Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жинақталған мәліметтер бағалау процесінде әрі  қарай қолдану үшін өңделіп дайындалуы керек. Мәліметтерді анықтайтын және толықтырылатын негізделген түзетулерді енгізу қажет болуы мүмкін.

Жер учаскісінің  құнын бағалау. Егер жер учаскесі бағаланатын объект құрамына жатса, оның құнын бағалау, әдетте, онда орналасқан ғимараттар мен құрылыс жайлардан  бөлек болу керек.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш жалпы қабылданған  әдісі. Бұл сатуды тікелей салыстыру  әдісі, шығындық, табыстық әдістер.

Сатуды тікелей  салыстыру әдісі бағаланатын  объекті мен жақында нарықта  сатылған салыстырмалы (яғни, қасиеттері бойынша ұқсас) объектілерді салыстыруға  негізделген.

Шығындық тәсілде бағалау құны тозу есептеле отырып, бағаланатын объектіні қайта өндіруге немесе ауыстыруға кеткен шығындардан анықталады — құнның әртүрлі ішкі және сыртқы факторлардың жағымсыз әсерлері нәтижесінде төмендеуі.

Табыстық тәсілдің негізі – бағаланатын объект дұрыс қолданған жағдайда өз меншік иесіне болашақта әкелетін барлық күтілетін таза табыстардың ағымдағы эквиваленті ретіндегі құн туралы көрініс. Мұнда табыстың мөлшері ғана емес, олардың түсу уақыты және оларды алумен байланысты тәуекел деңгейі де ескеріледі. 

Нарықтық, шығындық және табыстық тәсілдер келесі тақырыптарда қарастырылады.

Сәйкестендіру. Сәйкестендіру кезеңінде келесілер жүргізіледі:

• бағалау негізделетін мәліметтердің соңы тексерісі;
• бағалау негізі болған негізделген ескертпелердің тексерісі;
• барлық математикалық есептеулердің дұрыстығын тексеру;
• Бағалаудағы үш жалпықабылданған тәсілдерді қолданумен алынған бағалау құндарын объектінің бағалау құны туралы бірыңғай соңғы қорытындысына синтездеу.

Бағалау туралы есеп беруді жасау. Бағалау туралы есеп беру – бағалаушымен клиентке берілетін және онда жылжымайтын мүліктің бағалау құны туралы соңғы қорытынды (көлемі клиент пен бағалаушы арасындағы келіісмге сәйкес) мен бағалауға қатысты басқа да ақпараттар болатын қорытынды құжат. Клиент қажеттілігіне байланысты бағалау туралы есеп беруге мәліметтерді қолдану туралы ашылған ақпарат болуы мүмкін, бағалаушы басшылыққа алған ескертпелер, қағидалар, тәсілдер және ойлары сипатталуы мүмкін.

 

Негізгі әдебиет: [1],[3],[4],[5],[6],[7],[13],[21],[22],[25], [26].

Қосымша әдебиет: [4],[12],[15],[21].

 

№4  тақырып. Бизнесті бағалаудағы негізгі тәсілдер

 

Кәсіпорын құнын бағалаудың бірнеше ондаған әдістемелері бар, олар мамандармен, әдетте, мүліктік, табыстық және салыстырмалы тәсілдерге топталады

   Мүліктік  тәсіл  кәсіпорын активтерін талдауға негізделген. Мүліктік тәсілдің барлық әдістемелері кәсіпорын акцияларының бақылау пакетін бағалау үшін қолданылады.

  Мүліктік (шығындық) тәсіл өзіндік қорлардың құнын анықтау үшін обьект құрылысына шығындар мен осы обьект тұрған жер учаскесінің нарықтық құны мен қоса онтайлы бағыт болатындығына негізделген.

  Негізгі қорларды  бағалауға шығындық тәсілді жүзеге  асыру келесі кезеңдерден   тұрады:

1. қозғалмайтын обьект тұрған жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау;
2. негізгі қорлардың ауыстыру құны мен қалпына келтіру құнын есептеу;
3. қорлардың тозуының барлық: табиғи, функционалдық және сыртқы түрлерін есептеу;
4. негізгі қорлардың қалдық құнын анықтау.

