Жылжымайтын мүлікті бағалау

 

Кәсіпорынды бағалау процесінің теориялық базасы болып, отандық және шетелдік эксперт-бағалаушылардың  көпжылдық тәжірибелері нәтижесінде  қалыптасқан бағалау қағидаларының  жиыны табылады. Кәсіпорынды бағалау  қағидаларын төрт категорияға шоғырландыруға болады:

1. Кәсіпорынды пайдаланушы қағидасы
2. Жерді, ғимаратты, құрылыс-жайларды және т.б. кәсіпорынның ортақ мүліктік кешенін құрайтын мүліктерді бағалаумен байланысты қағидалар
3. Сыртқы нарық жағдаймен байланысты қағидалар
4. Кәсіпорынның мүлік кешенін ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы

Бағаның нәтижесін  пайдаланатын қағидалар:

1. Пайдалылық қағидасы
2. Ауыстыру қағидасы
3. Күту қағидасы

Пайдалылық  қағидасы – кәсіпорында тек потенциалды  иеленушіге сол пайдалылығы болса  ғана құн болады. Ол белгілі бір  типті өнімді өндіру, нарыққа шығару және пайда алу қоғамдық пайдалы  қызметтерін жүзеге асыру үшін қажет  болғанда ғана пайдалы бола алады.

Пайдалылық – белгілі бір уақыт ішінде және белгілі бір орында кәсіпорынның пайдаланушы қажеттілігін қанағаттандыруға қабілеттігін көрсетеді. Ол көбінесе ақшалай табыс ағымында есептеледі.

Ауыстыру қағидасы. Бұнда сатып алушы сол кәсіпорын деңгейімен бірдей болып тұрған басқа кәсіпорын ұсынып отырған бағасынан үлкен баға төмендейді. Эксперт-бағалаушы кәсіпорынның максималды бағасын сол секілді басқа кәсіпорын екеуінің табысын салыстыра отырып шығарады.

Күту қағидасы. Көп жағдайларда кәсіпорын пайдалылығы болашақ табыстарды күтумен байланысты. Күту – болашақ пайданы болашақта бағаланып отырған кәсіпорынды пайдаланудан алынатын басқа пайдаларды күту. Ақша табыс пайызын әкелетіндіктен және инфляциялық процесс болғандықтан болашақта алынатын теңге бүгін алынатыннан құны төмен болады. Мұнда уақыттағы ақша құны туралы айтылуда.

Болашақ теңгені  ағымдағы құнға есептеу процесі  дисконттау деп аталады. Кәсіпорынды  пайдаланудан күтілетін болашақ  пайдаларының ағымдағы құнын анықтау  үшін болжанатын пайданы уақыттағы  құнға түзету есебімен түзету маңызды.

Жерді, ғимаратты, құрылыс-жайларды және т.б. кәсіпорынның ортақ мүліктік кешенін құрайтын мүліктерді бағалаумен байланысты қағидалар: қалдық өнімділігі, салым, өспелі және кемімелі қайтарымдылық, тепе-теңдік, меншік құқығы пакетін экономикалық бөлу және қосу.

Жер учаскесінің  пайдалылық қағидасы. Қандай да болмасын кәсіпкерлік әрекет түрі 4 негізгі  өндіріс факторын қажет етеді (2 кесте): еңбек, капитал, басқару, жер.

Жер қозғалмайды, ал еңбек, капитал және басқару соған  «байланған».

Қалдық пайдалылығы  сол үш факторға кеткен шығындарды төлеуден (еңбек, капитал, басқару) кейін  жерге қатысты таза табыс ретінде  анықталады.

2. кесте

Өндіріс факторлар  және олардың орнын толтыру

Фактор атауы	Орнын толтыру
Еңбек Капитал Басқару (Кәсіпкерлік  әрекет) Жер	Еңбекақы Пайыз, дивидендтер Пайда Басқарушыларға  сыйақы Рента (салықтар, жалдық төлемдер)

 

Салым қағидасы. Салым – бұл кәсіпорын құнына қосымша. Ол кәсіпорын құнын нақты  шығындардан асатын мөлшерде ұлғайтуды  қамтамасыз етеді. Алайда салым жағымсыз да болады. Мұнда нақты өндірілген шығындар кәсіпорын құнын азайтады.

