Анализ комплекса маркетинга Агентства Недвижимости

  Право преимущественной покупки утрачивается после прекращения права общей  долевой собственности на жильё  путём его раздела в судебном порядке.

  Распоряжение  имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, в частности приватизированным жильём или иной недвижимостью, находящейся в совместном владении, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

  В практике купли-продажи жилья объектом сделки часто выступает совместное или раздельное имущество супругов. ГК РФ установлено, что имущество  супругов, нажитое ими во время  брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги  имеют равные права владения, пользования  и распоряжения имуществом, нажитым  во время брака.

  Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также  полученное одним из супругов во время  брака в дар или в порядке  наследования, является его собственностью. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его  разделе и порядок такого раздела устанавливаются законодательством о браке и семье, в общем случае доли супругов признаются равными.

  При продаже жилья, которое является общей долевой или совместной собственностью, требуется согласие других участников общей собственности. При удостоверении сделки продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей  долевой собственности о намерении  продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля. Заявление  участников собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли подлежит удостоверению нотариусом.

  Расселение  коммунальных квартир и крупногабаритных квартир служит удобной и порой  единственной формой улучшения жилищных условий для их жильцов. В результате расселения жильцы становятся собственниками отдельной квартиры, а коммунальная квартира отходит новому владельцу, который в состоянии её приобрести. При этом оформляется несколько договоров купли-продажи, которые должны пройти обычные для этого вида договора стадии оформления и регистрации.

  Обмен жилья при наличии значительной доли муниципального жилья в структуре  жилого фонда остается административным способом перемены места жительства. В странах с рыночной экономикой понятия «обмен» не существует, т.к. все сделки с жильем производится через его продажу. Россиян, естественно, пугает ситуация, при которой они, продав свое жилье, не смогут приобрести себе новое жилище.

  При обращении клиента в риэлтерскую  фирму с ним заключается договор, согласно которому его квартира может  быть продана только при условии  одновременного приобретения для него другого жилья. Фирма, выставив квартиру клиента на продажу, начинает вести  поиск подходящего для клиента  нового жилья. Клиент, прибегнувший к  услугам риэлтерской фирмы, избавляется  от значительной части проблем, связанных  с поиском и передачей финансовых средств в процессе сделки. Зачастую клиенту остается только получить (оплатить) разницу между стоимостью продаваемого и приобретаемого жилья.

  Мена  жилья - сделка рыночного типа, при  которой каждый из участников сделки одновременно является продавцом и  покупателем. Собственники жилья могут  заключить между собой договор  мены, который фиксирует переход  права собственности. Мену следует  отличать от обмена жилых помещений, когда между сторонами происходит переход права пользования, что  оформляется обменными ордерами.

  Договор мены отличается от договора купли-продажи  тем, что по нему одна из сторон передает другой стороне не деньги, а имущество (недвижимость). Если обмениваемое имущество  не равно по стоимости, то договор  может содержать условие о  доплате той стороне, имущество  которой стоит дороже. Договор  мены оформляется и регистрируется по тем же правилам, что и договор  купли-продажи, то есть подлежит сначала  нотариальному удостоверению, а  затем государственной регистрации.

  При заключении договора мены обе стороны  обязаны предупредить друг друга  о всех правилах третьих лиц на меняемое имущество (праве нанимателя, праве залога, праве пожизненного пользования и т.п.). Неисполнение этого правила даёт противной стороне право требовать уменьшения цены на приобретаемое жилье либо расторжения договора и возмещения убытков.

  Дарение жилья является достаточно распространенной сделкой, т.к. она позволяет на основании  волеизъявления собственника осуществлять безвозмездную передачу имущества. Собственник жилья может подарить его любому физическому или юридическому лицу, заключив для этого договор  дарения. Дарение считается состоявшимся, если заключено письменное соглашение, имущество передано одариваемому и тот принял этот дар.

  При совершении дарения даритель обязан обеспечить возникновение права  собственности одариваемого без  обременения. Имущество не должно быть под залогом, даритель отвечает перед одариваемым за убытки в случае отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица. Договор дарения не может содержать условия, которые ограничивают право собственности одариваемого. Нельзя возлагать на одариваемого обязанность не отчуждать подаренное имущество либо не совершать с ним какие-либо сделки.

  Договор дарения удостоверяется в нотариальной конторе при наличии документов, подтверждающих право собственности  дарителя на жильё. Далее договор  дарения регистрируется в муниципальном  органе, которому поручена регистрация  прав собственности на жильё. В случае дарения в пользу несовершеннолетнего  при нотариальном удостоверении  договора требуется представить  разрешение на получение дара от законного  представителя несовершеннолетнего  либо от попечителя.

  Наследование  жилья позволяет реализовать  право частной собственности  на недвижимость и играет особую роль при совершении иных сделок по распоряжению недвижимым имуществом.

