Анализ комплекса маркетинга Агентства Недвижимости

  Рис. 11. Активы и собственные средства агентства

  Балансовая  прибыль агентства составила 4,3 млн. руб., а чистая прибыль – 2,1 млн. руб. Размер финансового результата значительно  снизился по сравнению с предыдущим периодом, что было вызвано резким снижением спроса на рынке недвижимости, малым количеством свободных  денежных средств, отсутствием ипотеки. По уровню показателей, характеризующих эффективность деятельности – АН «Новоселье» не относится к числи лидеров, но и к числу отстающих фирму нельзя причислить. В условиях ограничения абсолютной величины комиссионных важным показателем деятельности агентства недвижимости является валовой оборот фирмы в натуральном выражении (количество сделок, проведённых с участием фирмы). Умножение величины валового оборота фирмы в натуральном выражении на величину комиссионного вознаграждения фирмы (без учёта вознаграждения агента) даёт показатель валового дохода фирмы:

  Валовой доход = оборот х величину комиссионного  вознаграждения фирмы от сделки.

  При среднем проценте комиссионных фирме 4%, цене квартиры 1550 тыс. руб. и 4 проведённых  сделках в месяц валовой доход  нашей организации составит:

  1 550 000 х 4 х 4% = 248 000

  Данный  показатель не может дать достаточное  представление об эффективности  работы фирмы. Для того чтобы её оценить, необходимо сравнить полученную величину с операционными расходами фирмы (расходы, направленные на обеспечение  деятельности фирмы, включая расходы, направленные на создание условий для  будущей деятельности).

  Агентство недвижимости имеет сложную структуру  расходов, их затраты определяются следующими видами расходов:

  ·          арендная плата;

  ·          коммунальные платежи;

  ·          зарплата работников;

  ·          затраты на рекламу;

  ·          затраты на обеспечение безопасности;

  ·          затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;

  ·          налоговые отчисления;

  ·          прочие расходы (договора с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата лицензии др.).

  Разница между валовым доходом фирмы  и её операционными расходами  образует чистый доход (доход до налогообложения, чистый операционный доход) фирмы:

  Чистый  доход = валовой доход – операционные расходы.

  248 000 – 67 740 = 180 260

  На  основе показателей чистого дохода и валового дохода фирмы можно  определить уровень рентабельности её деятельности:

  Рентабельность  деятельности фирмы = чистый доход / валовой  доход.

  180 260 / 248 000 = 0,73

  Существенный  эффект может дать сравнение объемных показателей, характеризующих выручку  фирмы с уровнем затрат. Например, в качестве такого показателя может  служить отношение валового дохода в расчёте на одного сотрудника к  затратам на содержание одного сотрудника:

  Валовой доход на одного сотрудника / операционные расходы на одного сотрудника.

  Данное  соотношение должно составлять не менее  единицы. Ниже этого уровня начинаются прямые убытки в деятельности фирмы.

  Частные показатели при оценке деятельности фирмы:

  Кроме показателей общей эффективности  деятельности, рассмотренных выше, предлагаются также показатели, характеризующие  отдельные стороны деятельности фирмы.

  С учётом значительной доли затрат на рекламу  в общем объёме затрат фирмы могут  быть использованы также показатели, характеризующие эффективность  этих затрат.

  К числу таких показателей относится, например, такой, как стоимость одного обращения (заявки) (в том числе  в зависимости от рекламного носителя):

  Стоимость одного обращения = затраты на рекламу / количество обращений.

  189 613,11 / 158 = 1200,1

  На  основе этого показателя могут быть построены и иные характеризующие  эффективность работы диспетчеров, агентов:

  –          отношение числа личных встреч с клиентами к числу обращений;

  –          отношение числа заключенных договоров к числу встреч с клиентами.

  Далее от показателей, характеризующих эффективность  работы по заключению договоров, можно  перейти к показателям, которые  отражают эффективность работы агентства  по удовлетворению заявок клиента.

  Так, если обозначить количество поступивших  от клиентов заявок на начало отчётного  периода как К_Н, количество заявок, поступивших за период как К_П, количество удовлетворительных за период как К_У, а количество заявок на конец периода как К_К, то можно получить показатель, характеризующий степень удовлетворения заявок, - коэффициент удовлетворения заявок (К_УЗ):

  К_УЗ = К_У / (К_Н + К_П).

  67 / (29 + 158) = 0,36

  Коэффициент обновления заявок (К_ОЗ) будет равен:

  К_ОЗ = К_П / (К_У + К_К).

