Ипотечное кредитование РФ

        Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

        1) При создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

        2) Одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

        3) Обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

        4) Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

        5) Особое требование - многовариантность,  незамкнутость системы;

        6) Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

        7) Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования [14, С. 67].

        В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране.

        Активное внедрение ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать жизнь соотечественников лучше и комфортнее.

        В Банке России обсуждается возможность участия в российских проектах как российских кредитных учреждений, так и европейских ипотечных структур. Так, в частности, крупным ипотечным организациям Германии предложено рассмотреть возможность внедрения в России проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ. 
Что касается рынка ипотечного кредитования, то, по оценкам зарубежных аналитиков, его объем в России к 2010 г. может превысить 500 млрд. руб. Кроме того, по прогнозам российских экспертов, в среднесрочной перспективе должен сформироваться рынок ипотечных ценных бумаг, что улучшит ситуацию с фондированием банков, которые успели приобрести опыт в формировании и сопровождении ипотечных сделок, но испытывают затруднения с денежными ресурсами.

        Сегодня банкам крайне сложно конкурировать на разнице процентных ставок — возможности для маневра предельно ограничены. Поэтому на первый план выходят различные способы привлечения клиентов за счет максимально упрощенного доступа.

        Как и ожидалось, возникшая зимой проблема с проволочками по одобрению заявок на ипотечные кредиты теряет свою остроту. Банки все реже нарушают обозначенные ими самими сроки и стремятся их сократить.

        Значительная часть российских банков либо уже ужесточила условия ипотечного кредитования, либо в ближайшее время сделает это. Причиной тому — АИЖК, которое с 1 февраля установило новые, более строгие требования к своим партнерам.

        Сейчас чужие ипотечные портфели, за исключением АИЖК, скупает крайне ограниченный круг игроков. В серьезных масштабах это делают, пожалуй, только ВТБ-24, Абсолют-банк, КИТ-Финанс и Русский ипотечный банк. Гарантий, что кто-то из них перекупит выданные другим банком кредиты, никто не даст. Поэтому банки, не имеющие собственных источников финансирования, волей-неволей будут оглядываться в своей работе на АИЖК.

        По новым стандартам агентства займы на сумму свыше 1,5 млн руб. будут выдавать только тем, кто способен внести не менее 20% в качестве первоначального взноса. Все остальные варианты агентство сочло недопустимо рискованными. Более того, с 15 мая агентство не рефинансирует кредиты, если заемщик не подтвердил размер своих доходов по форме 2-НДФЛ или по специальной форме. Впрочем, у каждого явления всегда найдется не только плохая, но и хорошая сторона. Ужесточение требований к заемщикам способствует повышению качества ипотечных портфелей. Соответственно, банкам станет проще реализовать накопленные пулы закладных путем секьюритизации.

        На сегодняшний день, ипотечное кредитование является наиболее реальным решением жилищного вопроса для львиной доли населения страны.

        Важность ипотечного кредитования как способа решения жилищной проблемы в нашей стране осознали еще в середине 90-х гг. XX века. 28 февраля 1996 г. вышел Указ Президента Российской Федерации Б.Н. Ельцина № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». И в этом же году постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. было создано «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Целью агентства стало рефинансирование ипотечных кредитов путем выкупа у первичных кредиторов закладных, однако, в период с 1997 г. по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.

        К началу 2002 г. банковская система страны практически восстановилась после дефолта 1998 г., тогда же стала развиваться и ипотека. С 2002 г. началась активная деятельность  по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США – Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «ДельтаКредит», заключившего партнерские отношения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями.

        В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность и АИЖК и уже в 2003 г. выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупало более тысячи закладных листов.

        Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) показывают, что в России более 80% населения в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия 53% хотят участвовать в ипотечном кредитовании или приобрести жилье в рассрочку.

        Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

        Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

        Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны.

         Остальные слои граждан должны приобретать жилье в собственность, а государственная поддержка будет иметь исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.

        Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет, однако сегодня сдерживающими факторами её развития являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, психологические факторы.

        Тем не менее в Российской Федерации все-таки сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является и поддержка, оказываемая местными федеральными органами власти. Таким образом, можно рассчитывать на то, что через два-три года в нашей стране выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система.

        Таким образом, как уже было отмечено выше, развитие ипотечного кредитования в России имеет, огромную социальную значимость – удовлетворение потребности населения в улучшении жилищных условий и, как фактор этому способствующий, увеличение объемов строительства нового жилья.

        В этой связи ипотечное кредитование необходимо рассматривать как меру, направленную на повышение платежеспособного спроса со стороны потенциального покупателя жилья.

        Теперь обратимся к рассмотрению основных факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России.

        Ни для кого не секрет, что большинство населения России нуждаются в улучшении жилищных условий. По состоянию на конец 2007 г. число семей, нуждающихся в жилых помещениях, составляло 3384 тыс. семей. И это только те семьи, которые состоят на учете как нуждающиеся в жилье. За 2007 г. только 4% получили жилые помещения.

        По приблизительным оценкам сегодня из 47 млн. семей в России только 1 млн. (0,02%) имеет возможность взять ипотечный кредит.

        По данным Федеральной службы государственной статистики, среднемесячная заработная плата россиянина в 2007 г. составила 16719,17 руб., что больше показателя 2006 г. в 1,7 раза или на 67%.Однако это средняя величина. Доходы менее 9 000 руб. в 2007 г. получали 59% всего населения России.

        Для того чтобы наглядно показать, что сегодняшние зарплаты большинства населения России не способствуют развитию ипотеки, рассмотрим приобретение квартиры с помощью среднего ипотечного кредита.

        Минимальная цена однокомнатной квартиры в Екатеринбурге приблизительно 2– 2,5 млн. руб. Средний ежемесячный платеж по кредиту составит 15 000 рублей.

        Помимо первоначального взноса и процентных выплат при покупке жилья в кредит, существует масса дополнительных платежей, к которым относятся:

         1) Плата  за оформление кредита. Сегодня она составляет в различных банках около 10 тыс. руб. Некоторые банки берут плату и за предварительную консультацию, которая составляет около 1000 руб;

        2) Госпошлина за регистрацию сделки в ФРС, составляющая 500 руб;

        3) Плата за оценку жилья, приобретаемого в кредит. Такая оценка обойдется приблизительно в 2-3 тыс. руб;

        4) Страхование. Как правило, банки требуют от заемщика страхование жизни и трудоспособности; страхование утраты права собственности на квартиру; страхование квартиры от повреждений;

        5) Услуги агентства недвижимости по подбору вариантов жилья – 30 тыс. руб.

       Таким образом, имея заработную плату, как у большинства россиян просто невозможно приобрести жилье, используя ипотечное кредитование. Многие не могут сделать даже первоначальный платеж.