  Под наследованием понимается переход  имущественных и некоторых неимущественных  прав и обязанностей умершего гражданина к другим лицам в установленном  законодательном порядке. Наследование может осуществляться по закону, когда закон устанавливает круг наследников и порядок их признания, и по завещанию, когда гражданин может оставить по завещанию всё своё имущество или часть его одному или несколькими лицам, как входящим так и не входящим в круг наследников по закону, государству или отдельным государственным, кооперативным или другим общественным организациям. Завещатель может в завещании лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Однако несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособный супруг, родители и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

  Часть имущества, оставшаяся незавещенной, делится  между наследниками по закону. Таким  образом, законодательство позволяет  завещателю распорядиться имуществом, находящимся в его собственности, после своей смерти по своему усмотрению, за исключением обязательной доли.

  При этом завещатель может не только лишить наследства какого-либо обязательства  в пользу другого лица или других лиц (завещательный отказ), которые  приобретают право требовать  его исполнения.

  В частности, завещатель вправе возложить  на наследника, к которому переходит  жилой дом, обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование  этим домом или определенной его  частью. При последующем переходе права собственности на дом или  на его часть право пожизненного пользования сохраняет силу.

  Завещание должно быть составлено в письменном виде с указанием места и времени  его составления, собственноручно  подписано завещателем и нотариально  удостоверено. При составлении завещания  завещатель не обязан представлять доказательства, удостоверяющие его права на какое-либо имущество, равно как и доказательства действительного существования имущества, о котором идет речь в завещании. По истечении шести месяцев наследникам по их просьбе выдается в нотариальной конторе по месту открытия наследства свидетельство о праве на наследство. При наследование как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано ранее истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если в нотариальной конторе имеются данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.

  При наследовании недвижимости, то есть имущества, переход которого от одного собственника к другому требует соответствующей  регистрации, обязательство оформление свидетельства о праве собственности  на наследство.

  Раздел  наследственного имущества производится по соглашению принявших наследство наследников в соответствии с  причитающимися им долями. При недостижении соглашения раздел производится в судебном порядке.

  Кредитование  под залог жилья становится все  более распространенной сделкой: растёт число компаний, оказывающих такую  услугу, между ними обостряется конкуренция  и увеличивается заинтересованность банков в развитии этого сектора  рынка. В результате происходит снижение процентных ставок по кредиту и увеличиваются сроки предоставления кредитов. Пользуются этой услугой мелкие и средние фирмы, а для частных лиц это едва ли не единственная возможность получить кредит.

  Основными заёмщиками являются крупные бизнесмены, коммерсанты, предприниматели в  сфере услуг, нуждающиеся в краткосрочных  кредитах.

  На  начальном этапе освоения этого  вида услуг риэлтерские фирмы  использовали в качестве источника  кредитования в основном собственные  средства, далее к процессу предоставления кредитов под залог недвижимости стали активно подключаться банки  и другие финансовые структуры. Одной  из гарантий для отчуждения жилья  у заёмщика по суду является ограничение  суммы кредита 50-80% с рыночной стоимости  недвижимости.

  Банки-кредиторы  предпочитают иметь гаранта, который  выкупит заложенный объект либо найдет покупателя при не возврате кредита. Таким гарантом часто выступает  риэлтерская фирма, которая обеспечивает оценку рыночной стоимости жилья  и даёт гарантию выкупить у банка  объект недвижимости в случае не возврата кредита. Банки охотно принимают  гарантии риэлтеров, т.к. учитывают  их умение оценивать и продавать  недвижимость.

  Для развития кредитования под залог  недвижимости важно наличие действующего механизма отчуждения имущества.

  Ипотека отличается от кредитования под залог  жилья тем, что ипотечный заём предоставляется на длительный срок для приобретения жилья, в котором  будет проживать его владелец и которое служит в качестве обеспечения залога. В случае неуплаты займа это жилье изымается банком и продаётся с целью погашения кредита.

  Действующее законодательство позволяет развивать  систему ипотечного кредитования, в  частности, ГК РФ является правовой базой для частных коммерческих операций, Закон РФ о залоге содержит юридические принципы сделок с обеспечением и имеет положения, непосредственно касающиеся закладных на недвижимость, а Гражданский процессуальный кодекс РСФСР излагает порядок и правила наложения ареста и продажи заложенного имущества. В принципе на рынке ипотечных кредитов могут действовать четыре субъекта:

  Заёмщик, цель которого - приобретение жилья  в соответствии с имеющимися возможностями  его содержания и возврата кредита. Банк, главная цель которого - максимизировать  прибыль и иметь стабильный источник её поступления при минимальном  риске.    Инвестор, цель которого - максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные пулом закладных. Государство, главная цель которого - решение жилищной проблемы путем создания условий для функционирования системы ипотечного кредитования.

  Поскольку само агентство недвижимости, не будучи кредитной организацией, не в праве кредитовать клиентов из своих оборотных средств, предоставляя им квартиры, то самостоятельное ипотечное кредитование для агентств недвижимости недоступно. Но существуют различные схемы, некоторые из которых уже успешно применялись в ряде регионов страны, по ипотечному кредитованию с участием как кредитной организации, так и риэлтерской фирмы. Так, например, риэлтерская фирма может приобретать объект жилой недвижимости с привлечением средств по банковскому кредиту, и, затем продавать эту квартиру клиенту с рассрочкой платежа (в кредит). Существуют и другие варианты.