Жылжымайтын мүлікті бағалау

Кондоминимум  жылжымайтын мүліктің бірыңғай кешен  ретінде және кондоминимумдағы жылжымайтын  мүлікке құқығы және онымен мәміле жасау қолданыстағы заңдылықпен, үй иеленушісінің куәлігін көрсету  негізінде мемлекеттік тіркеуге жатады.

Табиғатпен  құрылған адамзаттың экономикалық және әлеуметтік қызметтің қоғамдық базисі жер болып табылады. Жылжымайтын  сферасында жер атауы жер учаскесі ретінде танылады.

Жер учаскесі – бұл мемлекеттік жер кадастрінде  және жерге құқығы бар мемлекеттік  тіркелім құжатында көрініс тапқан нақтыланған шекарасы, орналасу ауданы, құқықтық статусы және басқа сипаттамасы  бар жер үсті бөлігі.

Жер учаскесінің  құраушы бөлігі ретінде жерді  иемдену, барлық жасанды құрылыстар бастапқы сипаттамасына ие және ол жылжитын объектілерден айыруға  мүмкіндік береді. Бұлар:

1. Стационарлық  жылжымайтындығы. Бұл қасиет жылжымайтын объекті мен жер үстінің мықты физикалық байланысымен сипатталады және оның физикалық тозуынсыз және зақым келтіруінсіз кеңістікте орын ауыстыруы мүмкін еместігі оны болашақта қолдануды жарамайтындығын көрсетеді.

2. Материалдылық.  Жылжымайтын мүлік әрқашанда  табиғи-заттай және құндық формада  қызмет етеді. Жылжымайтын объектінің  физикалық сипаты өзіне мысалға,  оның мөлшері және формасы  жөніндегі мәліметтер ыңғайсыздық  және қауіптілік мәліметтері,  қоршаған орта туралы, подъездік  жолдар туралы тұрмыстық қызметтер,  топырақ асты және үсті қабаты, ландшафт және т.б. туралы мәліметтер  кіргізеді. Бұл сипаттамалардың  жиынтығы объектінің пайдалылығын  анықтайды және ол жылжымайтын  объекті құнының негізін құрайды.  Алайда ол өзінен-өзі құнды  анықтамайды. Әрбір объектінің  жарамдылық және ұсыныстың шектелген  сипаты сипаттарында да құны  болады. Ұсыныстың шектелуі мәнді  құнды құру үшін міндетті түрде  қатысуы керек. Әлеуметтік идеалдар  және стандарттар, экономикалық  қызмет және тенденция. Әлеуметтік  идеалдар және стандарттар, экономикалық  әрекет және   заңдар, үкіметтік  шешімдер және әрекеттер, табиғи  күштер адамдар әрекетіне зептігін  тигізеді және жылжымайтын объектінің  құнын құрайды, сақтайды, өзгертеді  және кемітеді, бұның барлығы  өз араларында қатынасады. Мұнда  қарастыратын бір жайыт бар,  ол жылжымайтын объект құны  тұрақты және уақыт өте келе  құнның   өсу тенденциясы болаьын  тауар ретінде болады.

3. Өмір бақилық. Жылжымайтын объектінің өмір ұзақтығы жоғары, тек қана бағалы тастардың және сирек кездесетін металладардан жасалған бұйымдардан жоғары емес.

Жердің айналымдылық ұзақтығы оны дұрыс қолданса, шексіз, ал оның дұрыс пайдалануының  бұзылуы  толтырылмайтын зияндарға әкеледі. Жылжымайтын объектінің негізгі  бастапқы қасиеттерінен басқа жеке қасиеттерді бөлуге болады және олар жылжымайтын объект түріне байланысты нақты көрсеткіштермен анықталады.

Екі бірдей пәтерлер, учаскілер және құрлыстар  туралы айтуға болмайды, себебі олар әрқайсысында басқа объектіге қарағанда орналасу жерлері, инфроқұрылымға және де жарық  жақта орналасуға байланысты ерекшеленеді. Бұл әр объектінің әр түрлігін, уникалдылығын және қайталанбауын сипаттайды.

