Теория и практика антикризисного управления

Особенность оценки стоимости нематериальных активов  заключаются в том, что практически  каждый объект интеллектуальной собственности  уникален и на открытом рынке найти  аналоги практически невозможно, поэтому оценщики должны основываться на реальных планах и прогнозах компании, детально изучить нематериальный актив, его привлекательность, возможность  приносить дополнительные доходы, изучить  рынок аналогичных активов и  сделок с ними. При оценке нематериальных активов, мы неоднократно сталкивались с такими ситуациями что, например, товарный знак компании стоит дороже всех других активов компании.

 

3. Принципы и методы оценки земельного участка доходным подходом.

 

 

4. Правовые основы оценочной деятельности в РФ.

 

Правовые акты оценки:

1. ФЗ  от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "Об  оценочной деятельности в РФ" - определяет правовые основы  регулирования оценочной деятельности.

2. Стандарты  оценки, обязательные к применению  субъектами оценочной деятельности.

3. Мсо 1-4

4. Методические рекомендации по опр-ию р.ст-ти интеллектуальной собств-ти

5.Метод.  рек-ии по опр-ию р.ст-ти ЗУ

6.Метод.  рекомендации по определению  р.ст-ти права аренды ЗУ

7. федеральный  стандарт оценки "Общие понятия  оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Оценочная деят-ть – проф-ная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки опр-го объекта, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Результат оценки д.б. оф-н письменно в виде отчета об оценке. Оценщик обязан: б. членом одной из СРО; соблюдать треб-ия ФЗ, иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные СРО оценщиков, членом которой он является; соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные СРО и уплачивать взносы; сообщать заказчику, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; представлять СРО информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор; представлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании в сфере оценки; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика; предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным гос. органам по их требованию; по требованию заказчика предоставлять заверенную СРО выписку из реестра членов СРО. Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. Итоговая ст-ть д.б. выражена в рублях.

 

5. Доходный подход. Экономическое содержание доходного подхода.

 

Дох.подход основан на опр-ии тек.ст-ти объектов как сов-ти буд-х д-дов от их использования. Оценка ст-ти машин и об-ия на оснвое дох-го подхода – опр-ие ценности потенц-х д-дов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.Применяя доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за неск-ко лет экспл-ии объекта. Исп-ся принцип ожидания, суть к-рого  в том, сто ст-ть объекта опр-ся нынешней ценностью всех его буд-х д-дов. Чем выше доходный потенциал, тем выше ст-ть объекта. В доходном подходе исп-ся методы, основанные на капитализации и дисконтировании д-дов. Капитализация – опр-ие ст-ти сегодняшней ден.единицы. Дисконтирование – опр-ие сегодняшней ст-ти будущей ден.единицы. Разница в способах анализа, построения потока д-дов и коэфф-тов их преобразования в тек.ст-ть. Методы: 1.Метод прямой капитализации – величина чистого дохода от экспл-ии объекта за последний отчетный год (квартал) или средняя величина чистого годового дохода, рассч-ная на основе данных за неск-ко лет, капитализируется в тек.ст-ть объекта с пом. коэфф-та капитализации. Ставка капитализации расч-ся методом рыночной экстракции (выжимки) – на основе анализа рын-х данных о чистом д-де и ст-ти объектов по имевшим место продажам К=ЧОД/цена продажи или по методу кумулятивного построения – коэфф-т капитализации опр-ся как сумма ставки дохода (безриск. Ставка+премия за риск) и ставки возмещения (возврата) капитала (опр-ся по методу Ринга или Хоскольда). 2. Метод капитализации и остатка – прим-ся при оценке отд-х единиц об-ия в составе машинного комплекса – выделяют пр-ную систему и рассч-ют ЧОД от его функц-ия, опр-ют часть д-да, относимую к земле, зданиям, методом остатка рассч-ют часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу, методом прямой капит-ии опр-ют ст-ть машинного комплекса, с помощью долевого коэфф-та рассч-ют ст-ть отд-х объектов, вход-х в состав комплекса. Долевой коэфф-т рассч-ся путем деления балансовой ст-ти данной ед-цы об-ия на балансовую ст-ть всего комплекса.3. Метод дисконтирования денежных потоков – основан на преобразовании всех буд-х д-дов от владения объектом в тек. ст-ть. При этом по норме отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого годаэкспл-ии объекта, включая ден. Поток от его перепродажи в конце прогнозного периода. Этот метод позволяет учесть любую динамику изм-ия д-дов и р-дов.4. Метод равноэффективного аналога – подбор функц-го аналога, к-рый выполняет с оцениваемым объектом одинаковые ф-ии, но м.отличаться от него по произв-ти, сроку службы, качеству прод-ии. В этом случае оценка осущ-ся только в той части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от д-да, полученного от функц-го аналога

 

6. Затратный подход при оценке различных объектов собственности. Экономическое содержание затратного подхода.

