Практика применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на примере УФНС России по Челябинской области

   В письме от 07.02.2008 № 03-04-05-01/31 Минфин России высказал следующую позицию по данному  вопросу: предельный размер имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей применяется в целом по всем доходам, полученным от продажи определенной категории имущества. При этом неважно, сколько объектов такого имущества продал налогоплательщик – один или несколько. То есть вычет предоставляется не пообъектно, а в целом.

   Например, физическое лицо продало два автомобиля, находившихся в собственности менее  трех лет. Первый автомобиль продан за 140 000 руб., второй – за 90 000 руб. Следуя разъяснениям Минфина, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере 250 000 рублей (до 2010 года – 125 000 рублей).

   В письме от 19.06.2007 № 03-04-05-01/192 Минфин России высказывал противоположное мнение: налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых  вычетов в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб. (с 2010 года – 250 000 руб.). При этом в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет. В отношении доходов от продажи каждого такого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

   Минфин  в письме от 29.05.2007 № 03-04-05-01/164 разъясняет. Вместо использования права на получение  имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Таким образом, имущественные налоговые вычеты должны рассчитываться по каждому продаваемому автомобилю отдельно исходя из стоимости их покупки и продажи.

   При продаже недвижимости многие налогоплательщики  декларируют не весь доход от сделки. Выявить таких налогоплательщиков помогают покупатели этой же недвижимости, которые хотят получить увеличенный налоговый вычет – с 1 января 2008 года он составляет до 2 000 000 рублей. Воспользоваться увеличенным вычетом могут те, кто приобрел жилье, начиная с 1 января 2008 года.

   Увеличение  вычета обернулось неприятными последствиями для продавцов жилья, которые, стремясь сэкономить на налогах, занижали цену в договоре купли-продажи. Если жилье находилось в собственности продавца менее трех лет, то он обязан заплатить 13 % с дохода от продажи недвижимости, которая превышает 1 000 000 рублей.

   Раньше  это вполне устраивало и покупателей: все равно законодательство позволяло  им получить налоговый вычет в  размере только до 1 000 000 рублей. Но теперь, когда появился шанс получить вычет в два раза больше, покупатель заинтересован подтвердить документами никак не меньшую сумму.

   Продавцы  в договоре купли-продажи указывают  выгодную для себя цену до 1 000 000 рублей, а покупатели предоставляют в налоговую инспекцию платежные документы (например, расписки о получении денег), где указана более высокая цена. Налоговикам остается только сопоставить документы.

   Риэлторы  придумали такой хитрый ход, позволяющий  учитывать интересы продавцов и  покупателей. Цена квартиры и в договоре, и в платежных документах указывается  в сумме до 1 000 000 рублей (за счет этого от налога освобождается вся выручка продавца), а еще 1 000 000 оформляется в платежных документах как расходы на отделку жилья. Покупатель вправе включать такие расходы в размер налогового вычета, и, таким образом, общая сумма его расходов, на которые распространяется налоговая льгота, как раз составляет 2 000 000 рублей.

   Данная  схема противозаконна, т.к. платежные  документы за отделку недействительные. Также по закону для включения  расходов на отделку квартиры в сумму  налогового вычета требуется, чтобы в договоре купли-продажи изначально было указано, что квартира продается без отделки. Если в договоре такой строки нет, то налоговые органы отказывают покупателю в распространении вычета на отделочные расходы.

   Но  у продавцов жилья есть еще один способ освободить от налога доход от продажи, превышающий 1 000 000 рублей. Он полностью вписывается в рамки закона.

   Ст.220 НК РФ предусматривает, что при продаже  квартиры, находившейся в собственности  менее трех лет, освобождается от налога сумма, которую сам продавец прежде потратил на приобретение этого жилья. С учетом того, что последние несколько лет цены на жилую недвижимость были предельно высокими, велика вероятность, что расходы на приобретение квартиры у продавца окажутся даже выше, чем нынешняя продажная цена. Главное – суметь документально подтвердить свои расходы. Такими доказательствами могут быть:

• договор купли-продажи, по которому квартира перешла нынешнему продавцу, с платежными документами: расписками, банковскими квитанциями, счетами и т.д.;
• договор о приобретении квартиры в новостройке (инвестиционный, договор участия в долевом строительстве и др.) и платежные документы о внесении вклада в строительство.

   Однако  такая выгодная схема не подходит тем, кому продаваемая квартира досталась безвозмездно: по наследству, в результате приватизации или дарения [23].

   Таким образом, у налогоплательщиков возникают  вопросы при получении имущественного вычета не только при покупке имущества, но также и при его продаже. Чтобы избежать спорных ситуаций с налоговыми органами, необходимо подходить к уплате налогов с особым вниманием.

