Жылжымайтын мүлікті бағалау

        v_i – балл бойынша і қасиетінің салмақтылық коэффициенті,

        Σ v_{i *} U _i –балл бойынша і қасиетінің бағасы.

 

Егер объектінің қасиеті қандай да бір параметрмен  бағаланса, онда бұл параметрді қабылданған  баллдық бағанның баллдарына ауыстырады. Бұл үшін аудармалы тәуелділіктерін  – сызықты немесе сызықты емесін қолданады. Егер объектінің қасиетін параметрмен (мысалы, эстетикалық сипаттамалар, жайлылық, өңдеу сапасы, басқару  ыңғайлылығы және т.б.) өлшеуге мүмкін емес болса, онда баллдық баға экспеттік  жолмен өткізіледі. Әдетте тәжірибеде ”қанағаттандырмайтын”,”қанағаттандыратын”, ”жақсы”,”өте жақсы” және т.б. сәйкес түсініктері бар бес немесе он градациясымен бағандар қолданылады.

Қасиеттер маңыздылығының коэффициенттері эксперттерден  сұрау жолымен анықталады. Бұл  коэффициенттердің тікелей бағалануы  қиын, өйткені экспертке әр түрлі  салаларды теңестіру керек. Сондықтан  қос теңестірулер, сәйкес коэффициенттер, қалауларды моделдеу, приоритеттердің  орналастырылуы және т.б. сияқты арнайы эксперттік тәсілдерді қолдану ұсынылады. Эксерттік бағалардың әдісінде жоғары емес нақтылық бар, оны машиналар  мен жабдықтардың бағасы көбісінен  сапалы сипаттамаларға байланысты болатын  түрлеріне мақсатқа сәйкес қолдану  керек.

Жоғарыда  бейнеленген салыстыру тұрғысының әдістері негізінен бөлек машиналар  мен жабдықтар бірліктерінің  бағалануы кезінде қолданылады. Әдісті таңдау объектінің сипатымен, оны  пайдалану шартымен және машиналар  мен жабдықтардың сәйкесі жоқ  үлгілерінің параметрлері мен бағалары туралы ақпараттық базаның толығымен  анықталады.

Негізгі әдебиет:[1], [3],[4],[5],[7],[8],[12], [13],[14],[15] .

Қосымша әдебиет:[4],[7],[18].

 

№ 8 тақырып. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың  табыстық тәсілімен бағалау

 

Бизнестің негізі болып, оның бөлінбес мәні болып меншікті иеленуден  табыс алу болып табылады. Сондықтан  меншіктің қандай болсын объектісі  нарықтық қатынастың барлық субъектілерін  табыс алудың көзі ретінде қызықтырады. Табыс алу – экономика аяларының  басым бөлігінде әрекеттің соңғы  нәтижесі болып табылады.

 Сондықтан инвестициялау  объектісі ретіндегі бизнестің  мәніне ең ұқсасы – табыстық  тәсіл. Ол қазақстандық бағалау тәжірибесінде макроэкономикалық факторлардың тұрақтануымен және қазақстандық ұйымдардың әрекетінің тиімділігінің жоғарылауымен байланысты үлкен мәнге ие болуда.

Бағалау объектісімен алынатын табыс көп болған сайын  оның нарықтық құны да жоғарырақ болады. Табыстық тәсілде бағалаудың күту қағидасы айқынырақ көрінеді. Сондықтан табыс  алынуы мүмкін уақыт ұзақтығы да үлкен  мәнге ие болады. Мұндай тәсілдің барлық мағынасы – осы болашақ табыстарды ағымдағы құнмен есептеу.

Бағалауға табыстық тәсіл екі әдістен тұрады:

• таза табысты капитализациялау әдісі;
• ақша ағымын дисконттау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісінің (немесе тікелей капитализация  әдісінің) мәні қорды пайдаланудан алынған болашақ табыстың ағымдағы құнымен қорытындалады. Қор пайдаланудан түскен табыс және оны қайта сатудан  түскен пайда ағымдық құнға капиталданады, ол қордың нарықтық құнын көрсетеді.