Өспелі және кемімелі қайтарымдылық қағидасы - өндірістің негізгі факторына қосымша  ресурстарды қосқан сайын таза пайда  өседі, белгілі бір сәтке дейін  үлкен қарқынмен ұлғаяды, одан кейін  жалпы қайтарымдылық өскенімен  ол баяу қарқындармен болады.

Кәсіпорынның  тепе-теңдік (пропорционалдық) қағидасы. Кәсіпорынның барлық өндірістік факторлары тепе-тең болуы қажет: негізгі  және көмекші өндіріс, негізгі және көмекші жұмыскерлер, жұмысшылар мен  басқарушы қызметкерлер арасында және т.б. ара қатынастары. Олардың тиімді ара қатынасы максималды пайда алуды  қамтамасыз етеді.

Тиімді мөлшер (масштаб) қағидасы. Бұл қағида қандай да болсын өндіріс факторына қатысты. Өндірістің барлық факторлары тиімді мөлшерде болу керек.

Меншіктің мүліктік құқықтарын экономикалық бөлу және қосу қағидасы – кәсіпорынның жалпы құнын  өсіретіндей мүлік құқықтарын тиімді бөлу және қосу керек. Бөлу құқығы келесідей  болуы мүмкін:

• табиғи бөлу: жер учаскесі мен байлықтарын пайдалануды, әуе кеңістігін пайдалануды құқықтарға бөлу;
• иелену уақыты бойынша бөлу: жалдың әртүрлі түрлері, өмір бойы иелену, болашақ мүліктік құқықтар;
• кәсіпорынды пайдалану құқықтарын бөлу: лицензия, мүлікті пайдалануды шектеу, кәсіпорын мүлкін пайдалану құқығын шектеу;
• мүліктік құқық түрлеріне байланысты бөлу: бірлескен жал, серіктестік, траст, корпорация, опцион, сатудың алдын ала келісілген шарттарымен келісім шарттар
• кәсіпорынды иелену үшін несие берушілермен құқықтары бойынша: кепілдіктер, сот кепілі, капиталға қатысуы.

Сыртқы нарықпен байланысты қағидалар

Сыртқы нарықпен байланысты қағидалар тобына жататындар: тәуелділік, сұраным мен ұсыным, бәсеке және өзгеріс, сәйкес келу қағидалары.

Тәуелділік  қағидасы. Кәсіпорын құны көптеген факторларға байланысты. Ірі өнеркәсіптік кәсіпорындар құны сол кәсіпорын  территориясының, жақын аймақтардың, экономикалық ортасына ғана емес, сонымен  қатар елдің ұлттық сипатына, халықаралық  байланыстарға байланысты.

Сәйкес келу қағидасы – сол аймақта орын алатын нарықтық және құрылым стандарттарына қандай да болмасын кәсіпорын сәйкес келуі керек.

Кәсіпорын жобалары берілген аймақта жер учаскелерін  пайдаланудың жалпы қабылданған  қағидалары сәйкес келу керек.

Сұраным мен  ұсыным қағидасы – кәсіпорын құнына сұраным мен ұсыным ара қатынасы үлкен әсер етеді. Егер сұраным ұсынымнан  жоғары болса, баға өседі, ал ұсыным сұранымнан жоғары болса, баға төмендейді. Егер сұраным  мен ұсыным тең болса, баға тұрақты  болады.

Алайда кәсіпорын  сатылу жүзеге асырылатын нарық жетілмегендіктен, сұраным мен ұсыным ара қатынасынан  басқа сатып алу – сату бағасына сауда шеберлігі, саудаға қатысушылар  саны, берілген мәмілені қаржыландыру жүйесі және басқа факторлар үлкен  әсерін тигізеді. Мәмілені қысқа мерзімде өткізу қажеттілігі аталған факторлардың әсерін күшейтеді.

