Анализ комплекса маркетинга Агентства Недвижимости

  Их  значение состоит в том, чтобы  физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали  их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может быть кратко выражено в  виде следующей формулы:

  Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определённый сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики и сравнить их с возможностями потенциального приобретателя. Реально эта операция может проводиться несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведённой выше формулы.

  Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  своё экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

  На  практике ситуация на рынке недвижимости в городе Ярославле выглядит следующим  образом.

  Мировой финансовый кризис медленно поражает все сферы жизни. Одной из первых жертв стал банковский рынок, который напрямую связан с рынком недвижимости. Банки на фондовый рынок выпускали ипотечные облигации, по которым государство гарантировало платежи.

  Финансовый  кризис сказался и на рынке недвижимости Ярославля. В последние два-три  года около трети покупавших квартиры расплачивались за новую собственность  при помощи кредитов (30% всех сделок).

  Рынок недвижимости Ярославля очень неоднородный. Специалисты выделяют две его  основные зоны - центр города и периферия. Рост цен на недвижимость в центре не способен обрушить даже мировой  финансовый кризис. С точки зрения застройщиков центр у нас сейчас катастрофически сужается. Остается всё меньше и меньше свободных  участков земли, где можно было бы возвести очередное здание. Приходится втыкать небольшие особняки чуть ли не окна в окна к уже имеющимся. При этом престиж жилья центра только растёт. Именно здесь сосредоточена основная деловая активность, находятся органы власти, заведения культуры. В центре престижно не только работать, но и жить. Поэтому успешные бизнесмены, топ-менеджеры предпочитают приобретать квартиры именно в заповедном месте Ярославля. А они - люди весьма состоятельные, которые для покупки недвижимости могут не залезать в ипотечные кредиты, из-за этого психологический фактор престижа и реальная проблема дефицита возводимых квадратных метров не позволят цене на недвижимость упасть вниз. Проблема застройки центра может быть решена только одним способом - строительством элитных коттеджных посёлков европейского уровня.

  А на рынке недвижимости городских  окраин кризис отразится намного  сильнее. Как раз квартиры в спальных районах ярославцы приобретали  с помощью банковских кредитов. Меньшее  количество людей начнёт обращаться за кредитами. Банки уже подняли  процентные ставки, теперь станут тщательнее проверять платёжеспособность заемщиков. Соответственно спрос на квартиры в  спальных районах упадёт. А с ним  должны понизиться и цены на квадратный метр жилья. Застройщик вынужден будет  пойти на такие меры, чтобы не потерять оборотный капитал. В более  выгодной ситуации окажутся те застройщики, которые работают вместе с банками. Частные инвесторы строительство  пока приостановили. Банки сократили  инвестиции в строительство, а ярославцы  стараются не вкладывать в жильё  деньги.

  Многое  зависит от ещё одного участника  рынка недвижимости - производителя  стройматериалов. Многие заводы привлекают банковские кредиты для финансирования процесса изготовления тех или иных материалов. Увеличение процентной ставки немедленно повлечёт рост себестоимости  продукции и как следствие - рост цен на неё. Этот фактор может несколько  сдержать удешевление квартир.

  Рынок недвижимости встал. В октябре было скуплено всё вторичное жильё, приостановился рынок новостроек. Парадоксальная ситуация: людям нужно жильё, это жильё  есть, деньги у людей тоже есть, но никакого движения не происходит. Во многом такая ситуация объясняется разговорами  о якобы резком снижении цен на жильё. Но ни строители, ни посреднические агентства по продаже недвижимости и жилья тоже не спешат снижать  цену. Коммерческая недвижимость по-прежнему пользуется спросом в центре и  в промышленных зонах, особенно помещения  под склады, мастерские и др.

Конкуренция на рынке недвижимости зависит от конкурентоспособности самих объектов недвижимости на данном рынке.

  Конкурентоспособность недвижимости - это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

  Показатели  конкурентоспособности - это совокупность критериев количественной оценки уровня конкурентоспособности недвижимости. Для оценки конкурентоспособности применяют систему показателей: единичных, групповых (свободных), интегральных.

  Единичный показатель - процентное отношение  величин каких-либо технических  или экономических параметров, при  котором элемент потребности  теоретически полностью удовлетворяется (например, отношение общей к жилой  площади квартиры).

  Групповой (свободный) показатель объединяет единичные  показатели (например, кроме величины квартиры и числа комнат во внимание принимаются уровень отделки, месторасположение  дома, экологические критерии, наличие  подземного гаража и др.) и характеризует  степень удовлетворения потребности  в целом.

  Интегральный  показатель - численная характеристика конкурентоспособности объекта  недвижимости - выражается отношением группового показателя по техническим  показателям к таковому по экономическим  параметрам.

  Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности  под влиянием различных факторов за определенный период на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда  прибыли на рынке недвижимости превышают  уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке  обостряется конкуренция, что, в  свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов.

  Обострение  конкуренции приведет к росту  предложения данного вида недвижимости в данном районе. Если спрос при  этом не возрастает, средний чистый доход от всей недвижимости данного  вида будет снижаться. Если конкуренция  чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых  случаях исчезнут.