Негізгі қор  құны келесі формула бойынша анықталады:

 

Қ = Д/К                                           (7.1)

 

мұндағы, Д – қор пайдаланудан түскен таза жылдық табыс;

         К – капитализация коэффициенті.

Таза табыс  – бұл қолда бар түсімнен қорларды қолдану бойынша барлық шығындарды шегергеннен кейін бағаланатын  қорларды қолданудан алынған күтілетін  жылдық таза табыстың есептелген шамасы.

Таза табыс  есебін объектіні пайдаланудан мүмкін пайданы анықтаудан бастау қажет. Потенциалды  жалпы түсім  - бағаланатын объектіде  жүзеге асатын негізгі әрекет түрінен  және қосымша қызметтен түсетін  түсімнің күтілетін жалпы мөлшері. Потенциалды жалпы түсімді есептегенде  бағаланатын қорды пайдаланудың нормативтік (жобалық, нарықтық) үлестік  құны анықталады. Үлестік құндарды нақты анықтау негізгі қорды  бағалау процесінде, сонымен қатар  объектіні соңына дейін пайдаланбауға  түзету анықталады. Нақты жалпы түсім  қор пайдалану дәрежесіне потенциалды  аз болуы керек.

Қорды пайдалану  бойынша шығындар: тұрақты, операциялық  және резерв деп бөлінеді. Тұрақты  шығындарға, мысалы, мүлікті сақтандыруға аударымдар жатады. Операциялық немесе қолдану шығындарына қорды қолдану  бойынша, табыс ағымын қолдану бойынша  және қызмет көрсету бойынша шығындар жатады. Қозғалмайтын объект үшін эксплуатациялық  шығын құрамына мыналар жатады:

• объектіні басқаруға төлем;
• қызмет көрсетуші қызметкерлерге еңбекақы және сыйақы;
• жұмыскерлерді әлеуметтік сақтандыру;
• коммуналдық төлемдер (электр жарығы, газ, телефон, су);
• объектіні ұстауға шығындар;
• жөндеуге, жарнамаға, банктік қызметтерге шығындары, көлік шығындары.

Резервтерге жиһаз, асхана жабдықтарын, ыдыс-аяқ  және т.б. жабдықтарды сатып алуға  шығындар кіреді.

Барлық тұрақты, эксплуатациялық шығындар және резервтер  өндірістік өзіндік құн құрамына кіреді. Объектіні өндіруге шығындар берілген шығындар тізіміне жатпайды, өйткені олар амортизациялық аударымдар құрамына кіреді.

Таза операциялық  шығындарды есептеу үшін табыстар мен  шығындар туралы есеп беру жасалады. Оған негіз бас бухгалтерлік кітап, пайдалар мен шығындар туралы есеп беру, төлемдік ведомостер, накладнойлар, келісім-шарттар  және басқа да бухгалтерлік құжаттар. Табыстар мен шығындар туралы есеп беру бағалау күнінен кейінгі  бірінші болжамдық, бірақ негізделген  және шынайы болу керек, қорларды қолдану  бойынша нақты мәліметтерге, сәйкес нарық жағдайы туралы ақпаратқа  негізделеді.

Капитализация коэффициенті таза табысты объект құнына айналдыратын параметрді білдіреді. Мұнда  негізгі қорды қолданудан алынатын таза пайда және қорды сатып алуға  жұмсалған негізгі капиталдың өтелуі ескеріледі. Осы екі құраушыны  ескеретін капитализация коэффициентін  капитализацияның жалпы коэффициентке  немесе таза табыс капитализациясының ставкасы деп атайды.

Әлемдік тәжірибеде капитализация коэффициентін есептеудің келесі әдістері жиі қолданылады:

• тікелей капитализация әдісі (тікелей салыстыру әдісі);
• байланысқан инвестиция қарыз және меншікті капитал әдісі;
• байланысқан инвестиция жер және ғимарат әдісі;
• кумулятивтік әдіс;
• Эллвуд әдісі.