Бәсеке қағидалары: капитал үлкен пайда бар жерге  жылжып отырады; сондықтан артық  және монополиялық пайда алынатын жерге  жаңа субъектілер кіруге тырысады. Бәсеке пайда өсу болжанатын экономика  салаларында көбірек болады. Оның көбеюі ұсынымның өсуіне және пайда  массасының азаюына апарады.

Өзгеру қағидасы. Нарық жағдайы әр уақытта да өзгеріп  отырады. Жаңа кәсіпорындар пайда болады. Біреулері профильдарын ауыстырады, басқа өнім шығарады, не жабылады. Кәсіпорын  құнына әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси, техникалық салалардың әрекеттері өзгереді. Өндірістің жаңа, прогрессивтірек  технологиясының пайда болуы  кәсіпорын құнын күрт жоғарылату мүмкін. Кәсіпорынның өмірлік циклі  бірнеше сатыдан өтеді: пайда  болу, өсу, тұрақтану және құлдырау. Және кәсіпорынның құны ол немесе оны  қоршаған табиғи орта өмірлік циклдің  қай сатысында екеніне байланысты. Егер өсу сатысында болса, құны жоғары, құлдырау сатысында – төмен болады.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану  қағидасы – оның құнының бағасын  қалыптастырудың негізгі қағидасы. Бұл қағида басқа қағидалардің барлығын біріктіреді: күту, ауыстыру, өзгеру, бәсеке, сұраным мен ұсыным, салым, тәуелділік.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану  қағидасы – бұл кәсіпорын құнын  бағалаудың негізгі қағидасы, ол кәсіпорын  құнына әсер ететін факторларды анықтайды.

Кәсіпорынды ең жақсы және ең тиімді пайдалану  – бұл бағалау күніне ең жоғары ағымдағы құнды қамтамасыз ететін кәсіпорынды  саналы және мүмкін қолдану, саналы мүмкін альтернативті нұсқалардың ішінен кәсіпорын тұрған жер учаскесінің  ең жоғары құнына әкелетінін тандау және қолдану.

Бұл қағида – құнды бағалаудың барлық басқа  қағидаларын біріктіруші.

Жерді ең жақсы  және ең тиімді пайдалану қағидасы жер учаскесін игерудің әртүрлі  нұсқаларын қалыптастырудан, салыстырудан және жердің қалдықтық құн шамасынан  шыға отырып оптимальдісін таңдаудан  тұрады.

Осылайша, негізгі  қорлар есебімен кәсіпорын құнын  бағалау төрт топқа біріктірілген  қағидаларға негізделген.

Негізгі әдебиет: [1],[3],[4],[5],[7],[8],[13],[14],[15],[25], [26].

Қосымша әдебиет: [4],[15],[17],[18].

 

№ 3 тақырып. Бағалау процесі

Бағалау процесі  – құнды анықтау барысында  әрекеттердің кезектілігі. Бағалау  процесі 3.1 суретте көрсетілген 8 кезеңнен тұрады.

Міндеттерді қою. Міндеттерді қою кезеңінде:

- бағаланатын  объект идентификацияланады және  толығымен сипатталады;

- бағалау мақсаты анықталады;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- бағалау барысында анықтауға  тиісті бағалау құнының түрі (нарықтық, инвестициялық немесе басқа) анықталады;

- бағалау  күні анықталады.

Бағалау объектісін идентификациялаған кезде ең алдымен  оның орналасуын, мәртебесін және табиғи құрамын анықтап, жазбаша көрсету  керек.

