Рассмотрение заявки проходит в течение 45 дней с момента подачи, после чего выносится официальное решение по данному запросу (форма решения также установлена постановлением Правительства № 266⁹⁷).

     Правовое  регулирование перепланировки жилого помещения осуществляется посредством относительно новых документов, поэтому на практике возникают проблемные ситуации. При обнаружении таких модификаций хозяин квартиры будет обязан привести жилье в первоначальное состояние, а также уплатить значительный денежный штраф.

     Чтобы осуществить отчуждение недвижимого имущества и при этом избежать затрат на административные взыскания, необходимо легализовать несанкционированную перестройку.

     Современное российское законодательство предусматривает  судебный порядок решения данной проблемы. Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд принимает решение о сохранении жилого помещения в переустроенном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы жильцов дома и других граждан (например, находящихся вблизи здания) и не создается угроза их жизни и здоровью. Здесь следует отметить, что кроме жилищной кодификации данный вопрос регулируют и правовые акты местных органов власти, которые очень часто устанавливают внесудебную легализацию незаконно измененных квартир⁹⁸.

3.2. Создание схемы  процедуры сделки  по приватизации жилья для использования в деятельности агентства недвижимости

 

     Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

     В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона №122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество⁹⁹.

     Пунктом 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

     Согласно абзацу четвертому ст. 17 Закона № 122-ФЗ акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Из  изложенного следует, что при  приватизации жилья государственной  регистрации подлежит переход права  собственности к гражданам, приватизирующим жилье.

     При этом граждане подают заявление на регистрацию права собственности, а передающий жилье орган или организация - заявление о регистрации ранее возникшего права и (или) перехода права собственности к гражданам.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя 4 стадии:

     Первая  стадия - прием документов, необходимых  для государственной регистрации  и отвечающих требованиям законодательства.

     Вторая  стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

     Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации¹⁰⁰.

     Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на регистрацию¹⁰¹.

     Процедура государственной регистрации ограничена месячным сроком со дня подачи заявления  и необходимых документов¹⁰².

     В основе приватизации как сделки на вторичном рынке жилья риэлтором  осуществляется деятельность, которая  заключается в следующем:

     1) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделки;

     2) обеспечивать своевременное предоставление платежных документов по окончании сделки;

     3) содействовать своевременному оформлению  необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

     4) представлять интересы клиента при осуществлении взаимодействия со специалистами учреждений, участвующих в оформлении сделки¹⁰³.

     Такие действия по приватизации требуют нотариального удостоверения.

     Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения  им содержания сделки и последствий  ее совершения), проверку правомерности  и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.).

     Выполнение  такой сложной и трудоемкой процедуры  оправдано наличием серьезных имущественных  интересов, нуждающихся в повышенной защите.

     К сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся:

• удостоверение доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК), или в порядке передоверия (ст. 187 ГК);
• согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 35 СК¹⁰⁴).

     В случае участия в приватизации всех членов семьи и приравненных к  ним, доверенность на риэлтора  на осуществление  сделки должны нотариально заверить все совершеннолетние граждане. Или необходимо решить, на кого из членов вашей семьи (зарегистрированных по данному адресу) приватизировать жилье.

     В случае приватизации в пользу одного члена семьи доверенность риэлтору нотариально заверяет только член семьи, участвующий в приватизации. Остальные  нотариально заверяют свой отказ в пользу члена семьи, участвующего в приватизации. Это касается всех совершеннолетних, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

     Агентская деятельность риэлтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг договора. 

Рис. 21. Виды договоров, используемых при осуществлении  риэлторской деятельности 

     Несмотря  на то, что некоторыми агентствами  недвижимости при осуществлении  сделок на рынке жилья используется договор на оказание возмездных услуг, ГК РФ определено, что правила главы «Договор возмездных услуг» применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию¹⁰⁵.

     Следует обратить внимание на то, что если договор  поручения и в некоторых случаях  агентский договор представляют собой прямое представительство, то договор комиссии осуществляется на основании косвенного, опосредованного  представительства. Также следует помнить, что комиссионер имеет право на осуществление далеко не всех юридических действий в интересах комитента. Так, к примеру, комиссионеру нельзя поручить исполнение юридических действий, которые вытекают из налоговых и трудовых правоотношений комитента.

     Зарубежным  законодательством сходство договоров  комиссии, поручения и агентского договора нередко расценивается  как тождество¹⁰⁶.

     По  мнению А.А. Батяева и И.А. Дубровской¹⁰⁷ наиболее удачной для осуществления риэлторской деятельности  является агентский договор.

     В агентском договоре исполнитель-агент  обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его  интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала.

     В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ)¹⁰⁸.

     В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский  договор включает услуги, которые  могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии.

     Применительно к риэлторским услугам суть договора агентирования можно выразить в  следующем: клиент (физическое или юридическое  лицо) путем заключения договора с  риэлторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риэлторской  фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риэлторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.

     Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий.

     Например, лицо, действующее в качестве агента (риэлторская фирма), может взять  на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление  таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.

     Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

     1. Оригинал ордера или Выписка  из решения с договором социального  найма - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

     2. Копия финансового лицевого счета  - в ЕИРЦ (копия и оригинал).

     3. Выписка из домовой книги на  всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) - паспортный стол ДЭЗ (копия и оригинал).

     4. Справка со старыми паспортными  данными и причиной замены  паспорта (при замене гражданами  паспортов с июля 1991 г.) - паспортный  стол ДЭЗа (копия и оригинал).

     Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

     Справка о переименовании адреса (в ордере, несоответствии адресов в паспорте БТИ) - в БТИ (копия и оригинал).

     5. Экспликация, поэтажный план. Указанный  адрес, должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте - в БТИ (копия в 2-х экземплярах оригинал).

     6. В случае прибытия на жилую  площадь после 01.07.1991 года - выписка  из домовой книги, если проживали  в г. Самаре - паспортный стол ДЭЗа (копия и оригинал).

     Для военнослужащих, справка из военкомата из личного дела.

     7. В случае прибытия после 01.07.1991 года до 31.01.1998 года на жилую  площадь из других регионов  России - справку БТИ. Регистрационная  палата - после 31.01.1998 года справки  об участии в приватизации  по прежнему месту жительства и выписку из домовой книги.

     8. Оригинал и копия документов о назначении опекуном, разрешение Главы Администрации на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном.

     9. Документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении до 14 лет - оригиналы и копии).