Анализ комплекса маркетинга Агентства Недвижимости

  Большинство банков использует следующую схему. Квартира на время действия кредитного договора оформляется в собственность  банка или какой-нибудь его структуры. По такой схеме заемщик заключает  два независящих друг от друга  договора. Один, кредитный - с банком. Другой - с дочерней фирмой банка  о продаже ей квартиры в собственность.

  В принципе заёмщик может расторгнуть  договор с дочерней фирмой о продаже  квартиры. Тогда квартира перейдет в его собственность, и независимо от того, будет ли заёмщик платить  по долгам, банк (формально) не сможет его  выселить. Заёмщик имеет право  продать квартиру. Из-за таких недобросовестных заёмщиков в свое время ощутимо  пострадали несколько банков, после  чего они просто прекратили кредитование.

  Клиентам  эта схема тоже не вполне выгодна. Во-первых, мало кого устраивает, что  квартира на время действия кредитного договора отходит в собственность  банка и заемщик на это время  не имеет право в ней прописаться. Во-вторых, может случиться так, что  банк или дочерняя фирма разорится. Тогда - ни квартиры, ни денег.

  Банкиры утверждают, что, если бы «вопросы прописки и собственности были урегулированы, то схемы кредитования были бы более  совершенны. Но пока этого урегулирования не наблюдается - нет абсолютной уверенности  в том, что если заёмщик не выполнит свои обязательства, банк сможет вернуть  квартиру».

  Некоторые банки отказались от практики оформления квартиры в собственность дочерних компаний. Квартира, купленная клиентом на полученные в кредит деньги, оформляется  в собственность заемщика и одновременно - в залог под кредит. Такой  вариант кажется наиболее удобным  для заёмщика, в действительности и здесь возникают дополнительные сложности.

  «Банки  не разрешают заёмщику на время действия кредитного договора прописываться  в квартиру. Во-первых, это означает, что заемщику нужно будет прописаться  по другому адресу. Во-вторых, возникают  проблемы и у продавца квартиры. Деньги ему будут выплачены только через месяц после оформления сделки (как правило, столько времени  занимает процесс оформления кредита). В результате получается, что при  использовании данной схемы кредитования можно купить только квартиры в новостройках».

  Участие в долевом строительстве является распространенной формой инвестирования в недвижимость. Порядок финансирования и взаимные обязательства сторон при долевом строительстве оговариваются  в договоре. При этом могут применяться  различные схемы расчетов, такие, как аванс с последующими поэтапными платежами, которые индексируются  пропорционально изменению стоимости  строительства, фиксирования цена и  др.

  Агентства недвижимости могут приглашать к  участию в долевом строительстве, они могут выступать посредниками и инвесторами-застройщиками. Во втором случае предлагаемая ими недвижимость при прочих равных условиях будет  обходиться дешевле.

  При совершении подобных сделок следует  учитывать, что согласно Закону РСФСР  от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объекты являются долевой  собственностью участников инвестиционного  процесса до момента приемки и  оплаты инвестором (заказчиком) всех выполненных  работ и услуг. Только после этого  дольщики могут оформить право собственности  на жильё.

  Для оформления свидетельства о собственности  брокеры должны представить ряд  документов, подтверждающих основания  для строительства, финансирование строительства, акт государственной  комиссии о приемки объекта (дома, жилого помещения) в эксплуатацию, справку  организации-застройщика о балансовой стоимости 1 кв.м. общей площади, справку  бюро технической инвентаризации об инвентаризационной стоимости помещения. Для физических лиц обязательство  представление документа, удостоверяющего  личность, справки о прописке (регистрации).

  Ценные  бумаги под обеспечение недвижимостью  выпускаются в обращение жилищных облигаций, жилищных сертификатов, жилищных векселей и т.д.

  «Положение  о выпуске и обращении жилищных сертификатов» было утверждено Указом Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 для  привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. Федеральная  комиссия по ценным бумагам и фондовому  рынку при Правительстве РФ конкретизировала с некоторыми изменениями это  Положение в рамках «Инструкции  о порядке выпуска, обращения  и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации» от 12 мая 1995г. № 2.

  Жилищные  сертификаты разрешено выпускать  юридическим лицам, которые имеют  права заказчика и лицензию на строительство жилья, отведенный в  установленном порядке земельный  участок и проектную документацию на строительство жилья. По определению, жилищные сертификаты - это любые ценные бумаги или обязательства, разрешаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения, путём обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), строительство которых финансировалось за счёт средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Проспект эмиссии жилищных сертификатов должен содержать схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом относительно стоимости жилищного сертификата на дату начала распространения жилищных сертификатов. Эмитент при этом должен отразить и предполагаемую периодичность индексирования стоимости первичного размещения и выкупа жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты подлежат государственной регистрации в Министерстве финансов РФ или в его органах на местах. Их учёт ведется в Государственном реестре жилищных сертификатов Российской Федерации. Данные о зарегистрированных выпусках жилищных сертификатов ежемесячно вносятся в Единый государственный реестр ценных бумаг Российской Федерации.