Тікелей капитализация  әдісімен капитализация коэффициентін  анықтау ұқсас қорлар бағасы (Б) және оларды қолданудан алынған таза табыстар (ТТ) туралы нарықтық мәліметтерді талдауға негізделеді:

 

К= ТТ/Б                                     (7.2)

 

Байланысқан инвестиция қарыз және меншікті капитал  әдісі. Қор сатып алу үшін белгілі  бір пропорциядағы қарыз және меншікті капитал пайдаланғанда  қолданылады. Капитализацияның жалпы  ставкасын былай анықтайды:

 

Кжалпы = Ккр*Укр+Кмен.к(1-Укр)           (7.3)

 

мұндағы, Укр – қарыз капиталының  инвестицияның жалпы сомасына қатынасы;

         (1-Укр) – меншікті капитал үлесі;

         Ккр – қарыз капитал құраушысы  (ипотекалық тұрақты);

         Кмен.к – меншікті капиталға  капитализация ставкасы.

Байланысқан инвестиция жер және ғимарат әдісі. Оны мүліктік кешеннің әр компонент  құрылыс пен жер учаскесі бойынша  капитализация ставкасын нақты  есептеу мүмкін болғанда қолданады. Капитализацияның жалпы ставкасының  есебі осы әдіс бойынша келесі формуламен анықталады:

 

Кжалпы =Қжер*Кжер+Қғим*Кғим              (7.4)

 

мұндағы, Қ жер – мүліктік кешеннің жалпы құнындағы жердің пайыздық құны;

         Кжер – жер нарығы үшін капитализация  ставкасы;

         Қғим – мүліктік кешеннің жалпы  құнындағы ғимараттың пайыздық  құны;

         Кғим – ұқсас ғимаратқа капитализация  ставкасы.

 

Кумулятивтік  әдіс ерекшелігі – екі коэффициенттің біреуі – пайыз ставкасы (неиелі капиталға табыс ставкасы) жеке компоненттерге бөлінеді. Осы компоненттерді қосу жолымен пайыздық ставка есептеледі.

Эллвуд әдісі  – бұл байланысқан инвестициялардың – жер және меншікті капиталдың модификацияланған әдісі. Оның формуласы:

 

Кжалпы = Кмен.к+И/Б*Кипотека+ + α – β • К _фп             (7.5)

 

мұндағы, Кмен.к – инвестицияға және капитал қайтарымына табысты  қосатын меншікті

                                 капиталға табыс ставкасы;

         И – ипотекалық несие мөлшері;

         Б – объект бағасы;

         Кипотека – ипотекалық коэффициент,  ипотекалық несие бойынша % ставкасы

                          болжанатын кезеңдегі қор құнының  сәйкес арту және азаю шамасы;

         Кқ – қорды иеленудің болжамдық  кезең үшін меншікті капиталға  табыс

                          ставкасындағы қор өтеу коэффициенті;

 

Ипотекалық  коэффициент келесідей есептеледі:

 

Кипотека = Кмен.к+ Аипот*Кқж – И          (7.6)

 

мұндағы, Аипот – болжанатын жылға  амортизацияланатын ипотекалық несие  бөлігі;

         И – ипотекалық тұрақты.