  158 / (67 + 129) = 0,81

  Данные  показатели характеризуют самую  важную сторону деятельности риэлтерской  фирмы – эффективность работы с клиентами. Проследив динамику этих показателей, можно определить, насколько эффективно обрабатываются поступившие заявки и привлекаются новые клиенты.

  Общий показатель удовлетворительных заявок может быть дополнен удельным: количество удовлетворительных заявок в расчёте  на одного агента.

  Сочетание стоимостных показателей и натуральных  показателей даёт возможность оценить  эффективность отдельной сделки. Например, сравнение валового дохода и операционных расходов на одну сделку – ещё один показатель уровня безубыточности деятельности фирмы:

  Валовой доход на сделку / операционные расходы  на сделку.

  К этим показателям можно добавить и иные, например, валовой доход  на одно оборудованное рабочее место  – показатель эффективности затрат фирмы по оборудованию и содержанию рабочих мест для агентов.

  Регулярный  анализ деятельности агентства, разработка и практическое использование развёрнутой  системы показателей для принятия управленческих решений – одно из важных направлений повышения эффективности  управления брокерской фирмой, позволяющий  выявлять слабые места в работе фирмы, планировать её деятельность, сравнивать работу разных подразделений. 
 

  2.3. Анализ услуг и  качества деятельности  АН «Новоселье»

  Анализ  услуг АН «Новоселье»:

  Основные  операции агентства

  Приобретение  недвижимости в собственность на законных основаниях даёт возможность  совершения с ней разнообразных  операций, в результате которых сменяется  право собственности. Целью любой  сделки является приобретение права  собственности или права пользования  имуществом.

  Регистрации подлежат:

  Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

  Любой документ, касающийся возникновения, изменения  или прекращения права собственности  на недвижимость, вступает в силу после  его государственной регистрации. Не достаточно оформить в нотариальной конторе договор купли-продажи, залога или свидетельство о дарении  или наследовании, необходимо зарегистрировать право собственности в уполномоченном на то муниципальном органе.

  Для регистрации маклеру необходимо собрать комплект документов:

  -          заявление о регистрации;

  -          подлинник правоустанавливающего документа (договора свидетельства и т.п.);

  -          нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа в требуемом количестве экземпляров, которое зависит от вида сделки;

  -          документ, подтверждающий уплату государственного сбора и оплату услуг за регистрацию;

  -          документ, удостоверяющий личность заявителя;

  -          доверенность или документ, подтверждающий полномочия представителя или наследника;

  -          справка о прописке (регистрации);

  -          другие документы в зависимости от вида сделки и установленного порядка.

  Правоустанавливающий  документ должен содержать запись о  том, что объект сделки не состоит  под арестом, и не является предметом  залога.

  Согласно  Гражданскому кодексу РФ (ст.131) орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить информацию о проведенной  регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

  Брокеру необходимо иметь в виду, что отказ  в государственной регистрации  права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд. Принятие закона о  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним должно конкретизировать как сам порядок регистрации, так и основания для отказа в регистрации.

  Все многообразие сделок с недвижимостью  можно поделить на односторонние  и многосторонние сделки.

  Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом  или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной  стороны. В сфере недвижимости такой  сделкой является наследование.

  Для заключения двухсторонней или многосторонней сделки (договора) необходимо выражение  согласованной воли двух или более  сторон.

  При заключении сделки договор выполняет  следующие функции:

  -          юридически закрепляет отношения между участниками сделки, придавая им характер обязательств, выполнение которых защищено законом;

  -          определяет порядок, способы и последовательность совершения действий партнерами;

  -          предусматривает способы обеспечения обязательств.

  К таким сделкам относятся:

  -          купля-продажа земельного участка, земельного пая;

  -          дача в аренду земельного участка;

  -          купля-продажа права аренды земельного участка;

  -          дарение земельного участка и земельной доли;

  -          залог земельного участка и права на землю;

  -          передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив.

  -          наследование земельного участка и земельной доли;

  -          передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

  -          передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

  -          предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

  -          предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

  -          выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

  При приобретении земельного участка на первичном рынке применяются  методики, учитывающие три группы факторов, которые в конечном итоге  определяют стартовую цену участка, а именно:

  -          факторы, учитывающие местоположение участка (престижность места будущей застройки, близость к городским магистралям, экологический фактор, возможность использования прилегающих участков для коммерческих целей);