Ипотечное кредитование РФ

        По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

        Также существует проблема для многих потенциальных клиентов легально подтвердить свои доходы. Это затрудняет оценку кредитоспособности заемщика и увеличивает стоимость кредитов, так как банки требуют информацию о легальном доходе, и на основании этой информации выдается кредит.

        Далеко не все сейчас готовы предоставить эту информацию. Вернее, информация об официальном доходе зачастую расходится с реальным доходом, который получает человек. В таком случае возрастает не только цена кредита но в тот же момент понижается максимально возможная сумма кредита.

        Соответственно, для того, чтобы люди могли обратиться в любой банк, и получить кредит, необходимо, чтобы люди декларировали свои доходы полностью. А у большинства предприятий нет желания переходить на прозрачную систему оплаты труда.

        На волне ужесточения требований к ипотечным заемщикам банки все больше внимания уделяют тому, кем работают их клиенты.

        Хотя банкиры, как правило, подчеркивают, что у них нет «черных списков» нежелательных профессий, на деле отказ в оформлении ипотечного кредита может быть прямо или косвенно связан с профессиональной принадлежностью заемщика. Причем касается это не только неквалифицированных и, соответственно, низкооплачиваемых работников.

        Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий (спасателей, пожарных, сотрудников милиции и охранных предприятий), независимых адвокатов и нотариусов, предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости, у моряков, ювелиров, профессиональных спортсменов, представителей туристического или игорного бизнеса, «свободных профессий». Для этих категорий заемщиков доля отказов может составлять до 90%.

        Наиболее понятным для банка является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Хотя и здесь возможны варианты. Предпочтение отдается крупному и стабильному бизнесу. Банк обращает внимание и на то, каковы перспективы заемщика на рынке труда в случае потери работы. Если квалификация явно не соответствует окладу, а образование — занимаемой должности, это уже повод для сомнений в его будущей платежеспособности.

        Следующая проблема вытекает из проблемы низких доходов населения России – высокие процентные ставки.

        При всем разнообразии программ, предлагаемых участниками рынка ипотечного кредитования, три четверти россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны. Если с текущих 11-14% годовых в рублях ставка по ипотечному кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем в три раза – с 5 до 17%, по данным опроса Фонда общественного мнения.

        Следующая проблема – большой рост цен на жилье, вызванный дефицитом предложения.

        На европейских рынках более 50% сделок происходит с использованием ипотеки, для российского рынка же характерен гораздо более низкий уровень использования ипотечных продуктов. Но объем выдачи ипотечных кредитов в РФ ежегодно растет. В 2008 году он увеличится на 11,5% до 600 млрд. рублей. 
Подавляющее большинство брокеров на российском ипотечном рынке - это риэлтерские компании, которые используют ипотечный брокеридж, как инструмент, который помогает им увеличивать объемы продаж. 
Многие крупные агентства недвижимости имеют договоры с кредитующими банками, а также, совместные ипотечные программы. При этом большинство банков реализуют свои ипотечные продукты самостоятельно. А в будущем первое место в продвижении кредитных услуг займут брокеры.

        Ипотечный брокеридж - это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Предоставлением данной услуги занимается подготовленный для этой деятельности специалист - ипотечный брокер, который сопровождает клиента на всем пути от выбора ипотечной программы до подписания кредитного договора.

        В его обязанности входят: проведение предварительной оценки возможности получения клиентом ипотечного кредита; выбор банка с оптимальной программой кредитования; формирование кредитного дела с последующей передачей его в банк-кредитор; формирование пакета документов по объекту недвижимости; представление интересов клиента в страховой и оценочной компаниях и в банке при подписании кредитного договора.

        В Штатах брокерами сопровождается 60% всех ипотечных сделок, в Западной Европе - до 40% сделок. Но в России брокерский бизнес только набирает обороты. Сотрудничество ипотечного брокера и банка выгодно обеим сторонам, так как брокеры приводят заведомо качественных новых клиентов, проводят их предварительный андеррайтинг, подготавливают документы. Банки рассматривают ипотечных брокеров как дополнительный канал продаж и способ снизить нагрузку на своих сотрудников. Чем качественней сотрудник брокера подготавливает досье клиента к подаче в банк, тем более банк заинтересован в брокере. А брокеры получают приличную комиссию, и не только от клиентов, но все больше от банков.

        Специалисты оценивают этот сегмент рынка как перспективный, а значит, число брокеров будет расти, будет улучшаться качество их услуг.

        Комиссия ипотечного брокера вряд ли снизится в ближайшее время, так как это бизнес с высокими издержками и даже при пока неприбыльной модели «комиссия только от банка» кредитный брокер вынужден работать только с теми банками, кто платит выше среднего по рынку [37].

        Подавляющее большинство брокеров - это риэлтерские компании, которые используют ипотечный брокеридж, как инструмент, который помогает им увеличивать объемы продаж. Многие крупные агентства недвижимости имеют договоры с кредитующими банками, а также, совместные ипотечные программы. Большинство банков реализуют свои ипотечные продукты самостоятельно. А в будущем первое место в продвижении кредитных услуг займут именно брокеры. 
Рентабельность ипотечных брокеров в России не превышает уровня окупаемости. И если на европейских рынках более 50% сделок происходит с использованием ипотеки, то для российского рынка характерен более низкий уровень использования ипотечных продуктов. Но объем выдачи ипотечных кредитов в России растет. В 2008 он году увеличится на 11,5% до 600 миллиардов рублей.

