Ипотечное кредитование РФ

        Кредитный   менеджер   приступает   к оформлению и подписанию Кредитных документов при условии:

        - принятия положительного решения о выдаче кредита Заемщику, получения положительного заключения ССБ, проверки квартиры юридической службой Банка/Андеррайтером и оценки квартиры Оценщиком;

        - внесения Заемщиком на открытый в Банке счет первоначального взноса или получения копии расписки Продавца (или его уполномоченного представителя) о получении соответствующей суммы от Заемщика, написанной собственноручно в присутствии Кредитного менеджера и Уполномоченного должностного лица Банка, заверенной Кредитным менеджером, Уполномоченным должностным лицом Банка, Продавцом и Заемщиком, как подтверждение факта написания расписки и её подписания именно Продавцом, либо нотариально заверенной расписки Продавца о получении денежных средств в размере первоначального взноса за квартиру.

        Подписание сторонами Кредитного договора по; Графику возврата кредита и уплаты процентов, Договора купли-продажи квартиры/комнаты (возникновение ипотеки в силу закона), Закладной.

           Если подписаны документы Заемщик заполняет и подписывает:

- заявление на выдачу кредита;

- если  кредит предоставляется в иностранной  валюте (долларах США или Евро), заявление на конвертацию валютных средств в российские рубли, по курсу ЦБ РФ, действующему на день совершения операции конвертации, с дальнейшим зачислением на счет Заемщика;

- заявление о  безналичном перечислении денежных средств со счета Заемщика на счет конечного получателя в размере предоставляемого кредита;

- заявление о  безналичном перечислении денежных средств со счета Заемщика на счет Страховой компании в размере страховых премий, указанных в страховых договорах, подписанных Заемщиком (при оплате в безналичном порядке);

- заявление о безналичном перечислении комиссии за открытие ссудного счета. В назначении платежа указывается: «за открытие ссудного счета в соответствии с тарифами Банка» (при оплате в безналичном порядке) либо при уплате комиссии наличными в кассу Банка – приходно-кассовый ордер. Указанная комиссия уплачивается Заемщиком до выдачи кредита.

        В день подписания договора купли-продажи квартиры происходит уплата Заемщиком Продавцу первоначального взноса из собственных средств, в случае если стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи больше, чем ее рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке Оценщика, размер первоначального взноса Заемщика должен быть увеличен на разницу между стоимостью квартиры по договору купли-продажи и рыночной стоимостью квартиры, указанной в отчете об оценке Оценщика.

        Процедура государственной регистрации и страхования.

        Нотариальное удостоверение документов, необходимых при подаче документов на государственную регистрацию:

 - согласие супруга(-и) Продавца на продажу Приобретаемой квартиры, если продаваемая квартира была приобретена в собственность по возмездной сделке в период брака;

 - согласие супруга(-и) Заемщика на приобретение Приобретаемой квартиры с использованием кредитных средств Банка;

 - в случае необходимости (например, по требованию Государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - нотариально удостоверенное обязательство совершеннолетних членов семьи Продавца/Заемщика о снятии с регистрационного учета в сроки, установленные договором купли-продажи либо их присутствие при подписании договоров.

        Подписание сторонами (Продавец, Заемщик) Акта приема-передачи квартиры.  Государственная регистрация  договора    купли-продаж приобретаемой  квартиры с обременением ипотекой в  польз Банка     и    закладной осуществляется в срок в соответствии с действующим законодательством РФ.

        Получение Заемщиком в  Государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов:

        - свидетельства о регистрации права собственности Заемщика на приобретаемую квартиру с указанием «ипотека» в графе «обременения»;

        - зарегистрированного договора купли-продажи квартиры с отметкой регистратора о регистрации сделки.

        Уведомление Заемщиком Кредитного менеджера о готовности Закладной к выдаче в течение 1 (одного) рабочего дня после завершения включения государственным регистрирующим органом необходимых данных в Закладную.

        Страхование  Заемщиком рисков, повреждения и уничтожения приобретаемой квартиры, страхование жизни и риска потери трудоспособности Заемщика.

                           Процедура выдачи кредита.

        После государственной регистрации договора купли-продажи приобретаемой квартиры и регистрации ипотеки в  силу закона с оформлением закладной в случае, если сумма, указанная в договоре купли-продажи,  равна или превышает 3 миллиона рублей, Кредитный менеджер обязан уведомить Уполномоченного сотрудника, ответственного за реализацию правил внутреннего контроля в подразделении Банка, о сделке, требующей обязательного контроля.

        После государственной регистрации договора купли-продажи приобретаемой квартиры и регистрации ипотеки в силу закона с оформлением закладной осуществляется выдача кредита Заемщику.