Табыстық  тәсіл

Болашақ табыстың ағымдағы құынын анықтауға негізделген кәсіпорынды  бағалаудағы табыстық тәсіл шегіндегі  әдістемелерге келесілер жатады:

• табысты капитализациялау әдістемесі;
• ақша ағымдарын дисконттау әдістемесі.

Бұл әдістемелерге өз спецификалары  тән. Мысалы, табыстарды капитализациялау әдістемесі болашақ пайданы және болашақ қалыпты ақша ағымдарын  капитализациялауға және кәсіпорын  табысын сипаттайтын басқа параметрлерге  негізделе алады.

Табыстарды капитализациялау әдісінің мәні (немесе тікелей капитализациялау әдісі) қорды пайдаланудан  алынған болашақ табыстардың ағымдағы құнын есептеу. Қорларды пайдаланудан табыс және оларды қайта сатудан түсім өзіне қорлардың нарықтық құнын білдіретін ағымдағы құнға капитализацияланады.

Таза табыс - қолда бар түсімнен қорларды қолдану бойынша барлық шығындарды (амартизациялық аударымдардан басқа) шегергеннен кейін бағаланатын қорларды қолданудан алынған күтілетін жылдық таза табыстың есептелген тұрақты шамасы.

  Капитализация  коэффиценті таза табысты обьект құнына  ауыстыратын параметрді білдіреді. Мұнда негізгі қорларды қолданудан алынатын таза пайда да, қорды сатып алуға жұмсалған негізгі капиталдың орнын толтыру да есептеледі. Осы екі құрамдастырушы есептейтін капитализация коэффицентін капитализациялаудың жалпы коэффиценті немесе таза табысты капиализациялау ставкасы.

 Дисконтталатын ағымдар әдісі обьектіні қолдану және оның мүмкін сатылуы болашақ табыстардың ағымдағы құнын анықтау үшін қолданылады.

 Дисконтталатын  ақша  ағымы әдісін қолданумен обьектінің  негізделген нарықтық құнын анықтауды  бірнеше кезеңдерге бөлуге болады. Обьектіні иелену кезеңінде   болашақ табыс ағымын болжау  жасалады. Шынымен сату жоспарланбаса  да иелену кезеңінің  соңына  бағаланатын обьектінің құны, яғни  болжанатын сату құны есептеледі. Сәйкес нарықта бағаланатын обьект  үшін дисконт ставкасы шығарылады. Иелену кезеңіндегі болашақ табыс  құнын ағымдағы құнға келтіру  жүзеге асырылады. 

Салыстырмалы (нарықтық) тәсіл.

Кәсіпорынды  бағалауға салыстырмалы тәсіл әдістемелері бағаланатын кәсіпорын құнын салыстыратын  кәсіпорын құндарымен салыстыруға негізделеді. Салыстырмалы тәсілге келесі әдістемелер жатады:

• капитал нарығы;
• мәмілелер (сатуды салыстырмалы талдау әдістемесі);
• салалық коэффиценттер.

Негізгі қорларды бағалауға  салыстырмалы (нарықтық) тәсіл бағаланатын  обьекті құнын  басқа салыстыратын қорлар құнымен салыстыруға және сәйкес түзетулер енгізуге негізделген. Оны қолданғанда келесі әдістер  қолданылады:

• сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі;
• жалпы ренталық мультипликаторды қолдану;
• капитализацияның жалпы коэффицентін қолдану;

Сатудың тікелей  салыстырмалы талдау әдісінің мәні сатып алу сатудың нақты мәмілелердің салыстырмалы қорларының сипаттамаларын талдау және оларды бағаланатын обьектілермен салыстыру. Бағалаудың берілген  әдісі ауыстыру қағидасына негізделген. Бұл әдісті қолдануда соңғы уақытта сатылған салыстырмалы обьектілер  талданады және бағаланатын мен салыстырмалы обьектілер арасындағы айырмашылық бағасына түзетулер енгізіледі.