Бағалау мақсаты  – бұл бағалау құны туралы қорытындыны  қолдану мүмкіндігі. Ол көп жағдайда анықталуға тиісті бағалау құнының  түрін, бағалаушы басшылыққа алатын қағидаларды, ойларды және тәсілдерді, қолданылатын мәліметтер сипатын анықтауға  негіз болады. Сондықтан бағалау  мақсатын анықтау және бекіту осы  міндеттерді қою кезеңінде жүргізіледі.

Міндеттерді қойғанда бекітілетін бағалау құнының  түрі бағалау мақсатына сәйкес болу керек және бағалау әрекетінің заңдық стандарттарына және жалпы қабылданған  стандарттарына сәйкес анықталуы керек. Осылайша, мысалы, жеке тұлғаларға тиесілі  жылжымайтын мүлікке салық салу үшін түгендеу құны; қызығушылық бар  мәмілені жасау туралы шешім қабылдау үшін – мүліктің нарықтық құны анықталады.

Жұмыс жоспарын жасау. Бұл кезеңде анықталады:

• Бағалау бойынша жұмыс кестесі;
• Ақпаратты жинақтау көздері мен әдістері;
• Ақпаратты жинақтауға және өңдеуге шығындар;
• Бағалау мақсатына және таңдап алынған бағалау құнының түріне сәйкес келетін бағалау әдістемесі;
• Бағалаушыға сыйақы:

Бағалау жүргізу  үшін қажетті кезеңдік басылымдардан  және мүлік нарықтарына арналған басқа да әдебиеттерден, мамандандырылған мәліметтер базаларынан, жылжымайтын  мүлікке құқықтарды мемлекеттік  тіркеуді жүзеге асыратын мемлекеттік  және муниципалды органдардан, риялторлық және құрылыс фирмаларынан, басқа  да бағалаушылардан алынуы мүмкін. Ақпаратты алу үшін сәйкес мамандар, басқа аймақтарға іс-сапарлар, маркетингтік, әлеуметтік және басқа да зерттеулер талап етілуі мүмкін.

Ақпаратты жинақтауға және өңдеуге шығындарға келесілер  жатады:

• Ақылы мәліметтер базасына және басқа да ақпарат көздеріне кіруге шығындар;
• Бағалауға тартылатын мамандардың қызметіне (белгілі бір жағдайларға байланысты бағалаушы заңгерлердің, бухгалтерлердің, құрылысшылардың, архитекторлардың және басқа да мамандардың қызметін қолдана алады) төлем;
• Іс-сапарлық шығындар;
• Маркетингтік, әлеуметтік және басқа да зерттеулерге төлем;
• Бағалау туралы есеп беруге материалдарды жасауға (карточкалар, схемалар, сызбалар, кестелер, фотоматериалдар және т.б.) шығындар;

Бағалаушыға сыйақы міндеттер жиынтығы мен жұмыс  көлемі ескеріле отырып, барлық жоспарланған шығындардан  шыға отырып анықталады.

Мәліметерді жинау және өңдеу. Бұл кезеңде  бағалаушы бағаланатын объектіге  ғана қатысты емес, оған жақын аймақтар, ол орналасқан аудандар, тұрғылықты жері (ауыл, қала) және аймақ туралы мәліметтер жинайды. Бағаланатын  объект табиғатына байланысты басқа аймақтар немесе тіпті  басқа елдердегі ұқсас объектілер туралы ақпарат талап етілуі мүмкін.

Бағалаушыға ұқсас объектілердің сату бағалары туралы құрылыс жұмыстарына бағалар  туралы мәліметтер, басқа экономикалық деректер, қоршаған табиғи орта (климат,эколргия,геология және т.б) жөніндегі ақпарат, бағаланатын  объект құнына әсер ететін әлеуметтік (демографиялық,діни,мәдени және т.б) құқұқтық, саяси және басқа факторлар туралы мәліметтер қажет болуы мүмкін.                  (5)

Ерекше көңіл  жинақталған ақпараттың  толықтығы  мен шынайлығына тексеруге бөліну керек. Толықтығы мен шынайылығына үлкен күмәнді мәліметтер алынбауы керек.