        Предоставление денежных средств по кредитному договору производится Банком в течение 2 (Двух) рабочих дней c момента предоставления Заемщиком Кредитному менеджеру документов:

        - копии документа, подтверждающего получение Продавцом от Заемщика денежных средств в размере первоначального взноса, за исключением случая, когда расчет по первоначальному взносу между Заемщиком и Продавцом осуществляется в безналичном порядке на счет Продавца, открытый в Банке;

        - документов об оплате комиссии за открытие ссудного счета;

        - договора купли-продажи квартиры/комнаты, зарегистрированного соответствующим государственным органом;

        - нотариально удостоверенной копии (оригинал предъявляется) свидетельства о государственной  регистрации   права   собственности на квартиру либо оригинала указанного   свидетельства. В последнем   случае   с оригинала снимается   копия, соответствие   оригиналу   заверяется   Кредитным менеджером и Уполномоченным должностным лицом Банка;

        - оригиналов или заверенных штампом Страховой компании копий страховых полисов, подтверждающих заключение договоров о страховании от рисков, указанных выше, с указанием Банка в качестве выгодоприобретателя, а также заверенной копии платёжного или кассового документа, подтверждающего уплату страховой премии (не требуется если Заемщик внес на открытый в Банке счет денежную сумму в размере страховой премии и представил в Банк Заявление на их безналичное перечисление в адрес Страховой компании);  а также после получения зарегистрированной закладной в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченным представителем Банка, назначенным решением руководителя СРС.

        Ссудный счет и иные бухгалтерские счета открываются Подразделением по сопровождению кредитных операций физических лиц в соответствии с нормативными документами, регламентирующими бухгалтерский учет кредитных операций.

        Для проведения операций по выдаче кредита Заемщик предоставляет Заявление на выдачу кредита Кредитному менеджеру.

        После выдачи Заемщику кредита Кредитный менеджер передает Кредитное дело Заемщика на сопровождение Кредитному контролеру.

        Указанные в настоящем пункте документы Заемщик обязан представить в Банк не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на Квартиру.

           Окончательный расчет с Продавцом за квартиру      производится    путем безналичного перечисления Заемщиком со своего рублевого счета в Банке денежных средств на рублевый счет Продавца.

        Перечисление (передача) Заемщиком денежных средств, указанных в настоящем пункте, осуществляется за счет предоставляемого Банком ипотечного кредита по Кредитному договору в течение 1 (Одного) рабочего дня, считая с даты фактического получения кредита (кредит считается предоставленным в день зачисления денежных средств на счет Заемщика).

   Кредитный менеджер формирует кредитное дело (досье).

        В целях снижения рисков от совершаемых кредитных операций (риск неисполнения Заемщиком обязательства по возврату суммы основного долга) Банк формирует резерв на возможные потери по ссудам (кредитам).

        Классификация и реклассификация ссудной задолженности, регулирование резерва на возможные потери по ссудам осуществляется в установленном порядке в соответствии с документами Банка России и внутренними нормативными документами.

        Кредитный контролер в процессе сопровождения кредитного договора обязан отслеживать, готовить соответствующие распоряжения Подразделению по сопровождению кредитных операций физических лиц по классификации (реклассификации) ссуды и формированию (регулированию) резерва по кредитному договору.

        Заемщик обязан не реже одного раза в 12 месяцев предоставлять в Банк Выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об имеющихся правах на квартиру.

        Заемщик обязан предоставлять, по письменному требованию Банка, не реже одного раза в 12 месяцев документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника квартиры.

        При окончательном погашении кредита Банк передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совместное Заявление, подписанное Уполномоченным должностным лицом Банка и Заемщиком, о полном выполнении Заемщиком обязательств по кредитному договору.

        Заявление от Банка должно быть подано уполномоченным представителем Банка, назначенным решением руководителя СРС, непосредственно при явке в орган (совместно с необходимыми документами), осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании  указанного   совместного Заявления Банка и Заемщика осуществляется погашение регистрационной записи об Ипотеке.

        В случае,  когда к моменту окончательного погашения кредита Заемщиком закладная не продана стороннему инвестору, одновременно с Заявлением о полном выполнении Заемщиком обязательств по кредитному договору в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним передается закладная и акт приема-передачи закладной Заемщику, подписанный Заемщиком и Уполномоченным должностным лицом Банка. При этом в Заявлении о полном выполнении Заемщиком обязательств по кредитному договору указывается регистрационный номер закладной.    

        Работа с просроченной и проблемной задолженностью по кредиту.

        В процессе планирования и организации работы с просроченной задолженностью следует различать следующие основные стадии этого процесса (планирования и управления просроченной задолженностью):

        - Мониторинг кредитного портфеля на предмет выявления просроченной или потенциально проблемной задолженности;

        - Классификация кризисной ситуации и сегментирование  Заемщиков;

        -Составление плана мероприятий по взысканию  просроченной задолженности;

        - Распределение полномочий и компетенций подразделений Банка;

     - Реализация всех запланированных мероприятий;

     - Всестороннее обеспечение исполнения мероприятий;

     - Координация проводимых мероприятий и контроль за ходом их выполнения [25]. 
 
 
 

Глава 4. Рекомендации по улучшению ипотечного кредитования

  в ОАО «Северная  Казна»

        Предложения для расширения кредитного портфеля в разрезе ипотечного кредитования филиалом ОАО «Северная Казна»:

        Основными проблемами ипотечного  кредитования в ОАО «Северная  Казна» являются низкий рост  кредитного портфеля, а также  высокие затраты на андеррайтинг, что негативно сказывается на  росте доходов и прибыли банка. Также в      ОАО      «Северная Казна»   слабо развито сотрудничество  с  посредниками   на кредитном рынке.