 

Дисконтталған ақшалай ағымдары әдісімен анықталған бизнестің нарықтық құны инвестормен талап етілетін табыс ставкасы бойынша дисконтталатын берілген бизнестен алынатын табыстың болжамдық бағасы. Нәтижесінде, ақшалай  қаражаттарды әрекет ететін кәсіпорынға  тек жұмсалған қаржаттарды ғана қайтарып қоймай, болашақта пассивті әдісті (банкке салу) қолданудан да көбірек  табыс әкеледі деген мақсатта салу. Бұл әдіс объектіні қолдану  немесе оның мүмкін сатылуы әкелетін болашақ табыстардың ағымдағы құнын  анықтау үшін қолданылады.  Дисконтталған  ақшалай ағымдары әдісін қолдана  отырып, объектінің негізделген нарықтық құнын анықтауды бірнеше кезеңдерге бөлуге болады:

1. Ақшалай ағым үлгісін таңдау
2. Болжамдық кезең ұзақтығын анықтау
3. Өткізуден жалпы түсімді ретроспективті талдау және болжау
4. Шығындарды талдау және болжау
5. Инвестицияларды талдау және болжау
6. Болжамдық кезеңнің әрбір жылына ақша ағымының шамасын есептеу
7. Дисконт мөлшерлемесін анықтау
8. Болжамдықтан кейінгі кезеңде құн шамасын есептеу
9. Болжамдықтан кейінгі кезеңде болашақ ақша ағымдарының және құнның ағымдағы құнын есептеу
10. Қорытынды түзетулерді енгізу.

1. Дисконтталған ағымдар әдісінде негізгі параметр болып таза ақшалай ағымның шамасы табылады. Мұндай ағым моделі екі түрлі болуы мүмкін: меншікті капитал үшін және барлық инвестицияланған капитал үшін.

Меншікті капитал үшін ақшалай ағымды алынған таза пайдаға (салық төлегеннен кейін) амортизациялық аударымдар сомасын қосып, содан  кейін меншікті айналым капиталдың, негізгі құралдарға инвестициялардың және ұзақ мерзімді қарыздардың өзгерісіне (қосу немесе азайту) түзету енгізе отырып есептейді.

Инвестицияланған капитал  үшін ақшалай ағым (қарызсыз ақшалай  ағым) меншікті қаражат ағымына қарыз  капиталын және таза пайданы есептегеннен алынған қарыздар бойынша пайыздарды төлеуді қоса отырып алады.

2. Болжамдық кезеңнің  ұзақтығы ақшалай ағымның болашақ  шамасын бағалауда үлкен роль  атқарады. Болжамның бастапқы шекарасы  әдетте ағымдағы жыл, ал соңғысы  – объект табыстарының өсу  қарқынын тұрақтандыру уақыты. Мұнда  ұзақ болжамдық кезең дайындық  жұмыстарын қиындататынын ескеру  керек. Өйткені ретроспективті  бақылау массасын қамтамасыз  ету және керек болатын параметрлердің: табыстар мен шығындар сомасының,  инфляция қарқындарының, ақшалай  қаражаттар ағымдарының нақты  шамаларын алу қажет.

3. Ретроспективті талдау  және өткізуден жалпы түсімді  болжау бірқатар факторларды  қарастыру мен есептеуді талап  етеді. Мұндай факторларға келесілер  жатады:

- шығарылатын өнім номенклатурасы;

- өндіріс көлемі және  өнімге баға;

- кәсіпорынның ретроспективті  өсу қарқындары;

- өнімге сұраным;

- инфляция қарқыны;

- қолда бар өндірістік  қуат;

- күрделі салымдардың  болашағы және мүмкін салдары;

- сұраным болашағын анықтайтын экономикадағы жалпы жағдай;

- қазіргі бәсеке деңгейін ескере отырып, нақты саладағы жағдай;

- болжамдық кезеңнен кейінгі ұзақ мерзімді өсу қарқындары;

- берілген кәсіпорын менеджерлерінің жоспарлары.

4. Шығындарды талдау және болжау

Берілген кезеңде келесілер  қажет:

- ретроспективті өзара  тәуелділік пен тенденцияларды  ескеру;

- шығын құрылымын, әсіресе  тұрақты және айнымалы шығындарды  зерттеу;

- шығындардың әрбір категориясы  үшін инфляциялық күтулерді бағалау;

- өткен кезең қаржылық  есеп берулерінде бар, бірақ  болашақта кездеспейтін шығындардың  бір реттік және төтенше баптарын  зерттеу;