Практика применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на примере УФНС России по Челябинской области

   Имущественный налоговый вычет при покупке  жилья может быть предоставлен налогоплательщику  либо налоговым органом по окончании  календарного года, либо работодателем – налоговым агентом до окончания налогового периода при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом. Такое подтверждение выдается налоговым органом в течение 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета. Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет у одного налогового агента по своему выбору.

   Если  по итогам налогового периода сумма  дохода налогоплательщика, полученная у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, то налогоплательщик имеет право обратиться за получением вычета в налоговый орган.

   Для получения имущественного налогового вычета при покупке имущества  налогоплательщиком предоставляет  следующие документы:

• договор купли-продажи имущества;
• справка по форме 2-НДФЛ, полученные у источников выплаты доходов (налоговых агентов) за отчетный год о суммах начисленных доходов и удержанных налогов (подлинник);
• документы, подтверждающие расходы по приобретению жилья;
• паспорт гражданина Российской Федерации;
• свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом или долю – при строительстве или приобретении жилого дома или доли в нем.

   При приобретении жилья в общую долевую  либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо по их письменному заявлению (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

   Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Обязанность подавать налоговую декларацию в соответствии с НК РФ возникает при получении дохода от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности. С 2010 года при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, декларацию подавать не нужно.

   Подача  налоговой декларации при покупке  жилья является правом налогоплательщика. Поэтому, если налогоплательщик хочет получить имущественный вычет при покупке жилья, то он должен предоставить декларацию в налоговый орган.

   До 2010 года налогоплательщики были обязаны  предоставлять отдельные заявления  на получение налоговых вычетов. С января 2010 года этого не требуется.

    2 ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО  ВЫЧЕТА

2.1 Практика  применения имущественного вычета  при покупке имущества

   2.1.1 Получение имущественного вычета  при строительстве жилого дома

   По  статистике, каждый третий российский налогоплательщик, подающий налоговую декларацию по  налогу на доходы физических лиц, претендует на получение одного из имущественных налоговых вычетов. Однако в правилах предоставления таких вычетов немало «подводных камней». В результате до 20% всех обращений граждан в налоговые органы сегодня посвящены проблемам получения и оформления вычетов. Рассмотрим особенности применения имущественного налогового вычета при приобретении различных видов жилья и продаже имущества.

   Нормативные предписания ст. 220 Налогового кодекса  в сочетании с иными нормами действующего законодательства позволяют сделать вывод, что правом на получение имущественного налогового вычета обладает только налогоплательщик, несущий расходы по строительству нового жилого дома.

   Жилым домом, согласно п. 2 ст. 16 Жилищного  кодекса РФ, признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

   Статья 1 Градостроительного кодекса РФ разделяет понятия строительства и реконструкции.

   Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

   Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

   Несение расходов, не имеющих целью строительство  нового объекта жилой недвижимости, права на получение вычета по данному основанию не дает. Соответственно, не будут считаться достаточным основанием для получения вычета строительные расходы налогоплательщика, направленные на увеличение полезной площади объекта, его модернизацию или реконструкцию. По этой причине реконструкция жилого дома не может быть приравнена к строительству. Нет оснований считать реконструкцию дома способом отделки находящихся в нем квартир. Это дает налоговым органам основание для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета лицам, производившим реконструкцию жилых домов.

   Однако  в случае, если в результате реконструкции  объекта нежилой недвижимости этот объект был переведен в разряд жилищного фонда (а значит, появился новый жилой объект), его собственник  или приобретатель получит право на вычет.

   В фактические расходы на новое  строительство жилого дома или доли (долей) в нем могут также включаться расходы:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;
• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

   В вопросе признания состава понесенных расходов налоговые органы нередко  занимают и достаточно странные позиции, не имеющие прямого подтверждения  их правомерности в нормах действующего законодательства.

   Так, к примеру, согласно одному из писем  УФНС России по Волгоградской области  при осуществлении физическим лицом  индивидуального строительства  жилого объекта учитываются только расходы, произведенные начиная  с даты разрешения на строительство, выданного органами местной администрации.