  Жалпы ренталық мультипликатор  көмегімен обьект құнын есптеу. Бұл   әдісті жалға берілетін  және табыс әкелетін обьектіге  қолдануға болады.

  Бұл әдіспен құнды  есптеу келесі түрде жүзеге  асырылады: алдымен берілген обьект  үшін жылдық ставка анықталады, содан кейін салыстырмалы обьектілердің  соңғы сатуларының нарықтық мәліметтеріне  шыға отырып, бұл нарық секторы  үшін оптимальды жалпы ренталық  мультипликаторға көбейтіледі.

  Капитализациялаудың жалпы коэффицентін қолдану өте ыңғайлы, өйткені салыстырмалы және бағаланатын обьект арасындағы болатын айырмашылықтардың бағаларына түзету жүргізілмейді.

Капитализацияның жалпы  коэффиценті көмегімен обьект құнын  есептеу берілген обьектіні қолданудан алынған табысты тікелей капитализациялауға негізделген. Тікелей капитализация  бағаланатын обьектіні қолданудан күтілетін таза табысты келтіру  оны капитализацияның жалпы коэффицентіне  бөлумен анықталады. Мұнда капитализацияның жалпы коэффиценті нарықта сатылған салыстырмалы обьектілер үшін таза табыс  пен сату құны арасындағы орташа ара  қатынасты білдіреді.

Бұл әдісте жалпы ренталық мультипликатор әдісіне тән жетіспеушіліктер жойылады, өйткені бағаланатын обьектінің таза табысы ағымдарымен сипатталатын салыстырмалы обьектілерді тиянақты таңдау жүзеге асырыла алады:

1. орташа арифметикалық шаманы анықтау;
2. математикалық     салмақтандыру;
3. нәтижелерді субьективті салмақтандыру.

 Математикалық  салмақтандыру обьектінің құнын бағалаудың әрбір нәтижесіне белгілі бір салмақты беру және обьекті құнының соңғы шамасы болатын орташа салмақтандырылған шамасын есептеу.

 Субьективті   салмақтандыру қолданылған бағалау әдістерін олардың артықшылықтары мен кемшіліктерін талдау жолымен интуициялық салмақтандырудан, бағалау нәтижелеріне белгілі бір салмақ беруден және осы негізде обьект құнының соңғы шамасын таңдаудан тұрады.

  Бағалау процесі аяқталғанда,  негізгі қорларды бағалау бойынша  есеп беру жасалады.

 

Негізгі әдебиет: [1],[3],[4],[5],[6],[7],[13],[21],[22],[25], [26].

Қосымша әдебиет: [4],[12],[15],[21].

 

 

№ 5 тақырып. Жылжымайтын мүлік объектілерін жіктеу

 

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын деп бөлу өз бастауын рим құқықтары кезеңінен алады, және бәріне белгілі, жылжымайтын мүлік  база болып табылады, онсыз бірде  бір дамыған қоғам мен мемлекет өмір сүре алмайды. Жылжымайтын мүлік  түсінігінің бірнеше түсіндірмесі бар.

1. Бизнес  бойынша Оксфордтық түсіндірме  сөздік келесі анықтама береді: «Жылжымайтын мүлік – жерден, сонымен қатар ондағы ғимараттар  мен құрылыс-жайлардан тұратын  қандай да болсын мүлік».

2. М. Кулагинге сәйкес «...мүліктер өз табиғаты немесе мақсатына байланысты, не өздері жататын затқа байланысты жылжымайтын болып табылады»

3. «Жылжымайтын  мүлік — нақты жерлік және  барлық материалдық меншік. Жер  астындағы, оның үстіндегі немесе  оған тиесілі барлық материалды  мүліктен тұрады.» - Д. Poзенбepг  түсінігі

4. «Жылжымайтын  мүлік болып заң бойынша жер,  үйлер, зауыттар, фабрикалар, сауда  орындары, әртүрлі құрылыстар, бос  аула орындары, сонымен қатар  темір жолдар танылады» - осындай  анықтама Ресей Ипмериясының  Заңдар Жинағында беріледі.

