Экономика недвижимости

     Осуществление сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья осуществляется на основе памяток и инструкций.

     Доведение сделок до конца на рынке вторичного жилья – один из показателей эффективности деятельности риэлтора, она зависит от многих факторов, но в первую очередь, от профессионализма и личных качеств агента по недвижимости.

     Поэтому, любой сотрудник, пришедший в компанию, нуждается в дообучении и адаптации. Риэлтор же нуждается в обучении с нуля. Поэтому обучение персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие». В ООО «Согласие» на первых этапах работы агента-стажера используется наставничество и совершение первой сделки по приватизации и на рынке жилья происходит под руководством наставника – опытного риэлтора. Система мотивации построена в агентстве ООО «Согласие», таким образом, что наставнику было выгодно обучать новичка.

     Обучение  новичков идет по следующей схеме:

     1) работа с базами данных и  подбор заказчикам для проведения  операций купли-продажи или аренды  конкретных объектов недвижимости;

      2) проведение предварительной оценки  стоимости объекта недвижимости;

      3) сбор и оформление необходимых  юридических документов и справок  по объектам недвижимости в  государственных и иных организациях;

      4) проверка юридической чистоты  прав собственности на объекты  недвижимости;

      5) регистрация договоров перехода  прав собственности на объекты недвижимости в уполномоченных государственных органах⁷⁴.

     6) приемы ведения переговоров с  клиентом:

• по телефону,
• при личном контакте.

     7) работа с газетными и журнальными  объявлениями по предложениям  по покупке и продаже жилья. 
 
 
 

2.3. Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством, на вторичном рынке жилья 

     Агентство недвижимости ООО «Согласие» в соответствии основным видам деятельности  имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов жилой недвижимости, а точнее на рынке жилья. Не все объекты жилого фонда можно отнести к жилой недвижимости, так как среди них в деятельности агентства встречаются и неприватизированные квартиры и комнаты и дома с земельными участками, не прошедшие государственной регистрации, а также кооперативное жилье.

      Все сделки на рынке жилья ООО «Согласие» делит на первичный и вторичный  рынок жилья. Однако классификация  объектов, относящихся к первичному и вторичному рынку соответствует  общепринятой классификации среди  риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

Таблица 2.5.

Направления деятельности ООО «Согласие»

 

     Каждый  из объектов первичного и вторичного рынка отличается по процедуре совершения сделок, их сопровождению.

     При анализе деятельности агентства недвижимости на вторичном рынке жилья были использованы статистические данные, которые ведутся в организации по количеству совершенных сделок и данные Центра недвижимости.  Динамика сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья представлена в табл. 2.6 и на рис.15.

Таблица 2.6.

Динамика  сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г. (количество сделок)

 

Рис. 15.  Динамика сделок  ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г.

     Вторичный рынок жилья характеризуется  динамизмом и колебаниями.

Таблица 2.7.

Суммарный объем сделок  по покупке и  продаже  на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г. (количество сделок)

Рисунок 17  Динамика сделок  ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья за 2005-2007 г.г.

      Сравнительный анализ данных рис. 17 показывает, что на вторичном рынке жиля темпы роста сделок по продаже жилья выше темпов роста сделок по покупке жилья.

      Это объясняется тем, что многие граждане, прежде чем приобрести более качественное жилье, сначала продают свое жилье.

     Изменение в структуре объектов сделок на вторичном  рынке жилья  (рис.18) характеризуется колебаниями. Только доли  кооперативного жилья  и по договору найма имеют тенденцию к снижению.

 

     Наибольшая  доля в структуре объектов в сделках на вторичном рынке жилья у жилой недвижимости – 55,2% (2005), 69,8% (2006), 64,8 % (2007).

     Вторичный рынок неоднозначен, и по количеству сделок в деятельности агентства наибольшая доля принадлежит объектам жилой недвижимости (2007г. – 64,8%) и сделкам по приватизации (2007г. – 25,4%).

     Экономическая эффективность предприятия - это  отношение результатов к затратам, а экономический эффект - разница  между результатами и затратами.

     В нашем случае под эффективностью будем понимать проведение сделок с точки зрения выручки и прибыли, получаемых от реализации услуг на рынке жилья.

     Более точным показателем, характеризующим  деятельность предприятия, является рентабельность.

     Рентабельность - эффективность, прибыльность, доходность предприятия или предпринимательской деятельности.

     Количественно рентабельность исчисляется как  частное от деления прибыли на затраты, расход ресурсов, обеспечивающих получение прибыли.

     Рентабельность продукции определяется как отношение прибыли от ее реализации к себестоимости.

     Рентабельность  производства определяется как отношение  прибыли, приносимой производством, к  стоимости основных средств.

    В нашем случае будем использовать показатель рентабельности продукции.

    Основные  показатели, необходимые для расчета  эффективности сделок на вторичном рынке жилья ООО «Согласие» представлены в таблице 2.8.

     Таблица 2.8.

     Показатели, характеризующие эффективность проведения сделок на вторичном рынке жилья ООО «Согласие» за период 2005-2007г.г. 

 

      На  основе данных, представленных в таблице 2.8., можно сделать вывод, что рентабельность сделок, осуществляемых ООО «Согласие» на вторичном рынке из года в год повышается.

      Если  в 2005 году рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном  рынке жилья, составляла всего 12,73%, то в 2007 году она выросла до 21,26%.

      При этом приросты основных показателей эффективности (выручки, прибыли и рентабельности на одну сделку) на вторичном рынке жилья представлены в таблице 2.9.

     Таблица 2.9.

     Показатели, характеризующие, эффективность сделок ООО «Согласие» на вторичном рынке  жилья  за 2005-2006 г.г. в динамике