10. Копии документов, подтверждающие личность в развернутом виде: паспорт РФ - 2 стр. (фото) - 4-5 стр. (вся регистрация).

     11. Если на площади проживали дети до 18 лет и выбыли на момент приватизации, то с места регистрации детей - выписку из домовой книги.

     12. Договор социального найма на обменные ордера от 2000 года.

     13. Договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае изменения в составе семьи заявителей с данными, указанными в ордере (жилищные группы районов)

     14. В случае прибытия на площадь из-за границы после 01.07.1991 года - справку о регистрации (прописки). Посольство.

     15. Справку о дате постройки дома (паспортный стол), комитет по культурному наследию (если памятник)¹⁰⁹.

     Необходимо  помнить:

     1. В случае наличия в документах, полученных из БТИ, ЕИРЦ фактов несанкционированного переоборудования, наличия подсобных помещений, а также несоответствия сведений в документах, сообщения о задолженности по оплате коммунальных услуг – приватизация приостанавливается.

     2. В случае отсутствия ордера в представленных ЕИРЦ документах вопрос выносится на рассмотрение общественной жилищной комиссии округа для получения разрешения на приватизацию при отсутствии ордера, о чем клиенты агентства недвижимости также должны быть уведомлены¹¹⁰.

     2. Экономический блок

     Для осуществления действий по приватизации от имени клиента должен быть подписан не только договор, но и выдана доверенность риэлтору от клиента на совершение действий по приватизации, заверенная у нотариуса.

     Согласно  действующему законодательству совершение нотариусами нотариальных действий подлежит оплате в строго определенном размере. Данная оплата взимается нотариусами  либо в форме государственной  пошлины либо в форме нотариального тарифа¹¹¹.

     В соответствии со ст. 333.24 Налогового кодекса  РФ за удостоверение доверенностей на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации оплачивается государственная пошлина в размере 200 рублей¹¹².

     За нотариальные действия, совершаемые вне помещений  государственной нотариальной конторы, органов исполнительной власти и  органов местного самоуправления, государственная  пошлина уплачивается в размере, увеличенном в полтора раза. То есть вызов на дом нотариуса к члену семьи будет стоить уже 300 рублей.

     Однако  практика показывает, что некоторые  нотариусы в 2007-2008 году установили свои тарифы и взимают за такую процедуру 500 рублей.

     В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации¹¹³.

     Сюда  входит также и оплата вызова техника  из БТИ, который должен установить факт отсутствия или наличия перепланировки.

     При государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье в порядке приватизации новым правообладателем госпошлина уплачивается только за возникновение права на указанное жилье согласно размерам, установленным подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

     «за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22-24 и 52: физическим лицам - 500 рублей»¹¹⁴.

     В итоге бесплатная приватизация обходится клиенту от 2000 до 3000 рублей в зависимости от варианта приватизации.

     Ускоренная  приватизация (система «единого окна») обходится клиенту в 1,5-1,8 раза больше в зависимости от района города.

     3. Блок  «Процедура осуществления сделки».

     Задача данного блока - описать те процедурные действия, которые касаются действий риэлтора в процессе осуществления сделки по приватизации жилья, что позволит сократить время на поиск необходимой информации и избежать ошибочных действий риэлтора.

     Процедура - порядок, условия, последовательность осуществления действий по приватизации жилого помещения, порядок документального  оформления передачи жилого помещения  в собственность гражданина и  т.д.¹¹⁵.

     Процедура осуществления сделки по приватизации жилья представлена на схеме рис. 22.

     Процедура осуществления сделки по приватизации позволяет сократить время на поиск и оформление документации по сопровождению сделки и выбрать  наиболее эффективный путь решения  особенностей и проблем при сопровождении  приватизации.

     Регламентация механизма деятельности риэлтеров  при осуществлении сделок на вторичном  рынке жилья через процедуры  решения позволяет избежать ошибок и повторения действий, делает действия риэлторов более рациональными  и, соответственно, способствует более эффективному использованию времени при сопровождении сделки. 
 

Рис.22. Схема процедуры осуществления сделки по приватизации жилья

 

Заключение

 

     Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере  можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное.

     Анализ  законодательной и экономической  литературы, а также статей из практики юристов и риэлторов, проведенной  в первой главе дипломной работы,  показал, что существует некоторая путаница и неопределенность в определении объектов вторичного рынка жилья.

     Более точно в этой ситуации подходит определение, представленное в Постановлении Госкомстата РФ от 19 октября 2000 г. № 100 «Об утверждении «Методологических положений по наблюдению за уровнем и динамикой цен на рынке жилья», которое в качестве объекта на вторичном рынке жилья считает «жилые помещения, предназначенные для проживания граждан и обладающие определенной степенью износа жилого фонда».

     В результате анализа законодательной  и нормативной литературы была предложена классификация объектов на вторичном  рынке по праву собственности  и по типу жилого помещения.