Жоғарыда  келтірілген анықтамалардан көрініп  тұрғандай, олардың барлығы негізінен  тығыз байланысты және бірдей мәнде (тарих сәтіне қарамастан) – жер  және онымен бөлінбес байланыстағылар. Жалпы жағдайда бұл әділ.

Қазіргі уақытта  Қазақстан Республикасының Азаматтық  Кодексімен жылжымайтын мүлікке  – жер учаскелері, жер қойнаулары, жеке су объектілері және жермен басқа  да байланыстылардың барлығы, яғни үлкен  шығынсыз орын ауыстыру мүмкін емес ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыс-жайлар жатады. Жылжымайтын мүлікке кондоминиумдар және мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындар жатады.

Осылайша, жылжымайтын  мүліктің ерекшелігіне оның жермен бөлінбес байланысын (мұнда жер учаскелерінің  өзі жылжымайтын мүлікке жатқызылады) жатқызуға болады, бұл өз алдына оның құнының ауқымды болатынын  көрсетеді. Жер учаскесіне байланысты емес жылжымайтын объкетілер әдеттегі мақсатынан айырылып бағасы төмендейді.

Осыған орай, арнайы жерлерде өсірілетін ағаштар  немесе бұзылуға тиісті үйлер жылжымайтын  мүлік ретінде қарастырылмайды.

Сонымен бірге  заң жылжымайтын мүлікке өз табиғаты бойынша қозғалмайтын объектілерді де жатқызады. Оларға мемлекеттік тіркелуі тиісті ауа және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері (жасанды серіктер, ғарыш кемелері және т.б.) жатады. Көрсетілген мүліктің жылжымайтын ретінде заңдық танылуы (өздерінің мәні бойынша қозғалатын болса да) олардың қымбат болуына  байланысты және сондықтан жылжымайтын  мүлікке арналған тіркеудің ерекше тәртібін талап етеді.

Жылжымайтын мүлік объектілері шығуына байланысты келесідей бөлінеді:

• адам еңбегінің қатысуынсыз табиғатпен жасалған;
• адам еңбегінің нәтижесі болып табылатын;
• адам еңбегімен жасалған, бірақ табиғатпен өте тығыз байланысты.

Бөлме деп  жылжымайтын мүлік кешенінің  бірлігі деп есептелетін, тұратын, тұрмайтын және басқа мақсаттар  үшін өз бетінше қолдануға арналған мүлік. Жалпы мүлік – бөлмелерге қызмет көрсетуге, қолдануға және кіруге арналған, олардың мақсатымен тығыз  байланысты жылжымайтын мүлік кешенінің  бөліктері. Кондоминиум құрамына келесі объектілер жата алады:

- қасында  бекітілген шекаралардағы жер  учаскелері, көлік жолдары, бассейндері,  су қоймалары, көпжылдық жасыл  екпелері және осыларға ұқсас  басқа да объектілері бар, бөлмелері  әртүрлі үй иеленушілерге тиесілі  (екіден кем емес) бір ғимарат,  немесе оның бір бөлігі, не  бірнеше ғимараттар;

- бірнеше  шағын орналасқан ғимараттар  мен құрылғылар – бір отбасылы, бақшалық немесе усадьбасы бар  учаскелермен немесе оларсыз  дачалық үйлер, гараждар мен  басқа да объектілерді жалпы  жер учаскелеріне біріктірілген  және инфрақұрылым элементтерімен.

Кондоминимум  бір блок-секциясынан кем болмайтын  көлемде ғимараттың жеке бөлігінен  құрылуы мүмкін және оның ғимараттың басқа бөліктерінен кіру және пәтер-аралық саты-лифтілік узелден бөлектенуі. Ғимараттың жеке бөлігі жеке кондоминимумға  кіруі мүмкін егер берілген кондоминимумға кірмейтін құрамдар, ғимараттың басқа  бөліктерінің толықтығын үстінен салу немесе бұл блок-секцияны бұзу бұзбайтын  болса.