Практика применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на примере УФНС России по Челябинской области

   Расходы на достройку или на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации права собственности. Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенной (не оконченной) строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

   Достаточно  часто покупка квартиры в строящемся доме оформляется инвестиционным договором, согласно которому будущий владелец является соинвестором. Пока дом не будет сдан, строительная фирма не будет оформлять акт передачи, а налогоплательщик до этого момента, соответственно, не получит документальных оснований для получения вычета.

   Акт передачи квартиры во временное пользование  по договору коммерческого найма, составляемый до возникновения у налогоплательщика  оснований для совершения регистрационных  действий по передаче квартиры в собственность, не является документом, на основании которого налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет. По предварительному договору купли-продажи квартиры недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только инвестирует строительство квартиры.

   Имущественный вычет при покупке квартиры в  недостроенном доме предоставляется только после того, как дом построен и налогоплательщик получит право собственности на квартиру [19].

   2.1.3 Получение имущественного вычета  при приобретении комнаты

   Комнатой, согласно п. 4 ст. 16 Жилищного кодекса  РФ, признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

   Расходы на приобретение налогоплательщиками комнат могут приниматься в качестве имущественных налоговых вычетов при определении размера налоговой базы только в случае их осуществления начиная с 1 января 2007 г.. Если же комната была приобретена налогоплательщиком в период с 1 января 2005 г. до 1 января 2007 г., он может по согласованию с другими собственниками комнат в данной квартире (или жилом доме) переоформить принадлежащую ему комнату в долевую собственность и получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением указанной доли в собственность.

   Следует отметить, что и до 1 января 2007 г. некоторым  налогоплательщикам, приобретшим комнаты  в коммунальных квартирах, все же удавалось отстоять в суде свое право  на получение имущественного вычета.

   В фактические расходы на приобретение комнаты или доли (долей) в ней могут включаться расходы:

• расходы на приобретение комнаты или доли (долей) в ней или прав на комнату в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой комнаты.

   Принятие  к вычету расходов на отделку приобретенной  комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано  приобретение не завершенной строительством комнаты (прав на комнату) без отделки  или доли (долей) в ней. Указанное обстоятельство может быть подтверждено и в акте приема-передачи объекта.

   Расходы на отделку налогоплательщик вправе принять к вычету и после даты получения свидетельства о регистрации  права собственности. Затраты на ремонт комнаты к уменьшению налогооблагаемой базы не принимаются.

   Имущественный налоговый вычет предоставляется  на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, в частности на основании приходных  ордеров.

   Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

• декларация по налогу на доходы физических лиц за истекший год (форма № 3-НДФЛ);
• при строительстве (приобретении) жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
• справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за истекший год (форма № 2-НДФЛ);
• документы, подтверждающие расходы по приобретению (строительству) жилья [21].

2.1.4 Получение  имущественного вычета при строительстве  жилого дома  за счет целевого кредита

   Налогоплательщики вправе получить имущественный налоговый  вычет как в отношении самих  расходов по строительству жилого дома, так и в части сумм процентов, уплаченных за пользование целевыми заемными (кредитными) средствами.

   Сумма расходов по строительству жилого дома за счет привлеченных средств и сумма уплаченных процентов за пользование такими средствами принимаются к вычету в пределах фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.

   Сумма процентной платы принимается к вычету на основании документов, подтверждающих сумму фактически уплаченных процентов. Налогоплательщик должен подтвердить не только сумму фактически уплаченных процентов за пользование привлеченными средствами, но также и то, что он уплачивал эти проценты за счет собственных средств. Сумма процентной платы за пользование привлеченными средствами, принимаемая к вычету, определяется с учетом суммы полученного целевого займа (кредита), который направлен на строительство жилого дома. При этом предполагаемая сумма процентной платы за пользование такими привлеченными средствами, предусмотренная в договоре, в состав имущественного налогового вычета не включается.

   К вычету принимаются сумма произведенных  расходов по строительству жилого дома и сумма уплаченных процентов независимо от того, полностью возвращен кредитору полученный заем (кредит) или нет. Часто налогоплательщики приходят к ошибочному выводу, что они смогут получить налоговый вычет в связи с расходами по строительству жилого дома и уплатой процентов только после того, как они полностью рассчитаются по договору целевого займа (кредита).

   Например, для строительства жилого дома супруги  получили 20 декабря 2007 г. кредит в банке  в сумме 3 000 000 руб. на пять лет с  уплатой процентов за пользование  кредитными средствами из расчета 15% годовых начиная с января 2008 г. Возврат кредитных средств осуществляется заемщиками ежемесячно в сумме 50 000 руб. начиная с 1 февраля 2008 г.

   Строительство жилого дома производилось строительной компанией в течение 2008 г. Право собственности на законченный строительством жилой дом зарегистрировано в декабре 2008 г. Доли супругов распределены поровну.

   В данном случае супруги вправе получить имущественный налоговый вычет  после государственной регистрации  права собственности на построенный жилой дом в отношении доходов 2008 и последующих налоговых периодов.