  Номинал жилищного сертификата устанавливается  в единицах общей площади жилья, в его денежном эквиваленте.

  Первичное размещение жилищных сертификатов, т.е. продажа их первым владельцам, производится самим эмитентом жилищных сертификатов либо профессиональным посредником. Гарантии для собственников сертификатов осуществляются, во-первых, за счет контроля уполномоченным банком использования  эмитентом средств по целевому назначению для покрытия расходов по строительству. Во-вторых, за счёт обязательного наличия  гаранта выпуска жилищных сертификатов, который по договору должен выполнить  денежные обязательства перед владельцами  сертификата в случае их невыполнения эмитентом.

  Под обращением сертификатов понимается совершение действий, предусмотренных законодательством  Российской Федерации и приводящих к смене собственника жилищных сертификатов. Сделки с жилищными сертификатами на вторичном рынке ценных бумаг совершаются по рыночным ценам. При регистрации держателем реестра собственников жилищных сертификатов перехода прав по сделке он обязан выдать новому собственнику жилищный сертификат на его имя и изъять из обращения жилищный сертификат на имя прежнего владельца.

  Погашение жилищных сертификатов производится эмитентом  следующими способами:

  а) путём выкупа - по первому требованию собственника жилищных сертификатов - в течении 7 дней с момента письменного обращения собственника жилищных сертификатов к эмитенту;

  б) путём предоставления владельцам жилищных сертификатов в собственность квартиры, свободной на момент погашения сертификатов, или письменного обязательства  эмитента о передаче ему права  собственности на любую свободную  квартиру после завершения ее строительства  при условии предъявления к погашению  жилищных сертификатов, представляющих 100% стоимости общей площади готовой  квартиры;

  в) путём обмена на жилищные сертификаты  новой серии - только по соглашению с владельцами жилищных сертификатов. При обмене сертификатов не допускаются  изменения их соответствии оплаченной общей площади жилья определенного  типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с  собственников жилищных сертификат.

  Основная  часть сделок с недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды. По договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  во временное пользование за плату.

  Договор аренды помещений, в том случае если в качестве арендодателя выступает  частный собственник, ограничений  по сроку не имеет. Договор аренды имущества, предусматривающий переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи такого имущества.

  Сделки  аренды также подлежат государственной  регистрации. Если в договоре аренды помещений не указан срок окончания  его действия, он считается заключённым  на неопределённый срок, при этом каждая из сторон имеет право его расторгнуть, предупредив об этом другую сторону  в срок, не мене 3 месяцев до даты предполагаемого расторжения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновлённым на неопределённый срок. На практике в договоре указывается, на какой срок он может быть продлён.

  Собственник – физическое лицо, сдающее в  аренду помещение, должен встать на учёт в налоговую инспекцию как  лицо, получающее доход от сдачи  имущества в аренду, или заявить  о получении такого вида доходов  в декларации.

  Условия пользования арендованным помещением должны быть максимально полно оговорены  в договоре аренды. Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды считается не заключенным.

  Арендные  отношения по существу являются практическим применением принципа «расщепления»  права собственности, при котором  возникают два вида права: право  арендодателя получать доход от сдачи  имущества в аренду (с возвратом  имущества по истечении срока  аренного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течение срока  аренды.

  Экономический аспект арендных отношений реализуется  в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имущества.

  Принято разграничивать общую и чистую ренту.

  Уплата  чистой ренты предполагает, что арендатор  сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает  сумму, которая является чистым доходом  от недвижимости. При общей ренте  арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные  расходы несёт арендодатель. Размер арендной платы зависит от следующих  показателей:

  ·          места расположения жилой недвижимости (центр или окраина);

  ·          технического состояния недвижимости;

  ·          степени обустройства;

  ·          пригодности недвижимости для эксплуатации;

  ·          фактической площади недвижимости.

  Данный  перечень не является исчерпывающим.

  Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется в письменной форме  в виде дополнительного соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В  одностороннем порядке договор  может быть изменен только в случае существенного нарушения условий  договора другой стороной.

  Договор аренды недвижимости может быть расторгнут досрочно:

  1. по соглашению сторон, в том  числе при предоставлении арендатору  другой недвижимости;

  2. в судебном порядке при нарушении  условий договора;

  3. при вынужденном отъезде арендатора.

  Особое  внимание арендодатель недвижимости должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, так как их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта  недвижимости.

  Величина  арендной платы устанавливается  в объёме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

  Лимитную  величину арендной платы (А_пл) формируют три группы затрат:

  А_пл. = К_пл. + О_б. + З _о.н.,

  где Кпл. – коммунальные платежи;

  Об. – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

  Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

  В договорах аренды может быть предусмотрено  условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий  возможна, если в договоре указывается  номер счётчика (или расчётный  способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости  потребляемого ресурса.