно эта сделка менее всего подвержена риску отказа клиента;
2. приватизация чаще всего проходит в строго установленные сроки и новичок на рынке риэлторских услуг точно получит свое вознаграждение, что повышает не только материальный, но и уровень морального стимула продолжать риэлторскую деятельность;
3. сделка по приватизации дает возможность риэлтору получить колоссальный опыт «хождения» по учреждениям и обучает его терпению и выносливости;
4. удачно проведенная сделка по приватизации может перейти в сделку по продаже жилой недвижимости.

Рис.20.  Основные блоки регламентации сделки по приватизации

     1. Юридический блок.

     Приватизация - (от лат. privatus - частный) - передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе: жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений и т.д⁷⁵.

     Согласно  ст. 217 ГК РФ:

     «Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества»⁷⁶.

     Приватизация  жилья - бесплатная передача или в  собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений⁷⁷.

     По  Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с учетом дополнений и изменений по Закону РФ от 25 декабря 1992 г. жилые помещения государственного и муниципального жилого фонда, включая фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), которыми пользовались граждане РФ по договору найма или аренды, могут быть приватизированы на правах совместного или долевого владения членов семьи либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, включая несовершеннолетних⁷⁸.

     Договор о передаче жилья в собственность позволяет не только владеть и пользоваться жильем, но и продавать его, сдавать в аренду, дарить и т.п.

     Жилье передается в собственность граждан  фактически безвозмездно, независимо от его площади и качества; сбор взимается лишь за оформление документов.

     Каждый  гражданин РФ имеет право на приобретение в собственность жилого помещения  бесплатно в порядке приватизации жилья только один раз⁷⁹.

     Приобретая  квартиры в частную собственность, жильцы дома одновременно становятся совладельцами всех связанных с их домом коммуникаций и примыкающей к дому территории.

     Приватизация  квартир осуществляется посредством  заключения договора передачи жилья  в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое  помещение, и орган местной администрации, уполномоченный на заключение таких договоров⁸⁰

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.⁸¹

     При этом нотариального удостоверения  договора передачи не требуется и  госпошлина не взимается⁸².

     Согласно  Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ⁸³ с 1 марта 2010 г. не предусматривается приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда.

     Не  подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам  социального найма после 01.03.2005, жилые  помещения, находящиеся в аварийном  состоянии, в общежитиях, в домах  закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения⁸⁴

     При оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры.

     Необходимо  иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих  в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 69 ЖК РФ⁸⁵ (ранее он определялся ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г.).

     К членам семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

     В исключительных случаях иные лица могут  быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы в приватизации жилого помещения  не участвуют, поскольку они проживают  в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

     Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 69 ЖК РФ⁸⁶ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.

     Не  лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые  сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом⁸⁷.

     Вопрос, на котором следует остановиться отдельно, - обеспечение несовершеннолетним членам семьи права на приватизацию жилья. В этих целях Закон о  приватизации был дополнен соответствующими положениями Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 11.08.94 № 26-ФЗ. Изменения и дополнения, касающиеся жилищных прав несовершеннолетних, были внесены в ст. 2, 3, 7 и 11 Закона⁸⁸:

• несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;
• жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (ст. 2);
• предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (ст. 2);
• оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (ст. 2);
• в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7);
• несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11).

     Согласно  ст. 1 Закона⁸⁹ приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение.

     Если  жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое  помещение передается в общую  долевую собственность. Ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность⁹⁰.

     Необходимо  отметить, что на порядок осуществления  сделки по приватизации может существенное влияние оказать перепланировка.

     Основным  правовым документом, регулирующим перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ⁹¹ (Глава 4, ст. 25-29). Нормы, содержащиеся в указанных статьях, представляют собой нововведения в жилищном законодательстве.

     ЖК  РФ вводит понятие перепланировки и  переустройства, которое определяется как любые виды работ, результаты которых подразумевают внесение изменений в технический паспорт  квартиры или дома. Также новой  кодификацией определены условия и  порядок таких мероприятий, правила их завершения и последствия самовольной перепланировки. Указаны основания для отказа в подобных работах.

     Помимо  норм, содержащихся в ЖК РФ, есть еще  несколько источников правового  регулирования рассматриваемого вопроса. К ним относятся:

1. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
2. Правила пользования жилыми помещениями (утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года).

     В документе, указанном в первом пункте, содержатся технические нормы и классификация видов работ по переустройству жилых помещений. Выделяются: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство или переоборудование существующих туалетов и ванных комнат, с целью установки сантехнических и бытовых приборов, не указанных в техпаспорте жилого помещения.

     Перепланировка  квартир может включать следующие  элементы: внесение изменений в архитектурные характеристики жилья (снос перегородок, различные внешние пристройки), ликвидация так называемых «темных» кухонь и входов в кухни через квартиры⁹².

     Постановление Госстроя «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусматривает также требования к перепланировке и переустройству жилых помещений. Запрещаются любые работы, которые могут привести к порче внешнего вида строения или повлиять на полезные свойства недвижимого имущества, т.е. создать затруднения в эксплуатации жилплощади. Вышеуказанное постановление дополняется Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Этот документ регулирует ситуации, когда переустройство и перепланировка проводятся с целью повышения уровня благоустройства (п. 3.7.4).

     Пункт 26 Правил пользования жилыми помещениями  устанавливает административную ответственность  за самовольную перепланировку и  переустройство жилья. В случае несанкционированного переоборудования квартиры, а также  в случае порчи недвижимого имущества, с гражданина взимается штраф в размере 10-15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Незаконная перепланировка жилых помещений влечет за собой административное взыскание 20-25 МРОТ⁹³.

     Форма заявления и полный список документов, необходимых для получения согласия муниципальных властей на переделку квартиры, утверждены постановлением Правительства РФ № 266⁹⁴

     Согласно  этому правовому акту перепланировка и переоборудование жилья требует  следующие юридические бумаги:

     1. Заявление по установленной форме;

     2. Проект переустройства (перепланировки) помещения;

     3. Технический паспорт квартиры;

     4. Заключение органа по охране  памятников архитектуры, истории  культуры о допустимости проведения  таких действий (в случае, когда  планируется переустройство здания, которое можно отнести к культурной ценности);

     5. Документы, подтверждающие согласие  временно отсутствующих членов  семьи нанимателя жилплощади⁹⁵.

     В некоторых случаях может понадобиться особая справка из Ростехинвентаризации (БТИ) - поэтажный план. Поэтажный  план представляет собой чертеж помещений квартиры в масштабе 1:500 и выполняется чаще всего на кальке. Контролируется соответствие данным экспликации отсутствие или наличие «красных линий», т.е. сведений о несанкционированной (неутвержденной) перепланировке⁹⁶.