 

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно  затратному подходу общая стоимость  объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка  рыночной стоимости земельного  участка;

- оценка  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины  предпринимательской прибыли;

- расчет  выявленных видов износа;

- расчет  итоговой стоимости объекта оценки  путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины  на стоимость земельного участка.

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Определение восстановительной  стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

 

Рис. 1. Периоды  жизни здания и характеризующие  их оценочные показатели.

 

 

Затратный подход обладает рядом преимуществ  и недостатков.

Преимущества  затратного подхода:

1. При  оценке новых объектов затратный  подход является наиболее надежным.

2. Данный  подход является целесообразным  или единственно возможным в  следующих случаях: 

- технико-экономический  анализ стоимости нового строительства;

- обоснование  необходимости обновления действующего  объекта;

- оценка  зданий специального назначения;

- при  оценке объектов в «пассивных»  секторах рынка;

- анализ  эффективности использования земли;

- решение  задач страхования объекта;

- решение  задач налогообложения;

- при  согласовании стоимостей объекта  недвижимости, полученных другими  методами.

Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты  не всегда эквивалентны рыночной  стоимости.

2. Попытки  достижения более точного результата  оценки сопровождаются быстрым  ростом затрат труда.

3. Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т. к. в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный  износ.

4. Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5. Сложность  определения величины накопленного  износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная  оценка земельного участка от  строений.

7. Проблематичность  оценки земельных участков в  России.

 

 

7. Оценка и антикризисное управление.

Одной из основных целей в процессе антикризисного управления является оценка предприятия  и получение информации о стоимости.

Оценка  для антикризисного управления в  кредитных и некредитных организациях проводится в рамках наблюдения, внешнего и конкурсного производства в следующих случаях:

• при определении стоимости продажи предприятия - должника как единого имущественного комплекса;
• при определении начальной цены продажи имущества банкрота в рамках его распродажи при конкурсном производстве.

Оценка  является обязательной при продаже  имущества, балансовая стоимость которого более 100 тыс. руб. (статья 130 ФЗ о несостоятельности (банкротстве)).

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли  и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

В состав имущественного комплекса предприятия  входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для  осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том  числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные  обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное  наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.

Особенно  актуальным в современных условиях становится оценка бизнеса в системе  антикризисного управления. Антикризисное  управление предполагает проведение комплекса  мероприятий от предварительной  диагностики кризиса до методов  по его устранению и преодолению.В то же время антикризисное управление подразумевает экстренные мероприятия по устранению уже возникшей на предприятии кризисной ситуации в рамках процедуры банкротства.

На каждой процедуре антикризисного управления должны применяться особенные методы оценки бизнеса, позволяющие оценить потенциальную стоимость предприятия или ликвидационную стоимость. ( при конкурсном производстве). Например, в условиях введения на предприятии процедуры внешнего управления, необходимость оценки текущей стоимости предприятия и потенциального ее изменения в результате применения той или иной антикризисной стратегии возникает уже на стадии составления плана внешнего управления.

В рамках антикризисного управления особое значение имеет оценка имущества должника. При этом основной целью ее проведения является установление стоимости имущества, что в свою очередь позволяет  с достаточной степенью достоверности  оценить возможную выручку от реализации данного имущества.         На этапе наблюдения на основании  проведенной оценки можно определить размер конкурсной массы и, сопоставив ее с задолженностью предприятия, теоретически обосновать наличие или отсутствие возможности восстановления платежеспособности предприятия-должника. Также на этом этапе оценка стоимости имущества необходима для установления достаточности имущества должника для покрытия судебных издержек и расходов на вознаграждение арбитражным управляющим. Когда на предприятии решением арбитражного суда введена процедура внешнего управления, оценка стоимости предприятия используется (или, по крайней мере, должна использоваться) внешним управляющим при составлении плана внешнего управления.  Кроме того, результаты оценки на этапе конкурсного производства помогают определить приблизительные размеры конкурсной массы, которая сформируется в результате реализации имущества.