   Согласно  информации, распространенной УФНС России по Ярославской области, расходы  на приобретение строительных материалов, произведенные до получения разрешения на строительство, могут быть заявлены в составе имущественного вычета в случае, если строительство дома осуществляется на приобретенном ранее земельном участке.

   В свою очередь, в Разъяснениях УФНС России по Республике Татарстан было указано, что могут быть приняты только те расходы, если они понесены до момента регистрации права собственности на дом. Если право собственности на дом оформлено, а налогоплательщик до этого времени, к примеру, не успел расплатиться с рабочими-строителями, то включить эти затраты в общую сумму для получения имущественного вычета будет уже нельзя.

   НК  РФ не предусматривает права налогоплательщика  на получение имущественного налогового вычета по расходам на объект незавершенного строительства. Соответственно, до момента, пока свидетельство о праве собственности на жилой дом не получено, физическое лицо не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по данному основанию.

   Таким образом, при строительстве жилья  имущественный вычет предоставляется  только после ввода объекта строительства  в эксплуатацию и передачи жилья заемщику [17].

   2.1.2 Получение имущественного вычета  при приобретении квартиры

   Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса  РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

   При оформлении документов на получение  имущественного налогового вычета по данному основанию налогоплательщику  следует помнить, что, даже если его  расходы по приобретению квартиры окажутся меньше установленного лимита вычета (с 1 января 2008 года – 2 000 000 рублей), в дальнейшем он не сможет претендовать на получение сэкономленной разницы. В случае если в течение одного налогового периода налогоплательщик приобретает два объекта недвижимости, дающие право на вычет (например, две квартиры), он сможет получить вычет только по одной из них, даже если фактические расходы по их приобретению не превысили установленный лимит вычета.

   Рассмотрим  ситуацию, когда на основании инвестиционного  договора налогоплательщик участвует  своими денежными средствами в строительстве жилого дома с целью приобретения прав на однокомнатную квартиру. Выясним, может ли он заявить имущественный налоговый вычет, если строительство жилого дома еще не окончено и квартира не передана ему в собственность.

   На  основании ст. 219 Гражданского кодекса РФ  право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

   В то же время с 1 января 2005 г. налогоплательщик при приобретении прав на квартиру в строящемся доме вправе получить имущественный налоговый вычет на основании договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме и акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней.

   Вышеуказанный имущественный налоговый вычет  предоставляется налогоплательщику  на основании налоговой декларации формы 3-НДФЛ, его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном  порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и другие документы).

   В то же время, поскольку налогоплательщик является субъектом инвестиционной деятельности, который участвует своими денежными средствами (инвестициями) в строительстве жилого дома с целью приобретения прав на квартиру, но при этом строительство жилого дома еще не окончено и, соответственно, условия договора долевого участия в строительстве жилого дома по передаче квартиры субъекту еще не выполнены, он не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры до тех пор, пока он не сможет представить в налоговый орган вместе с налоговой декларацией договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры в собственность налогоплательщика-инвестора, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по договору.

   В случае приобретения квартиры, не оконченной строительством, фактическими расходами  признаются затраты налогоплательщика:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

   Принятие  к вычету расходов на отделку приобретенной  квартиры возможно только в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано именно приобретение квартиры (прав на квартиру) без отделки.

   Известны  реальные случаи, когда представители  налоговых органов отказывали в  предоставлении имущественного налогового вычета в сумме расходов по приобретению недостающих санитарно-технического оборудования, ванны, электроплиты. Свое решение они обосновали тем, что в договоре о приобретении указано, что квартира передана "с черновой отделкой". Кроме того, поскольку в составе расходов, указанных в п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, расходы, связанные с приобретением санитарно-технического и иного оборудования, не поименованы, то имущественный налоговый вычет на сумму расходов по их приобретению предоставлен быть не может.