Жылжымайтын мүлікті бағалау

ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ  БАҒАЛАУ»

ПӘНІ БОЙЫНША

ОҚУ-ӘДІСТЕМЕЛІК  КЕШЕН

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ӘДЕБИЕТЕР ТІЗІМІ

Негізгі әдебиет

1. Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. - М.: Филинъ, 1997.-336c.
2. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.:Финстатинворм,1997.-135с.
3. Гленн М., Десмонд, Ричард Э. Келли. Руководство по оценке бизнеса. М.:РОО, 1996.
4. Григорьев В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. М: Инфра-М, 1996.
5. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и практика / Под ред. В. В. Григорьева. М.: Инфра-М, 1997.
6. Григорьев В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учебно-практич.пособие.-М.:Дело, 2000.-221с.
7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса - М.: Финансы и статистика, 1998.
8. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество предприятия? - М.: Финстатинформ, 1996.
9. Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности. - М.: Экспертное бюро, 1997.
10. Международные стандарты оценки: В 2 т. / Под ред. И. Л. Артеменкова. М.:РОО, 1995.
11. Нидлз Б. и др. Принципы бухгалтерского учета/ Пер. с англ. Б.Нидлз, Х.Андерсон, Д.Колдуэлл / -2-е изд., - М.: Финансы и статистика, 1997г. -496с.
12. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998. -512с.
13. Оценка бизнеса: Учеб. для студ. вузов, обучение по эконом. спец. / ред. Грязнова А.Г.-М.:Финансы и статистика, 2000-510с.
14. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. -М.:Дело, 1998. -384с.
15. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. -Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. -304с.
16. Переверзева Л.В. Оценка финансового состояния предприятия по критериям банкротства (несостоятельности); Учеб. пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997.
17. Попова Л.А. Бухгалтерский учет: финансовый аспект. - Караганды, 2003
18. Радостовец В.К., Радостовец В.В., Шмидт О.И. Бухгалтерский учет на предприятии: Изд. 3-е доп. и перераб. - Алматы: Центраудит - Казахстан , 2002. - 728 с.
19. Стандарты бухгалтерского учета Республики Казахстан. Постановление Национальной комиссии Республики Казахстан по бухгалтерскому учету от 13 ноября 1996г., №3.
20. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. М.: Проект, РОО, 1994.
21. Сычева Г.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учеб.пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2003. -378с.
22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости -СПб.: Изд-во СПбГТУ,1997.-422с.
23. Теория и практика антикризисного управления / Под ред С.Г.Беляева, В.И.Кошкина.-М.: ЮНИТИ, 1996.
24. Толпаков Ж.С. Бухгалтерский учет на предприятии. - Караганды,2004. -1000с.
25. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес: Методы оценки. М.: Перспектива, 1996
26. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. . Пер. с англ. -М.: Дело, 1997. -480с.
27. Шеннон П, Пратт. Оценка бизнеса / Под ред. В. Н. Лаврентьева. М, 1995.

Қосымша әдебиет:

1. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов.-М.:ЮНИТИ, 1997.
2. Глазунов В.Н. Оценка инвестиций // Финансы. -2002.- №4.-с.3-13.
3. Графов А.В. Оценка финансово-экономического состояния предприятия //Финансы.-2001.-№7.-с.64-67.
4. Григорьев В. В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь. 1994. № 35.
5. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Эксперт. Бюро-М, 1997.
6. Есипов В. Особенности оценки стоимости предприятия для конкретных целей // Мир финансов. -2005.-№2.-с.44-51.
7. Зокин А.А.Оценка стоимости бизнеса: опционная модель // Бизнес и банки.-2003.-№9.-март.
8. Калдияров Д. Возможность использования показателя ЕVA для оценки деятельности предприятия // Евразийское сообщество: общество, политика, культура -2004. -№4.-с.55-58
9. Конкурентоспособность предприятия и его оценка // Вестник КазНУ:Сер:Экономическая.-2003.-№5.-с.76-91.
10. Пеньков П.А.Качество оценочных услуг в Казахстане // Аль-Пари.-2005.-№1.-с.78-84.
11. Родионова В.М., Федотова М.А. Финансовая устойчивость предприятия в условиях инфляции. - М.: Перспектива, 1996.
12. Розинов М. Доходный подход при оценке имущественного комплекса и его элементов // Рынок ценных бумаг Казахстан.-2005.-№1.-с.40-43.
13. Российский оценщик. Ежемесячный бюллетень РОО, издается с января 1995.
14. Сейдахметова Ф.С. Современный бухгалтерский учет: Учебное пособие. В 2-х частях. -Алматы: Экономика, 2000.-336с.
15. Тарасевич Е.И.  Оценка недвижимости:  Энцикл.  Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
16. Толпаков Ж.С. Учет основных средств. - Караганды,1999
17. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ. -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1999.
18. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 1996.
19. Шеремет А. Д., Сайфулин Р. С. Методика финансового анализа. М.-Инфра-М, 1996.
20. Шуванова В.И., Абдиманапов А.А. Организация бухгалтерского учета и формирование учетной политики предприятия: Учебное пособие.  - Алматы: 2001.-400с.
21. Янковский К. Способы и методы оценки бизнеса // Мир финансов.-2005.-№3.-с.34-41.

 

2. ПӘН БОЙЫНША  ОҚУ-ӘДІСТЕМЕЛІК  МАТЕРИАЛДАР

 

2.1. Курстың тақырыптық жоспары

 

Барлығы 3 несие

 

 

Тақырып атауы	Лек-ция	Семи-нарлық	СОӨЖ	СӨЖ
1. Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері	2	1	4	4
2. Бағалау бойынша әдістемелік жағдайлар	2	1	4	4
3. Бағалау процесі	2	1	4	4
4. Бизнесті бағалаудағы негізгі тәсілдер	2	1	4	4
5. Жылжымайтын мүлік объектілерін жіктеу	2	1	4	4
6. Қозғалмайтын мүлік объектілерінің техникалық экспертизасы.	2	2	4	4
7. Сатуды тікелей салыстыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау	2	1	4	4
8. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың  табыстық тәсілімен бағалау	4	1	4	4
9. Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау	4	2	4	4
10. Мүлікті бағалау кезіндегі экологиялық фактордың әсері.	4	2	4	4
11. Жер учаскесін бағалау	4	2	5	5
Барлығы (сағат)	30	15	45	45

 

2.2. Лекциялық сабақтар тезистері

 

№ 1 тақырып. Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері

 

Эконмикалық теорияда нарық дегеніміз сатушылар  мен сатып алушылар арасындағы мәміле жасау мен өзара байланысты қамтамасыз ететін ұйымдастырушылық, техникалық, құқықтық және басқа да механизмдердің жиынтығы деп есептеледі. Осылайша, тек жазылу бойынша ғана таратылатын  журналдарду сату жүйесі осындай  журналдар анрығын құрайды, ал пәтерлер мен тұрғын үйлерді сатумен сатып  алуға арналған қалалық телебағдарлама жергілікті тұрғын-үй нарығының бір  бөлігі болып табылады.

Қазіргі нарықтың белгілі бір географиялық орынмен  байланысты болуы мүлде қажет  емес. Мысалы, телекоммуникациялардың қазіргі даму деңгейіндегі бағалы қағаздар анрығы қандай да бір кеңістік нүктесіне  жатпайды, сатып алушылар мен сатушылар  әртүрлі континентте болуы мүмкін.

Өз  табиғаты бойынша экономикалық ғылымда  жоғарыұйымдастырылған деп аталатын нарықтардан, мысалы, түсті металдар немесе бағалы қағаздардың әлемдік  нарықтарынан айтарлықтай ерекшеленеді (1-кесте).

Жылжымайтын мүлік нарығының локалды сипаты. Жылжымайтын мүлік нарығының көбісі өз табиғаты бойынша локалды. Егер сөз ақпараты кең таралған объект туралы болмаса, онда үлкен ықтималдықпен сатып алушы болып осы жергілікті жерде тұратын адам немесе  осында өз іскерлік операцияларын жүзеге асыратын фирма болады. Міне сондықтан ең үлкен көңілді бағалаушы жақынырақ аймақтарға, сонымен қатар бағаланатын жылжымайтын мүлік орналасқан ауданға, аймаққа аударады.

