Экономика недвижимости

     Проблема  усугубляется тем, что право на освоение участков с инфраструктурой и выгодным местоположением далеко не всегда получают те, кто предложил лучший проект. C 1 октября 2005 года Земельным кодексом⁴⁵ введен обязательный порядок предоставления земельных участков на аукционной основе. Однако, по данным ФАС, около 90% участков по-прежнему выделяются, минуя аукцион. А значит, и рентный доход от их реализации получают не муниципалитеты, а компании, аффилированные с чиновниками местных администраций. По оценкам специалистов, так называемые «теневые факторы», связанные с выделением земли под застройку и получением разрешительных документов, составляют от 15% до 25% в цене возводимого жилья⁴⁶.

     2. Несмотря на активное внедрение новых технологий, российские материалы по своим характеристикам пока проигрывают иностранным аналогам. Импортные поставки только частично восполняют недостаток качественной продукции. Потребности в таких важных изделиях, как цемент, сборные железобетонные конструкции, кирпич, в силу их высокой грузоемкости могут быть удовлетворены только местными предприятиями.

     3. До последнего времени основным способом привлечения средств были высокорискованные схемы долевого финансирования. Чтобы защитить интересы дольщиков, был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Однако введенные им требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В конечном же счете спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократился ⁴⁷.

     На  протяжении 2005-2007 годов уровень обеспеченности строительной отрасли заказами оказался заметно ниже, чем в предыдущие 2002-2004 годы. Стали сокращаться и темпы прироста нового жилья. При этом более чем вдвое вырос объем просроченной задолженности строительного комплекса по кредитам банков и займам. Снижение предложения на первичном рынке повысило спрос на нем и, как следствие спрос на вторичном рынке жилья.

     По  прогнозам на начало 2008 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 %, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует. Вместе с тем, периодически на рынок будет поступать какое-то ограниченное количество предложений жилья в новостройках, по мере оформления всех необходимых документов. Все это также повлияет на рост цен на жилье на вторичном рынке.

     За  последние годы спрос на жилье  в Самаре значительно вырос, несмотря на то, что цена на рынке жилья  увеличилась по сравнению с 2005 годом на 71,5%, только за 2007 год цены на жилье на Самарском рынке выросли еще:

     На  первичном рынке – на 39-42%

     На  вторичном рынке – на 30-32%.⁴⁸

     Кроме того, на вторичном рынке недвижимости сложилась неблагоприятная ситуация, выразившаяся в дисбалансе между повышенным спросом и низким предложением жилья, относящегося к категории эконом-класса. В городах категорически не хватает доступного жилья - такого, как малогабаритные квартиры, малометражки, хотя спрос наиболее высокий в этом сегменте рынка⁴⁹.

     На  основе вышеизложенного в качестве прогноза изменений на рынке вторичного жилья можно предложить следующее:

1. Сокращение предложения
2. Приток денег в сегмент спроса
3. Значительный рост цен
4. Полное отсутствие на рынке недорогих квартир.
5. Цены высокие.

     К внутренним факторам, влияющим на цену и спрос на рынке вторичного жилья необходимо отнести характеристику жилья:

1. По типу
2. По времени застройки
3. По месту расположения
4. По метражу
5. По планировке и т. п.

     По  мнению Д.В. Дурново на рыночную цену квартиры влияют такие условия, как:

• месторасположение жилого дома;
• этажность здания;
• общая и жилая площади квартиры, количество комнат, наличие подсобных помещений;
• экологическая обстановка района;
• наличие инфраструктуры;
• транспортная доступность⁵⁰.

     В зависимости от этих внутренних факторов на рынке вторичного жилья существует несколько классификаций объектов.

     1. «Бытовая» классификация жилья, которая влияет на ценовой диапазон и спрос в этом сегменте жилой недвижимости.

     Например, многие самарские риэлторы в своей практике используют семь основных типов жилья. Это:

• «сталинки»,
• «хрущевки»,
• «ленинградки»,
• «дома улучшенной планировки»,
• «панельные»,
• «кирпичные»,
• «элитные дома».

     Эта классификация определена периодом (временем) застройки, типом застройки. Однако все они как объекты  вторичного рынка жилья при совершении сделок подходят под классификацию, представленную на рис.5.

     «Бытовая» используется обычно риэлторами при  осуществлении подготовительного  этапа осуществления, присутствует в терминологии базы данных «Центра  недвижимости», влияет на цену объекта сделки, но при юридическом оформлении сделки не используется.