Жылжымайтын объект жоғарғы экономикалық құндылықа  ие. Бұның себебі бұл ұзақ уақыт  бойы пайдалануға арналғандығы және пайдалану процессінде қолданылмайтындығы болып табылады. Ол конструктивтік қиындыққа ие жәнеде оны қажетті  жағдайда ұстауы көп шығындарды қажет  етеді. Бұдан басқа, жылжымайтын обьектінің әр қашанда өзінің қызметтері болады. Көбінесе бұл жылжымайтын объектіні бөлшектеп сатып алу мүмкіндігінің жоқтығымен байланысты, себебі жылжымайтын мүлікке капитал салу үшін оның маңызды көлемі қажет. Одан басқа, мәміленің табысты жағы туралы айтсақ, жылжымайтын мүлікке ақша салымдары өз алдына қайтарымдылығы ұзақ уақыт болатын шығындармен сипатталады.

Кейбір жылжымайтын  мүліктердің жылжитынға көшу мүмкіндігін  ескеру керек. Мысалға, ормандар және көпжылдық  егпелер анықталуы бойынша жылжымайтынға  жатқызылады, ал жасанды орман жылжитын мүлікке жатқызылады.

Ғимараттардағы  және құрлыстағы құрылғылар (жылу, су құбыры, кәріз, электірлік құрлығы, лифттер, торлар, екінші металды есіктер және т.б.) жылжыйтын мүлікке жатады. Бірақ  та олар жылжимайтын объектінің бөлібес  бөлігі болып санала басталды, мәміле жағдайында осы объект бойынша жылжымайтын құрамына кіретін барлық жылжымалы мүліктер көрсетілуі тиіс. (міндетті түрде мәміле кезінде алынатын мүліктер көрсетілуі тиіс).

Көп жағдайда, жылжымайтын объектімен мәмле жасағанда  жылжымайтын мүліктің бөлігі болып  табылмайтын құқықтар жиыны мен  құжаттар берілуі мүмкін. Бұл жалдау құқығы, мүлікті қабылдау немесе басқалары болуы мүмкін.

Сонымен жылжымайтындарға негізгі құралдардың құнды және жалпы маңыздылығы бар обьектілер жатады.Ал жылжымайтын обьектінің жер  және қойнау сияқтылары экономикалық мәні және әрбір мемлекетке әр уақытта  стратегиялық маңызы өте зор.

Жылжымайтын обьект әр бір қоғамдық жерде экономикалық және мемлекеттік қажеттіліктер  обьектісі болып табылады, сондықтан  да мүліктің бұл категориясына мүлікке  құқық  мемлекеттік тіркеу міндетті түрде енгізіледі, ол обьекті мен  субьекті құқығы арасындағы ерекшелікті  ажыратып көрсетеді немесе жылжымайтын  обьект пен субьект құқығы арасындағы байланыс көрінбеуі мүмкін, ал жылжымайтын  обьектіні тапсыру физикалық  орын ауыстыру түрінде жүзеге асу  мүмкін емес.

  Жылжымайтын  мүліктің әр түрлі қасиеттері  бойынша жіктелуі объектіні оқудағы  үлкен жетістіктерге әкеледі.  Бұл мақсаттар үшін пайда болуы  және қолданылуына байланысты  әртүрлі жіктелулер принципін  қолдануға болады.

1. Табиғи объектілер – жер участкілері, орман және көп жылдық егпелер, су обьектілері және қойнау учаскелері. Бұл жылжымайтын обьектілері «табиғат бойынша жылжымайтын обьект» деп те аталады.
2. Жасанды обьектілер (құрлыстар)

а) тұрғын жылжымайтын  обьект  - аз қабат үй (үш қабатқа  дейін), көп қабатты үй (4-тен 9 қабатқа  дейін), жоғары қабатты үйлер (10-нан 20 қабаттқа дейін), ұзынша үйлер 20 қабаттан астам. Жылжымайтын тұрғын обьектісі  кондоминиум, секция (подъезд), подъездегі қабат, пәтер бөлме, дача үйлері болуы  мүмкін.

б) коммерциялық жылжымайтын мүлік – офистер, ресторандар, дүкендер, қонақ үйлер, гораждар жалдау үшін, қоймалар, ғимараттар және құрылыстар, кәсіпорын мүліктік кешен ретінде;

в) қоғамдық (арнайы) ғимарттар және құрылыстар:

- емді –денсаулық (ауруханалар, поликлиникалар, қарттар  үйлері және балалар үйлері, санаторийлер, спорт кешендері және т.б.)