  Принцип, лежащий в основе определения  конкуренции, важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость  потока доходов, превышающих рыночную норму. Если, допустим, получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой  или какой-либо другой причиной, анализ потока дохода должен быть скрупулезным. В основном аналитик может воспользоваться  одним из двух подходов: избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как  отдельный поток доходов; весь поток  чистых доходов может рассматриваться  как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован  по более высокой ставке.

  Принцип конкуренции заключается в фундаментальных  экономических силах, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство ещё одного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, прежде всего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены. однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию, создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы.

  На  ярославском рынке недвижимости наблюдается достаточно жёсткая  конкуренция между фирмами. Конкурентная борьба обостряется тем, что на рынке  не только огромное количество агентств недвижимости, но и частные риэлторы. Наибольшей известностью у ярославских  потребителей пользуются такие организации, как «Континент», «Метро», «Консул» и «Центрспецсервис». У них отмечаемся больше все объектов недвижимости, с которыми к ним обращаются клиенты (диаграмма 1 и 2).

  Рассмотри некоторые из наиболее сильных конкурентов  на рынке недвижимости в городе Ярославле  более подробно:

  1. Агентство по торговле недвижимостью  «Консул» основано в 1993 году  с целью оказания профессиональных  услуг в области риэлтерской  деятельности и на настоящий  момент является одним из самых  известных, авторитетных и уважаемых  в городе Ярославле, имеющим  хорошую и устойчивую репутацию.  Одним из основных принципов  нашей работы является забота  об интересах клиента. Фирма  успешно работает и приобретает  широкий круг клиентов, которые  обращались за помощью лично,  а затем рекомендовали данное  агентство своим друзьям и  знакомым, поэтому большинство новых  клиентов, как ярославских жителей,  так и иногородних, приходят  к АН «Консул» по рекомендации.

  В настоящее время агентство недвижимости «Консул» уверено чувствует себя на рынке недвижимости, успешно конкурирует  с другими фирмами и агентствами  недвижимости Ярославля. Агентство  «Консул» стремится к всестороннему  знанию рынка недвижимости и руководствуется  принципом прозрачности отношений  с клиентами, постоянно создавая новые стандарты качества и надёжности их обслуживания.

  Профессиональный  стаж специалистов агентства «Консул» составляет 5-15 лет. Это люди, стоявшие в своё время у истоков риэлтерской деятельности и продолжающие успешно работать на рынке недвижимости по сей день. Все специалисты имеют высшее образование. Деятельность агентства осуществляется с участием профессиональных юристов, специализирующихся на вопросах недвижимости, в задачи которых входит обеспечение стопроцентных гарантий всем участникам сделки. Ведётся постоянный мониторинг изменений законодательства.

  Агентство недвижимости «Консул» оказывает следующие  виды услуг:

  ·           Покупка или продажи жилой и нежилой недвижимости (комнаты, квартиры, дома, земельные участки, гаражи и др.);

  ·           Обмены любой сложности, расселение, аренда жилых и нежилых помещений;

  ·           Имея многолетний опыт работы, обеспечиваем сделки купли-продажи по воинским сертификатам и по ипотечному кредитованию;

  ·           Сбор и оформление все необходимых документов для проведения любой сделки и оформления государственной регистрации права собственности, проверяем подлинность и достоверность информации, предоставляемой всеми участниками любой сделки с недвижимостью, обеспечиваем безопасность проведения сделки и расчётов по ней;

  ·           Любая операция с недвижимостью является строго конфиденциальной - и это один из главных принципов работы;

  ·           Также любой клиент агентства «Консул», приобретающий жильё на вторичном рынке, в подарок бесплатно получает страховку на полную сумму сделки купли-продажи по договору «Добровольного страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности».

  В Ярославль сейчас приезжает огромное количество гостей: кто-то - учиться, кто-то - работать, но все эти «кто-то», независимо от их занятий, нуждаются в крове  над головой. Самый простой и  лёгкий выход их этой ситуации - аренда квартир, которые каждый приезжий без  проблем может найти через  агентства недвижимости Ярославля.

  Агентство недвижимости «Консул» предлагает гостям города квартиры в любом районе Ярославля. Не нужно будет долго искать место  для проживания, договариваться с  владельцами о цене. На сайте компании «Консул» можно найти большой  выбор квартир различного метража  и расположения.

  В Ярославле спрос на квартиры значительно  превосходит их предложение, поэтому  цена аренды однокомнатной, самой скромной квартиры в центре города составляет от 7 тыс.руб. После качественного ремонта и относительно хорошо мебелированные квартиры можно арендовать за сумму от 9 тыс.руб. Однокомнатную квартиру с евроремонтом в центре найти сложно, но агентство недвижимости «Консул» всегда выполняет пожелания клиентов, поэтому такого типа квартиру также возможно арендовать, правда её цена, соответственно, будет выше.

  Аренда  квартир двухкомнатных, небольшого метража, стоит от 9 тыс.руб. Такого типа жильё будет найти намного проще, так как предложение двухкомнатных квартир на сегодняшний день заметно шире. Рынок недвижимости Ярославля также может предложить гостям города двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом, либо жильё с евроремонтом, но стоить оно, естественно, будет на порядок дороже.