1-кесте

Жылжымайтын мүлік нарығының жоғарыұйымдастырылған  стандартталған

тауарлар нарықтарына қарағанда  ерекшеліктері

Тән сипаттар	Нарықтар
	жоғары ұйымдастырылған	жылжымайтын мүліктер
Нарықтың типтік аймақтық шекаралары	Аймақ, аймақ топтары, ел, ел топтары, әлемнің барлық елдері	Аудан, қала, аймақ
Тауар бірлігінің өзара айырбасталуы	Абсолюттік	Абсолюттік өзара айырбасталмауы немесе өте әлсіз айырбасталуы
Тауардың стандартталуы	Абсолюттік немес өте жоғары	Жоқ немес өте төмен
Сатып алушылар мен сатушылар саны	Көп	Аз
Сатушылар саны мен сатып алушылар саны арасындағы ара қатынас	Теңестірілген	Әрдайым ауытқуда
Мәміле сипаты	Жариялылық (көбінесе биржалық) мәмілелер  басым	Мәмілелер жеке сипатта болады
Тауар мен нарық туралы ақпаратқа  қол жеткізу	Өте жоғары	Ақапаратқа әдетте қол жеткізу  қиын
Тауар мен нарық туралы ақпараттың шынайылығы мен толықтығы	Өте жоғары	Қол жететін ақпарат өте жиі  шынайы және толық емес
Ақпарат айырбастау және шешім қабылдау жылдамдығы	Өте жоғары	Төмен

Сатушылар мен сатып алушылардың  тауарлар мен бағалар туралы білу дәрежесі	Жоғары немесе өте жоғары	Өте жоғарыдан өте төменге дейін  өзгеріп отырады
Бағаға тікелей әсер ететін мәмілелерді және тауарларды қолдану әдістерін құқықтың реттеу	минималды	ауқымды
Бағалар тұрақтылығы	Бағалар әдетте салыстырмалы тұрақты	Бағалар өте жиі кең шектеуде өзгере алады
Тауардың көліктендірілуі	өте жоғары	толығымен жоқ
Тауардың нақты орна- ласуының бағаға  әсері	өте аз	Орналасуы-бағаны қалыптастыратын ең маңызды факторлардың бірі
Шешім қабылдауды рационалды емес факторлардың ролі	өте аз	Байқалады
Ұсыным көлемінің салыстырмалы  тез ұлғаюы немесе азаюы мүмкіндігі	көп	Құрылыс циклінің ұзақтығына байланысты болмайды

Жылжымайтын мүліктердің әлсіз өзара айырбасталуы және стандартталғандығы. Жер учаскесі, ғимарат, құрлыс немесе жеке объектілердің қандай да бір жиынтығы болса да, жылжымайтын мүлік объектілерінің әрқайсысы өте ерекше. Сондықтан бірдей пайдалы сапалы қасиеттері бар екі объектіні табу көбінесе мүмкін емес.

Жылжымайтын мүлік стандарттауға келе бермейді, бұл оларды келесі сипаттау бойынша  мүмкін емес етеді; егер, мысалы, металл партиясын сату-сатып алу үшін маркасын және тауардың басқа да жалпы қабылданған сипаттамаларын көрсету жеткілікті болса, жылжымайтын мүлікті сатып алғанда сатып алушының объектімен табиғи қатынасын, мұқият қарауын және мәмілеге маңызды барлық жағдайлардың анықталуын талап етеді. Өз сипатына байланысты жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер «сортқа бөлуге» келмейтін көне шеберлердің картинасын сатуға және алуға ұқсайды..

Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы сатушылар  мен сатып алушылар. Егер жоғары ұйымдастырылған нарықтарды қалыпты жағдайда сатушылардың көп саны сатып алушылардың сондай санына қарсы тұрса, жылжымайтын мүлік нарықтарында көп жағдайда олардың локалды табиғатына байланысты сатушылар мен сатып алушылар саны арасында диспропроциялар жиі пайда болады.