- оқу, тәрбиелік  (бала бақшалары және яслилер,  мектептер, училищелер, техникумдар,  институтар және т.б. )

- мәдени  ағартушылық (музейлер, көрме кешендері,  мәдениет саябақтары және демалу  саябақтары, театорлар, цирктер,  плонетариялар, зоопарктер, ботаникалық  бақшалар және т.б. 

- арнайы  ғимараттар және құрылыстар - әкімшілік  (милиция, сот, прокуратура, мемлекеттік  органдар), мемориалды құрылыстар, вокзалдар,  порттар, ескерткіштер және т.б. 

г) инжинерлік құрылыс жайлары – мелиоративтік  құрылыс және дренаж, құрылыс үшін жер учаскісінің дайындаудың  инжинерлік кешені және т.б.

   Бұл  топтардың әр қайсысың әр түрлі  типологиялық критерийлер  базасына  сәйкес алдағы дезагрегацияға  ұшырауы мүмкін.

Ғимараттың  сыртқы қабырғасына қолданылатын материалға байланысты жылжымайтын объектісіне  келесідей жіктеулері болады.

• кірпіш қабырғалы бар үйлер;
• панелді үйлер;
• моналиттік үйлер;
• ағаш үйлер;
• аралас типті үйлер.

Табыс табуға байланысты жылжымайтын объект коммерциялық және комерциялық емес деп бөлінеді.

Табыс әкелетін жылжымайтын объектілерге келесілерді  жатқызуға болады:

1. кеңселік бөлмелер жіктегенде әр аймақта, жергілікті білім беруде әр түрлі факторлар алынады. Бұл орналасу жері, ғимарат сапасы (құрылыс деңгейі, фассат жағдай, кіру жағдайы, лифттардың бар болуы), менеджмент сапасы (басқарушы компания, жалдаушылар үшін қосымша қызметтердің бар болуы) және т.б.
2. қонақ үйлер. Бүгінгі күні Қазақстан Республикасында ең қиын инвестициялау түріне жатқызылады.Ең жоғарғы класс бойынша қонақ үйдің жаңасын салу немесе ескісін жөндеу, олардың жабдықтарына және қолданылуына шығындар ақша салымының айтарлықтай тәуекелі бар, себебі мұндай жобаларға кететін шығындар әлде қайда жоғары, сауда кешендері мен офис орталықтарын салуға қарағанда, Сонымен бірге, бес жұлдызды қонақ-үйлер қайтарымдылық ұзақ уақытты алады, сондықтанда Қазақстандық нарықта қонақ-үйдің төменгі деңгейлі және аз капитал салымдары көбеюде.
3. Гараждар – автотұрақтар. Мемлекетте  коммерциялық жылжымайтын обьект ретнде онша дамымаған, бірақ тиімділігі бар.
4. Дүкендер және сауда кешендері. Европаның ірі қалаларының тәжірибиесі көрсеткендей, көп қызметті сауда үйлерінің орналасу жерлері үшін тиімді шарт болып мыныалар жатады: ірі автокөлік магистральдерінің қиылысуы, метро станцияларының жер үсті көліктің аялдамаларының жақындығы. Көп жағдайларда мұндай орталықтар «бөлмелі» райондарда не қала шетінде орналасқан, нақты айдалада, ірі магистраль қасында.

5. Өнеркәсіптік  жылжымайтын обьект.

Кәсіпорын мүліктік кешен ретінде 

«Кәсіпорын» термині азаматтық құқықта субьект  ретінде қолданылады. Кәсіпорын  деп заңды тұлға, яғни азаматтық  құқық субьектісі, іскерлік қызметтің  қатысушы деп аталады.  «Кәсіпорын»  термині мемлекеттік тіркеуге жататын  коммерциялық ұйымдар және әртүрлі  келісімшарттарда және басқа да құқықтық қатынаста субьект құқығы мемлекеттік  және жергілікті унитарлы кәсіпорын  ретінде қолданылады.

Бұл термин обьект құқықтарының нақты түрін  белгілеу үшін қолданылады. Бұл мағынада, кәсіорын-нақты мүліктік кешен, кәсіпорын  қызметіне арналған, барлық мүліктер жиыны кіретін, іскерлік қызметті жүзеге асыру үшін қолданылады, нақтырақ айтсақ: жер учакелері, ғимарат, құрылыс, құрылғы, инвентарь, шикізат, өнім, қарыздар және кәсіпорынды жекешелендіретін анықталу құқығы, оның өнімі, жұмыстар және қызметтер, тауарлық белгілер, қызмет көрсету  белгілері және басқалары, яғни арнацы жылжымайтын обьект ретінде кәсіпорын  құрамында  жылжымайтын мүліктің жеке  обьектілері болуы мүмкін – ғимарат, құрылыс, жер және т.б. ,материалдық емес активтер (жер  учаскесін пайдалану құқығы, табиғи ресурстарды пайдалану құқығы, табиғи ресурстарды пайдалану құқығы, авторлық құқық және т.б. құқықтар) және айналым  құралдары (ақша, шикізат, материалдар  және т.б.)