     По  праву собственности к объектам вторичного рынка жилья можно  отнести кооперативное и приватизированное жилье, жилую недвижимость и жилье по договору социального найма. По типу жилого помещения можно отнести жилой дом и часть жилого дома, квартиру и часть квартиры, а также комнату.

     К сожалению, действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с жильем. Поэтому, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости было затруднительно. 

     На  основании различных подходов к  сделкам в правовой литературе и с учетом классификации объектов жилья на вторичном рынке была предложена классификация сделок классификация сделок на вторичном рынке жилья (продажа, покупка, обмен) и их юридическое основание (договор купли, договор продажи, ипотека, договор мены).

     Во  второй главе дипломной работы была исследована деятельность агентства  недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья.

     Деятельность  агентства недвижимости ООО «Согласие» на вторичном рынке жилья осуществляется в соответствии с Российским законодательством и Уставом Общества.

     Анализ  деятельности агентства показал, что  все сделки на рынке жилья ООО  «Согласие» делит на первичный и  вторичный рынок жилья, при этом классификация объектов, относящихся  к первичному и вторичному рынку  в ООО «Согласие» соответствует общепринятой классификации среди риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

     К вторичному рынку жилья в агентстве  недвижимости относят: объекты по приватизации, жилую недвижимость, кооперативное  жилье и объекты жилого фонда на основе социального найма.

     Как показывает практика деятельности агентств недвижимости эффективность сделок на рынке жилья во многом определяется кадровой политикой, основанной на наставничестве, уровне профессионализма риэлторов и качеством риэлторских услуг.

     В связи с этим был проведен анализ кадрового потенциала агентства  ООО «Согласие», который показал, достаточно высокий профессионализм его сотрудников. В агентстве более половины сотрудников старше 35 лет (57,14%), более 70% сотрудников имеют высшее образование (71,43%), около половины сотрудников (42,86%) имеют стаж на рынке риэлторских услуг.

     Обучение  персонала и его адаптация - одно из главных в подходе управления персоналом в агентстве недвижимости ООО «Согласие». В агентстве значительное внимание уделяют повышению качества риэлторских услуг, поэтому специалисты агентства регулярно повышают уровень своих знаний в системе дополнительного образования и в центрах переподготовки кадров. Журнал регистрации и хода проведения сделок позволяет контролировать действия агентов по видам сделок, вовремя помочь риэлтору при сопровождении сделки. В ООО «Согласие» регламентируют деятельность риэлторов  в виде инструкций по действию агента при осуществлении сделок и в соответствии с должностными инструкциями.

     В 2007 году деятельность ООО «Согласие» была направлена на разработку долгосрочного  механизма, направленного на совершенствование  системы наставничества и обучения персонала, разработку процедур сопровождения  сделок. Как показал анализ, результат от этой деятельности уже начинает приносить свои плоды. За 2005-2007 годы  результативность сделок выросла  с 72,9%  до 95,8%. Наиболее результативными являются сделки на основе ранее совершенных сделок: «рекомендовали знакомые», «вторичный след».

     За три анализируемых года так же выросли все экономические показатели деятельности ООО «Согласие». Прибыль от продаж услуг выросла за три анализируемых года выросла на 372%, чистая прибыль – на 589,6%.

     Рентабельность  продаж  выросла за три года на 4,0 %, а рентабельность на основе чистой прибыли – на 10,8%.

     При анализе деятельности агентства  недвижимости ООО Согласие на вторичном  рынке жилья были использованы статистические данные, которые ведутся в организации  по количеству совершенных сделок и  данные Центра недвижимости.

      Сравнительный анализ статистических данных показал, что на вторичном рынке жиля темпы  роста сделок по продаже жилья  выше темпов роста сделок по покупке  жилья. Если количество сделок по покупке  за три анализируемых года выросло  на 129,4%, то по продаже –166,67%.

     Было  выявлено, что наибольшая доля в  структуре объектов в сделках  на вторичном рынке жилья у  жилой недвижимости – 55,2% (2005), 69,8% (2006), 64,8 % (2007), затем сделкам по приватизации – 27,6% (2005), 19,0% (2006), 25,4 % (2007).

      Рентабельность  сделок, осуществляемых ООО «Согласие» на вторичном рынке из года в год  повышается. Если в 2005 году рентабельность сделок, осуществляемых агентством недвижимости на вторичном рынке жилья, составляла всего 12,73%, то в 2007 году она выросла  до 21,26%. При этом наибольшая доля в выручке принадлежит сделкам ООО «Согласие» по объектам жилая недвижимость, в структуре прибыли - также жилой недвижимости, а самая высокая рентабельность – у объектов приватизации.

     Сравнение эффективности сделок по объектам вторичного рынка  жилья показал, что наибольшая эффективность при сопровождении сделок объектов вторичного рынка жилья, особенно в последний 2007 год, наблюдается у сделок по приватизации, а затем у объектов жилой недвижимости. Прирост рентабельности на одну сделку за три анализируемых года составил по приватизации – 101,72%; по жилой  недвижимости -  28,53%.