Жылжымайтын нарықтардағы мәмілелердің жекелік  сипаты. Жариялымды (көбінесе биржалық) мәмілелер болатын жоғары ұйымдастырылған нарықтарға қарағанда, жылжымайтын мүлік нарықтарындағы мәмілелер жекелік сипатта болады және әдетте салыстырмалы ұзақ келіссөздер және тараптардың саудаласуы нәтижесінде жасалады. Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер сатып алушының объектімен тек табиғи қатынасын ғана емес, сатушымен жеке кездесулерді талап етеді. Мәміле арнайы реялторлық фирмалардың араласуымен жасаласа да, сатып алушыға мәнді болып табылатын көптеген сұрақтарға жауаптарды сатушымен жеке сұқбаттасудан ғана алуға болады.

Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ақпарат ерекшеліктері. Егер жоғары ұйымдастырылған нарықтар көптеген қатысушылар талдаушылар және зерттеушілер бақылауында болса, онда ақпаратты жинау, өңдеу және таратудың дамыған жүйелері болса, жылжымайтын нарықтарға мәмілелердің жеке сипатына байланысты алынатын ақпаратқа қиын қол жеткізу, толық еместік және көп жағдайда шынайы еместік тән.

Қазақстан Республикасында  жақын уақытқа дейін жылжымайтын  мүлікке құқықтарды тіркеудің қолданбалы жүйесі жоқ болды, соған байланысты бағалушына қызықтыратын объект туралы ақпаратты іздеу қиын болды. Одан басқа, жылжымайтын мүлікті сату-сатып  кезінде алынатын салықтарды азайтудың  әртүрлі әдістерінің кең таралуына  байланысты, алына алатын ақпарат  көп жағдайда толық және шынайы болмайды.

Жылжымайтын мүлік нарықтары туралы ақпаратты  жинау мен көрсетудің қолжетерлік  жүйелері болмауының басқа салдары, біріншіден, нарыққа қатысушылар  арасында ақпаратты айырбастаудың  төмен жылжамдығы, ал екіншіден, тауар  мен баға туралы нарыққа нақты  қатысушылардың білу дәрежесі өзгере алатын тым кең аумағы болды.

Жылжымайтын мүлікпен мәмілелердегі рационалды емес факторлар.

Стандартталатын тауарлар нарықтарындағы қабылдайтын  шешімдерге әсер ететін жалғыз фактор баға болып табылады. Жылжымайтын  мүлік сияқты тауармен мәмілелерде  адамдар тәртібіне рефлекторлық әрекеттер, импульстар, инстинкт, әдеттер, көңіл-күй әсер етеді.

Көп жағдайда адам үй жай ғана ұнағаны үшін жоғары бағаны төлеуге дайын болды және өзіне ұнамағандықтан қарапайым  бағада жақсы үй алудан бас тартуы мүмкін және оны ол неліктен екенін көп жағдайда түсіндіре алмайды.

Алайда тәжірибегесүйенсек, мүндай рационалды емес факторлардың мәнді әсеріне қарамастан, жылжымайтын  мүлік нарықтарындағы баға қалыптастыру тұрақты заңдылықтарға тәуелді  болады және оларды бағалаушы анықтау  керек.

Жылжымайтын мүлік нарықтарындағы ұсынымдардың икемсіздігі.

Басқа көптеген нарықтарға қарағанда жылжымайтын  мүлік нарықтарында ұсыным көлемі баға өскенде тез ұлғаю алмайды. Бұл  ұсынымның бағалық икемсіздігі  деп аталатын қасиет жаңа жылжымайтын  мүлікті жасау үшін әдетте көбінесе бас жер учаскелерінің шектелуімен  байланысты ұзақ уақыттың, бірнеше  айлардың немесе жылдардың талап  етілуімен түсіндіріледі.

 

Негізгі әдебиет:[1],[3],[4],[5],[7],[8],[12],[13],[15],[25], [26].

Қосымша әдебиет:[4],[15],[17],[18].

 

№2 тақырып. Бағалау бойынша әдістемелік жағдайлар