   Общая сумма расходов на строительство  жилого дома составила 2 400 000 руб. Оставшуюся сумму кредита супруги использовали на приобретение мебели и бытовой  техники. В 2008 г. супруги уплатили проценты за пользование кредитными средствами за 11 дней 2007 г. и 366 дней 2008 г. В 2008 г. заемщик возвратил кредитные средства на сумму 550 000 руб.

   В данном случае имущественный налоговый  вычет предоставляется налогоплательщикам в сумме, не превышающей 2 000 000 руб. в части расходов на строительство жилого дома, то есть каждому собственнику согласно его доле в праве собственности на жилой дом по 1 000 000 руб. Имущественный налоговый вычет предоставляется супругам также в сумме уплаченных процентов за пользование кредитом, но из расчета расходов по строительству жилого дома. Сумма принимаемых к вычету процентов рассчитывается исходя из суммы 2 400 000 руб., которая направлена на строительство жилого дома, что составляет 80% от суммы полученного кредита. Таким образом, к вычету также должна приниматься сумма, составляющая 80% от суммы уплаченных процентов.

   Супруги уплатили в 2008 г. за пользование заемными средствами проценты за 11 дней 2007 г. в  сумме 13 562 руб. и за 366 дней 2008 г. - в  сумме 378 237 руб. Сумма процентной платы, принимаемая к вычету, определяется с учетом доли фактических расходов на строительство жилого дома в сумме 313 439 руб. [(13 562 руб. + 378 23 руб.) • 80%].

   Сумма процентной платы, принимаемая к  вычету у каждого из супругов, составляет 156 719,5 руб.

   В случае получения кредитных средств  супругами, являющимися созаемщиками, сумма уплаченных процентов за пользование  привлеченными средствами может  приниматься к вычету соразмерно доле каждого из них в праве  собственности независимо от того, на кого из супругов оформлены платежные документы по уплате процентов и возврату кредитных средств.

   В случае если одним из супругов была приобретена квартира, он же воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета, а в дальнейшем обоими супругами осуществлялось строительство жилого дома за счет полученного ими целевого кредита на строительство этого дома. В таком случае правом на имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству жилого дома сможет воспользоваться только второй супруг соразмерно его доле в праве собственности на жилой дом.

   При этом супруг, получивший имущественный  налоговый вычет по приобретению квартиры, уже не получит вычет  в части расходов по строительству  дома. Он также не сможет отказаться от полученного ранее вычета в отношении расходов по приобретению квартиры, поскольку отказ от ранее полученного вычета положениями НК РФ не предусмотрен.

   Рассмотрим  другую ситуацию с учетом позиции  Минфина России.

   Супруги, являющиеся созаемщиками, получили в 2008 г. кредит от банка на строительство жилого дома в сумме 3 000 000 руб. Затраты на строительство дома в 2008 г. составили 3 000 000 руб. В 2008 г. жилой дом был построен, а в январе 2009 г. супруги оформили общую совместную собственность на дом. Проценты за пользование кредитом и суммы возврата кредита оплачиваются от имени супруги.

   В 2006 г. супруга приобрела в свою собственность квартиру за 900 000 руб. В отношении расходов на ее приобретение супруга по доходам 2006 г. полностью  воспользовалась имущественным  налоговым вычетом.

   Поскольку супруга уже воспользовалась  имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то супруги не вправе распределять между собой имущественный вычет  в отношении расходов по строительству  жилого дома и по уплате процентов.

   Однако  если учитывать, что доли супругов в  общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено  законом или соглашением участников, то имущественный налоговый вычет  супругу, имеющему право на его получение, будет предоставляться исходя из 1/2 от суммы полагающегося вычета в целом на жилой дом. Иными словами, супруг вправе получить имущественный налоговый вычет в части расходов на строительство дома по доходам 2008 г. в сумме  1 000 000 руб. Что касается расходов по уплате процентов за пользование кредитными средствами, то супруг также вправе воспользоваться вычетом в части половины суммы уплаченных процентов независимо от того, кем из супругов осуществлялось погашение процентов [14].

   2.1.6 Спорные  ситуации в  применении имущественного вычета

   На  практике при применении имущественного вычета возникают вопросы, на которые  закон не дает однозначного ответа. Рассмотрим некоторые из них:

• предоставление имущественного вычета пенсионерам;
• предоставление имущественного вычета при приобретении имущества в общую долевую или совместную собственность;
• получение имущественного вычета при дарении имущества;
• получение имущественного вычета при покупке квартиры, когда расходы на ее приобретение несут родители, а собственником является ребенок;
• получение имущественного вычета после продажи квартиры налогоплательщиком, который не использовал либо недоиспользовал свое право на вычет при покупке квартиры;
• получение имущественного вычета при покупке квартиры, полученной по акту - приема передачи до 01.01.2008 г.;
• получение имущественного вычета при регистрации права собственности на квартиру после 1 января 2008 года.