Жылжымайтын мүліктің обьект құқығы ретінде кәсіпорын  әр субьектіге жатуы мүмкін, яғни іскерлік қызметтің қатысушысына жатуы мүмкін. Кәсіпорынның жылжымайтын обьект түріндегі  түсінігі, іскерлік қызмет үшін қолданылатын, өзінің қасиеттеріне ие болады. Оны  өнім өндіру үшін құрылғы комплектісіне  жатқызуға болмайды, себебі мұндай комплектінің  кәсіпорынға айналуы  ұйымдастыру бойынша юойынша  оның өндіріс процессі негізінде  қосымша әрекеттерге мүдделі  болады. Кәсіпорын  жылжымайтын обьект ретінде оның қызметіне арналған барлық мүлік түрлерін ғана емес сонымен  бірге, кәсіпорынды жекешелендіретін мүліктік емес құқықтарын кіргізетін біріңғай мүліктік кешен болып табылады. Бұл кәсіпорынды нақты өндірістік қызметі үшін қолдануға мүмкіндік  береді.

Кәсіпорын біріңғай мүліктік кешен ретінде жаңа пайда  болған коммерциялық ұйымның қолданушылар мен қатысушыларының салымдарын қолдану базасы және де келесі өндірістік қызметтен алынатын табыс негізінде  құрылады.

Кәсіпорынның  иемдену тәртібінде құрылған құқықтық реттеуі меншік құқығын иемдену  туралы АК жалпы нормаларына сүйенетін  арнайы заңмен анықталады. Мемлекеттік  және жергілікті кәсіпорындарды пайдалану  кезінде мүліктік кешен сақталады, тек қана меншік иесі мен құқықтық үйымдастырушылық формасы өзгереді.

Кәсіпорын мүліктік кешен ретнде жалға берілуі мүмкін.

Жіктеу обьектілері  болып өндірілген активтер, тауар  өндіру және нарықтық және нарықтық емес қызметтер көрсету үшін ұзақ уақыт  боцы әрдайым немесе тұрақты қолданылуы, бірақ бір жылдан кем емес негізгі  қорлар табылады. Негізгі қорлар материалдық  және материалдық емес деп бөлінеді.

Материалдық негізгі қорларға ғимараттар, құрлыстар, машиналар және құрылғылар, тұрғын үйлер, көлік құралдары, көп жылдық егпелер, өнімді мал және т. б. жатады. Негізгі қорлардың обьектілерінің негізгі қызметтерін қарастырайық.

Ғимараттар (түрғыннан басқалары)

Ғимарат құрамына еңбек, әлеуметтік-мәдени қызмет көрсету, материалдық құндылықтардың сақталуы үшін жағдай жасау негізінде болатын  құрлыстық-архитектуралық обьектілер кіреді. Ғимараттаға негізгі конструкторлық бөліктері ретінде қабырғалар және шатыры болады.

Жеке тұрған обьектілер жіктеледі. Егер ғмараттар  бір біріне жанаса және бір ортақ  қабырғасы болса, бірақ әр қайсысы  өз бетінше конструктивтік толықтықты көрсетеді, оларды жеке обьектілер деп  жатады. Өзіндік шаруашылық маңызы бар ғимараттарға сыртқы құрылыстар, бөлек тұрған пеш жағу ғимараттары, сонымен қатар аула ішіндегі құрылыстар (қоймалар, гараж, қоралар, құдықтар, шарбақтар  және т.б.) өзіндік бір обьекті  болып табылады. Ғимараттарға қосылған мекемелер және дүкен, асхана, шаштараз, ателье, прокат орындары, балабақшалар, банк бөлімдері немесе басқа ұйымдарға  бағытталған мекемелер, яғни негізгі  ғимаратты ұстау мақсатынан олардың  мақсаты бөлек болатын мекемелер, негізгі ғимарат құрамына кіреді.