Анализ комплекса маркетинга Агентства Недвижимости

  -          факторы, учитывающие характер проектируемого объекта, плотность застройки, особенности строительства или реконструкции);

  -          факторы, учитывающие характер строительства и затраты на него, затраты, вызванные дополнительными требованиями (отселение жильцов, снос и перенос строений и сооружений, стоимость инженерного обеспечения участка);

  Граждане  имеют право на получение или  приобретение в установленном порядке  земельных участков для жилищного  строительства независимо от наличия  у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в  том числе в других населенных пунктах.

  Российские  граждане, получившие земельные участки  в собственность для ведения  личного подсобного хозяйства, садоводства  или индивидуального строительства, имеют право распоряжаться ими  по-своему усмотрению и могут их продать. Порядок купли-продажи земельных участков утвержден Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993г. № 503 на основе Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992г. № 4196-1. В качестве покупателя земельного участка может выступать любой гражданин России. Продавцами земельных участков могут быть лишь граждане или юридические лица, право собственности которых удостоверено государственным актом, выданным местной администрацией. Продать земельный участок можно только при отсутствии споров в его отношении, информацию о наличии или отсутствии которых можно получить в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

  Сделка  купли-продажи земельного участка  должна быть оформлена в виде договора купли-продажи (купчей), удостоверенного  нотариальным органом и зарегистрированного  в районном Комитете по земельным  ресурсам и землеустройству. Договор  купли-продажи должен соответствовать  Типовому договору, утвержденному Комитетом  РФ по земельным ресурсам и землеустройству. По желанию сторон договор может  содержать дополнительные условия, не противоречащие законодательству, однако запрещается изменять в договоре целевое назначение земельного участка  и порядок его использования. В частности, нельзя на участке, выделенном для строительства жилья, возводить  промышленные объекты, ограничивать право  проезда по земельному участку, если оно ранее существовало, нарушать подземные и наземные коммуникации в пределах участка. Нотариальное удостоверение  договора купли-продажи земельного участка производится нотариальным органом по месту расположения земельного участка. При оформлении сделки, кроме  правоустанавливающего документа  на земельный участок, собственник  должен иметь план земельного участка, который становится обязательным приложением  к купчей.

  Характер  распоряжения земельными участками  в Российской Федерации зависит  от целевого назначения и категории  земель. Закон РФ от 24 декабря 1992г., «Об  основах федеральной жилищной политики»  определил право застройщика  на приобретение в установленном  порядке земельного участка для  строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной  документацией. Органы местного самоуправления с учётом специфики регионов и  городов обязаны предоставить в  пользование, аренду, собственность  или продать земельные участки  для жилищного строительства  в срок не более одного месяца для  физических лиц и двух месяцев  для юридических лиц с момента  их обращения.

  К сделкам по распоряжению нежилыми помещениями  относят:

  Купля-продажа  нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа  имущественных комплексов; сдача  в аренду имущественных комплексов; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в  уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ; кредитование под залог недвижимости.

  Главным условием для совершения сделки купли-продажи  с недвижимостью является наличие  документа, свидетельствующее о  том, в чьей собственности находится  объект сделки, т.е. кто имеет право  им владеть, пользоваться и распоряжаться, изменять его юридическую судьбу, в том числе продавать на законных основаниях.

  Правоустанавливающими документами, подтверждающими право  собственности на недвижимость, являются следующие документы:

  -          Нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности, договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома или иного строения;

  -          Свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья;

  -          Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в том числе с условиями пожизненного содержания), мены, дарения;

  -          Свидетельство о праве на наследство;

  -          Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

  -          Договор о разделе строения;

  -          Копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

  -          Регистрационное удостоверение; Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на недвижимость;

  -          Копия решения суда о разделе дома между супругами.

  При отсутствии правоустанавливающих документов могут быть использованы иные документы, косвенно подтверждающие право собственности  на недвижимость, а именно:

  -          инвентаризационно-технические документы в случае, когда они содержат точные ссылки на наличие у собственников надлежаще оформленных документов, подтверждающих их право на недвижимость;

  -          платёжные документы об оплате земельного налога и налога со строений, страховые полисы;

  -          обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство;

  -          не оформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки и решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

  Комплект  документов, необходимых для совершения сделки с жилой недвижимостью, различается  в зависимости от того, какая недвижимость отчуждается. Для сделок с муниципальными приватизированными квартирами брокеру  требуется предъявить в нотариальной конторе: договор передачи муниципального (государственного) жилья, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство  о собственности на жилище; справку  бюро технической инвентаризации об оценке стоимости. При продаже комнаты в коммунальной квартире дополнительно необходимо заявление всех соседей-собственников о том, что они не возражают против её продажи.