     Классификация квартир на вторичном рынке обычно имеет свою региональную специфику.

     В последнее время предлагается ввести для удобства деятельности агентств недвижимости классификацию, в которой жилье распределяется на пять классов:

• социальное,
• эконом,
• бизнес,
• премиум;
• де-люкс⁵¹.

     Определяющим  параметром для квартир премиум-класса и де-люкс является месторасположение, вид из окна.

     Сюда  можно отнести жилье, которое  строится в микрорайоне «Солнечный», на поляне им. Фрунзе, в старой части города с видом на Волгу. Материал, из которого возводится дом (для VIP -жилья только кирпич), этажность, высота потолков, наличие подземного паркинга, обустроенная придомовая территория.

     Настоящий де-люкс предусматривает наличие  фасада и подъездов, отделанных натуральным  камнем, стены парадного такого жилья  должны быть расписаны фресками. В  автопаркинге обязательна охрана, уборка и автомойка.

     К услугам жильцов фитнес-центр  с бассейном, круглосуточный мини-маркет, кафе-кондитерская, аптечный киоск, приемный пункт прачечной-химчистки. Также предусмотрена своя служба эксплуатации здания. Помимо обычных обязанностей, автоматический аварийный вызов диспетчера, круглосуточное видеонаблюдение и фиксация всех посещений посторонних, передвижной патруль на лестничных клетках, служба предоставляет услуги няни, носильщика, выгул домашних животных и сервис-сопровождение. Жилье не может считаться «де-люкс», если в доме нет холодильника для мехов и помещения для мытья собак.

     Практически все «вторичное» жилье, построенное  в СССР, попадает в социальное и экономическое жилье, и только небольшая часть - в бизнес-класс.

    Характеристика  жилья на вторичном рынке представлена в Приложении 1. 
 

1.3.Виды  сделок и их  правовое регулирование  на вторичном рынке  жилья 

     Сделками  являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей⁵²

     Согласно  Гражданскому кодексу РФ сделки, осуществляемые на рынке жилой недвижимости должны быть зарегистрированы в ЕГРН. Это определено ст. 164: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁵³.

     Закон прямо предусматривает необходимость  государственной регистрации сделок в следующих случаях:

• ипотека (п. 4 ст. 339 ГК),
• продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК),
• продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК),
• рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК),
• аренда недвижимого имущества (за исключением случаев, установленных законом) (ст. 609),
• аренда зданий и сооружений на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК),
• аренда предприятий (п. 3 ст. 658 ГК),
• доверительное управление недвижимым имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017 ГК)⁵⁴.

     Следует отметить, что действующее гражданское  законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

     Сделки  с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

1. сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;
2. сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;
3. акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.

     В первом параграфе на рис. 3 была дана классификация объектов вторичного рынка жилья, на основании которой, с учетом данных рис.7, можно дать классификацию видов сделок, используемых на вторичном рынке жилья (рис. 8).

Рис. 7. Классификация сделок на основе участвующих сторон

     Рис. 8. Классификация сделок на вторичном рынке жилья

     Квартира  как объект жилищных прав может быть приобретена на вторичном рынке одним из следующих способов:

• у хозяев;
• у риэлторов⁵⁵.

     Процесс покупки жилья столь же сложен и не однозначен, как и продажа. «По договору купли-продажи недвижимости имущества (договор продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество»⁵⁶.

     В системе отдельных видов обязательств договор купли-продажи занимает ведущие позиции. На его основе осуществляются отношения по обмену созданных природой и производимых человеком имущественных ценностей, являющихся товарами⁵⁷.

     Несмотря на то, что в нашем государстве разработаны правовые нормы, регулирующие заключение сделок с жильем, часто возникают ситуации, когда покупатели и продавцы квартир становятся жертвами аферистов. Причина возникновения стрессовых ситуаций, потеря времени, денег, недвижимости не только в излишней доверчивости и неопытности участников сделки, но в желании сэкономить, отказавшись от обращения к профессионалам. Не смотря на кажущуюся дороговизну услуг агентства, занимающие недвижимости, именно они могут обезопасить сделку и дать гарантию юридической чистоты и надежности⁵⁸.

     Договор продажи недвижимости является видом  купли-продажи, а основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект – недвижимое имущество. «Договор продажи имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность»⁵⁹.

     Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Начиная  с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК РФ⁶⁰ ввёл обязательную государственную регистрацию прихода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки. Договор купли-продажи недвижимости, считается заключённым с момента его подписания ⁶¹.