        Последние годы Россия боролась за снижение ставок по ипотеке. Однако снижение ставки до 10% оказались весьма кратковременными – с лета по начало осени 2007 года. Далее ставки повысились. Причинами этого были названы удорожание иностранных ресурсов для российских банков из-за мирового финансового кризиса. Экспертные мнения по прогнозированию ставок не оптимистичны. На мировом и российском рынках будет наблюдаться общий рост рублевых и долларовых ставок, особенно в начале года. В 2008 году рост немного замедлится. Причина в том, что в экономике России в течение последнего полугодия появился целый ряд сдерживающих факторов. По мере стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России может возобновиться. Но, вероятно, это произойдет во второй половине текущего года, поскольку в начале 2008 года западные аналитики прогнозируют очередную волну ипотечного кризиса на Западе.

        В 2008 г. будет увеличиваться доля рынка крупных коммерческих и государственных банков за счет крупных и средних региональных игроков, которые больше всего пострадали от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США. Дальнейшие факторы роста ипотечного кредитования в России связывают, в том числе и с кредитованием строящегося жилья, т.к. этот сегмент постоянно набирает обороты. И большие темпы роста возможны в кредитовании на покупку загородной недвижимости, как в столице, так и в регионах. Сейчас по оценкам не более 10-15% от всех ипотечных кредитов выдается на покупку загородного жилья, в перспективе банки обратят свое внимание именно на этот сегмент рынка. Увеличение объемов ипотечного кредитования будет связано и с ростом цен на недвижимость, увеличится средняя сумма кредита, соответственно – объем всего ипотечного рынка [12, С. 89].  
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3. Анализ ипотечного кредитования в ОАО «Северная Казна»

3.1. Характеристика ОАО  «Северная Казна»

        Банк ОАО «Северная Казна» основан  9 сентября 1992 года. От других финансовых институтов Уральского региона его выгодно отличает то, что в банке представлен полный спектр услуг, основанных на новейших банковских технологиях. Сегодня банк «Северная Казна» входит в сотню крупнейших и самых прибыльных банков России. Его надежность и стабильный рост из года в год подтверждают авторитетные международные аудиторские компании.  

        На сегодняшний день банк "Северная Казна" по многим финансовым показателям уверенно входит в первую сотню кредитных учреждений России, а по размерам чистых активов, собственных средств, сумме средств на счетах клиентов и прибыли "Северная Казна" является одним из крупнейших банков Свердловской, Челябинской и Пермской областей.

        Банк является принципиальным членом VISA (Principal Member) и аффиллированным членом MasterCard. Одним из первых в России приступил к эмиссии и обслуживанию чиповых карт VISA.

        В 2004 году банк «Северная казна» вошел в число 10 компаний Урала обладающих лучшей деловой репутацией (данные АЦ «Эксперт-Урал»). 
            В 2005 году банк «Северная казна» вошел в число 50 самых быстроразвивающихся банков стран с переходной экономикой, причем среди самых быстроразвивающихся банков России «Северная казна» занимает 7 место (данные The Banker).

        В 2006 году банк "СЕВЕРНАЯ КАЗНА" стал лауреатом премии  "Российский финансовый Олимп" в номинации "Надежный региональный банк".

        В 2007 году банк "Северная казна" стал лауреатом премии "Финансовая элита России" в номинации "Лучший региональный банк" и премии "Финансовая Россия" в номинации "Лучший банк Уральского федерального  округа».

        С целью защиты интересов инвесторов, Банка и его клиентов, обеспечения надлежащего уровня надежности и минимизации рисков банковской деятельности в Банке создается система внутреннего контроля в соответствии с требованиями Банка России.

        Система внутреннего контроля создается в целях:

        - обеспечения соблюдения всеми сотрудниками Банка при выполнении своих служебных обязанностей требований федерального законодательства и нормативных актов, включая постановления Правительства Российской Федерации, указания Банка России, иные регулятивные требования, а также стандартов деятельности и норм профессиональной этики, внутренних документов, определяющих политику и регулирующих деятельность Банка;

        - обеспечения контроля за своевременной идентификацией, оценкой и принятием мер по минимизации рисков банковской деятельности;

        - разрешения конфликтов интересов, возникающих в процессе деятельности Банка.

        Важной особенностью финансового анализа в банках является то, что деятельность банков в большей степени, чем других экономических субъектов, связана с процессами и явлениями, происходящими в той среде, в которой они функционируют. Одной из центральных задач финансового анализа является обобщающая оценка экономической эффективности его деятельности, которая включает в себя анализ финансовых результатов и финансового состояния банка.

        Финансовый анализ, как вид управленческой деятельности, предшествует принятию решений по финансовым вопросам, являясь этапом, операцией и условием их принятия (информационно – аналитическим обеспечением), а затем обобщает и оценивает результаты решений на основе итоговой информации.

        Основные показатели Банка по состоянию на 1 января 2008 года:

- активы 36 407 627 тыс. руб. (увеличение за год на 39,8%);

- собственный капитал 2 999 904 тыс. руб. (увеличение за год на 22,2%);

- балансовая прибыль 354 827 тыс. руб. (увеличение за год на 53%);

- объем депозитов, привлеченных от физических лиц, 17 088 924 тыс. руб.(увеличение за год на 70%);

-объем клиентского кредитования 24 038 599 тыс. руб. (увеличение за год на 41,5%).

        Проведем анализ показателей финансового состояния коммерческого банка на примере филиала ОАО «Северная Казна» в г. Екатеринбург. Данные для проведения анализа взяты за 2006-2007гг., а также по состоянию на 01 апреля 2008 г.

        Можно проанализировать состав структуру и динамику обязательств банка. Воспользуемся данными таблицы 3, составленной автором на основе приложений А,Б,В .

        Обязательства Банка и определенная часть его собственных средств составляют ресурсную базу кредитной организации. Как правило, обязательства представляют собой наибольшую и не принадлежащую банку долю ресурсов, используемых на определенных условиях в качестве финансового источника.

        Условно обязательства делятся на привлеченные и заемные средства.