  При сделках в отношении кооперативных  квартир с выплаченным паем необходимо иметь: свидетельство о собственности  на жилище; справку жилищно-строительного  кооператива о сумме выплаченного пая, зарегистрированную в установленном  порядке; справку бюро технической  инвентаризации об оценке стоимости  жилья;

  Для отчуждения жилья, приобретенного в  собственность по договорам купли-продажи, мены либо дарения, требуется оригинал договора и справка бюро технической  инвентаризации об оценке стоимости  жилья.

  Недвижимое  имущество, приобретенное в порядке  наследования, отчуждается при наличии: свидетельства о праве на наследство; свидетельства о собственности  на жилье, справки бюро технической  инвентаризации об оценке стоимости  жилья.

  Нотариально удостоверенное согласие второго супруга  требуется при любом отчуждении жилья, причём его наличие необходимо независимо от места прописки второго  супруга. Исключение составляют случаи, когда недвижимость была подарена первому  супругу, была приобретена им до брака  либо перешла к нему в порядке  наследования.

  При сделках с жилым домом в  договоре должны быть указаны размеры  и характеристики дома, все хозяйственные  и бытовые строения и сооружения (сарай, гараж, погреб, туалет, колодец, навес, летняя кухня, мастерская, оранжерея, теплица, бассейн, временные постройки  и т.п.) которые как принадлежность к главной вещи переходят новому владельцу вместе с жильем. В договоре может быть оговорено, что хозяйственные  и бытовые постройки будут  снесены или перенесены прежним  собственникам жилья.

  В местном бюро технической инвентаризации должна быть получена справка об объекте  сделки с указанием его состава, метража, инвентаризационной стоимости  и сведений о его владельце; правоустанавливающий документ на недвижимость, справка  бюро технической инвентаризации, документ, подтверждающий оплату услуг муниципального органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимость, и документ, удостоверяющий личность, предъявляются для подтверждения  статуса собственника в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью. Этот орган обязан подтвердить правомочия собственника либо выдать письменный мотивированный отказ при несоответствии данных в документах. При этом обычно на справке бюро технической инвентаризации проставляются штампы установленной формы и гербовая печать. Во избежание злоупотреблений установлено, что срок действия этой справки ограничен определенным сроком, за время которого должны быть завершены все остальные операции по оформлению сделки.

  Все сделки, связанные с отчуждением  жилья, в котором прописаны несовершеннолетние дети, должны быть согласованы с  Органом опеки и попечительства соответствующей административно-территориальной  единицы. При этом продавец должен доказать, что в результате совершения сделки условия проживания детей не ухудшатся. Орган опеки и попечительства, проверив факты и документы, выдает заключение, на основе которого районная администрация даёт разрешение на сделку.

  Купля-продажа  жилья в рассрочку является сделкой, при которой продавец кредитует  покупателя. Для подавляющего большинства  россиян приобретение жилья представляется нереальным делом из-за высокой стоимости  жилья на первичном и вторичном  рынке и незначительных финансовых возможностей. В настоящее время  на первичном рынке можно приобрести готовое жилье в рассрочку.

  Продажа муниципального жилья в рассрочку  отражает тот факт, что цены на жилье  в новостройках достигли столь высокого уровня, что его реализация затруднена на обычной схеме продажи.

  Продажа в рассрочку может реализоваться  в принципе по нескольким вариантам, но преобладает схема платежей в  которой сначала вносится первоначальный взнос (обычно не менее 30% стоимости  жилья), затем покупатель вселяется  и в течении определенного срока выплачивает оставшуюся часть стоимости жилья и проценты за кредит. При существующем размере учетной ставки Центрального банка РФ стоимость квартиры возрастает очень быстро и чем дольше срок выплаты, тем дороже обходится жилье.

  На  первичном рынке жилья имеется  предложение жилья коммерческих застройщиков в рассрочку. При рассмотрении этих предложений целесообразно  иметь дело с продавцом, который  является собственником жилья.

  В процессе приватизации значительная часть  жилья передается гражданам в  долевую или в совместную собственность.

  Долевая собственность характеризуется  тем, что имущество находится  в общей собственности с определением доли каждого собственника в праве  собственности, а совместная собственность  подразумевает, что имущество находится  в общей собственности без  определения доли каждого собственника. Распоряжение приватизированным жильём, которое находится в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

  Участник  долевой собственности вправе требовать  выдела своей доли из общего имущества, причём само имущество может быть разделено по соглашению между участниками  долевой собственности либо по решению  суда.

  При продаже доли в праве общей  собственности остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием  цены и других условий, на которых  он её продаёт. Если остальные участники  долевой собственности откажутся  от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.