3 АНАЛИЗ  ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ВЫЧЕТОВ  ПО ДАННЫМ УФНС РОССИИ ПО  ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Анализ предоставления  имущественных вычетов по данным  УФНС России по Челябинской области

   Управлением Федеральной налоговой службы по Челябинской области подведены  итоги декларирования доходов физическими  лицами в 2008-2009 г.г. (таблица 8).

Таблица 6 –  Данные декларирования за 2008 – 2009 г.г. по Челябинской области 

   Общая сумма налога на доходы физических лиц, исчисленного к уплате по декларациям  о доходах 2008 года по Челябинской  области составила 2,6 млрд. рублей. По данным деклараций о доходах за 2008 год исчислено налога к доплате в бюджет в сумме 702 млн. рублей, по данным деклараций по доходам прошлых лет – 53 млн. рублей.

   В 2009 году представлено 222,9 тысяч деклараций по доходам граждан за 2008 год, что  на 25,7 тысяч больше, чем в аналогичном  периоде прошлого года. В это число вошли и декларации, представленные индивидуальными предпринимателями и другими лицами, занимающимися частной практикой, а также декларации, представленные главами крестьянских (фермерских) хозяйств, и иностранными лицами [26].

   Количество  налогоплательщиков, которым предоставлены имущественные налоговые вычеты (документально подтвержденные расходы) по доходам от продажи имущества, составило 81 110 человек, что на 13,7 % больше, чем в прошлом году.

   Общая сумма предоставленных имущественных  налоговых вычетов (документально подтвержденных расходов) по доходам от продажи имущества – 29,639 млрд. руб., что на 18,7 % больше, чем в 2008 году.

   Также возросло количество налогоплательщиков, которым предоставлены имущественные  налоговые вычеты по суммам, израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Так, если по итогам 2008 года количество налогоплательщиков составляло 52 421 человек, то в 2009 году – 63 881 человек. Возросла и сумма предоставленных имущественных налоговых вычетов по приобретению (строительству) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Так, если в 2008 году данная сумма составила более 9 млрд.руб., то в 2009 почти на 30 % больше – 12,9 млрд.руб.

   Количество  налогоплательщиков, которым выдано уведомление, подтверждающее право  на получение имущественного налогового вычета, составило 16 136 человек, что на 1012 человек меньше, по сравнению с 2008 годом.

   Основными трудностями при получении налогового вычета являются:

• ошибки в налоговой декларации 3-НДФЛ;
• подача неполного комплекта документов;
• сложности подтверждения расходов;
• потеря документа в налоговой инспекции (встречается редко, но бывает);
• неточности в заявлении на налоговый вычет (наиболее сложные формулировки возникают по имущественному вычету вместе с ипотекой и при наличии совместной собственности);
• заявление на получение налогового вычета не может быть исполнено из-за неподходящих реквизитов банка.

   Существуют  случаи, когда налогоплательщикам отказывают в предоставлении вычета. В этом случае из налоговой инспекции должны прислать акт с аргументированным отказом.  В случае отказа налогоплательщику следует поступить следующим образом:

• уяснить причину отказа. Возможно, налоговая инспекция отказала формально, как следует не разобравшись в деле;
• налогоплательщик имеет право опротестовать акт об отказе. Он может написать свое возражение, по поводу которого проводится совещание (как правило, с участием руководителя налоговой инспекции и самого налогоплательщика). И каждая из сторон доказывает свою правоту, после чего выносится очередное решение. Налоговики иногда прислушиваются к аргументам налогоплательщика и пересматривают прежнее заключение. Но чаще оставляют его в силе;
• акт об отказе можно обжаловать в вышестоящем органе – Управлении по налогам и сборам, а также в суде.

   Имущественный налоговый вычет не предоставляется  в следующих случаях:

• оплата расходов налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;
• оплата расходов производится средствами материнского (семейного) капитала, направляемыми для реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;
• сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. Признание лиц взаимозависимыми осуществляется только в судебном порядке. Однако из представляемых в налоговый орган документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, в подавляющем большинстве случаев нельзя сделать однозначный вывод о наличии родственных отношений между продавцом и покупателем;
• в случае отсутствия доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%;
• оплата расходов на строительство или приобретение недвижимости производится за счет субсидий, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

   Некоторые налогоплательщики обращаются в  суд для разъяснения спорных  ситуаций с налоговыми органами.

   За 9 месяцев 2009 года доля удовлетворенных  жалоб налогоплательщиков в общем  количестве рассмотренных у половины инспекций области превышает или находится на уровне среднеобластного показателя – 37,3 %.