Жылжымайтын мүлікті бағалау

- активтердің қазіргі  қолда барынан және олардың  болашақтағы өсімшесінен және  шығуынан шыға отырып, амортизациялық  аударымдарды анықтау;

- болжамдық қарыз деңгейлері  негізінде пайыз төлеуге шығындарды  есептеу;

- болжамдық шығындарды  бәсекелес-кәсіпорындар үшін сәйкес  көрсеткіштерімен немесе ұқсас  орташа салалық көрсеткіштермен  салыстыру.

5. Инвестицияларды талдау  және болжауға үш негізгі компонент  жатады: меншікті айналым қаражаттары,  күрделі салымдар, қаржыландыруға  қажеттілік.

6. Болжамдық кезеңнің  әрбір жылына ақшалай ағымдарының  шамасын есептеуге екі әдіс  жатады:

- жанама әдіс;

- тура әдіс.

Жанама әдіс әрекет бағыттары  бойынша ақшалай ағымдардың қозғалысын талдайды. Ол пайданы қолдануды және қолда бар ақшалай қаражаттарды инвестициялауды көрсетеді.

Тура әдіс кіріс және шығыс  баптары бойынша ақша қаражаттарының қозғалысын талдауға негізделген.

7. Дисконт мөлшерлемесін  анықтау. Дисконт мөлшерлемесін  анықтаудың әртүрлі әдістемелері  бар, олардың ішінде ең кең  таралғандары:

1) меншікті капитал үшін  ақшалай ағымға:

- күрделі активтерді бағалау  әдісі;

- кумулятивті құру әдісі;

2) барлық инвестицияланған  капитал үшін ақшалай ағымға:

- капиталдың орташа салмақтандырылған  құн үлгісі.

8. Болжамдықтан кейінгі  кезеңде құн шамасын есептеу  бизнес болжамдық кезең аяқталғаннан  кейін де табыс әкеледі деген  болжамға негізделген. Бизнестің  даму болашағына байланысты болжамдықтан  кейінгі кезеңде дисконт мөлшерлемесін  есептеудің келесі әдістері қолданылады:

- жою құны бойынша есептеу  әдісі;

- таза активтер құны  бойынша есептеу әдісі;

- болжамдық сату әдісі;

- Гордон үлгісі.

9. Болжамдықтан кейінгі  кезеңде болашақ ақша ағымдарының  және құнның ағымдағы құнын  есептеу. Бизнес құнының алдын  ала шамасы екі құраушыдан  тұрады:

- болжамдық кезеңде ақшалай  ағымдардың ағымдағы құны;

- болжамдықтан кейінгі  кезеңде құнның ағымдағы мәні.

10. Қорытынды түзетулерді  енгізу. Кәсіпорын құнының алдын  ала шамасын анықтап алғаннан  кейін нарықтық құнның соңғы  шамасын алу үшін қорытынды  түзетулерді енгізу керек. Олар  екі түрлі болады:

- қолданылмайтын активтер  құнының шамасын түзету;

- меншікті  айналым капиталының шамасына  түзету.

Дисконтталатын  ағымдар әдісі обьектіні қолдану  және оның мүмкін сатылу болашақ табыстардың  ағымдағы құнын анықтау үшін қолданылады.

Дисконтталатын  ақша ағымын әдісін қолданумен обьектінің  негізделген нарықтық құнын анықтауды  бірнеше кезеңдерге бөлуге болады. Обьектіні иелену кезеңінде  болашақ  табыс ағымын болжау жасалады.Шынымен  сату жоспарланбаса да иелену кезеңінің  соңына бағаланатын обьектінің құны,яғни болжанатын сату () құны есептеледі. Сәйкес нарықта бағаланатын обьект үшіндисконт  ставкасы шығарылады. Иелену кезеңіндегі  болашақ табыс құнын ағымдағы құнға келтіру жүзеге асырылады.

Табыстық  тәсілді жүзеге асыру үшін бағаланатын  объектіден күтілетін табысты болжау керек. Машиналар мен жабдықтарға  қатысты бұл міндетті тікелей  шешу мүмкін емес, өйткені табыс  барлық кәсіпорынмен, барлық оның факторларымен  жасалады. Сондықтан табыстық тәсіл  әдістерінде міндеттерді кезең  бойынша шешу керек. Ең басты өндірістік жүйенің қызмет теуінен таза табысты  есептейді (бұл не барлық кәсіпорын, не цех, не учаске болуы мүмкін). Содан  кейін қалдық әдісімен бұл жүйенің  машина паркіне жатқызуға болатын  табыс бөлігі бөлініп шығарылады. Әрі қарай дисконтталатын табыстар немесе капитализация әдістері көмегімен  барлық машина паркінің құны анықталады. Егер қандай-да болмасын машина немесе жабдықтардың бірлігінің құнын анықтау  керек болса, онда оны үлестік  коэффициент көмегімен есептейді.

Табыстық  әдісін қолданғанда объектіні ең тиімді қолдану қағидасын сақтау керек. Оған сәйкес машина паркінің құны оның ең қайтарымдылығы қамтамасыз етілгенде және оның функционалды мүмкіндіктері толығымен ашылғанда қолданылу варианты үшін анықталады. Әрине, бұл вариант жүзеге асатындай болу керек. Қолданудың берілген варианты үшін көбірек бағаны да күтуге болады. Машиналар мен жабдықтар паркі оны қандай да бір қосымша құралдармен немесе агрегаттармен жабдықтағанда тиімдірек қолданатын жағдайлар болады; онда бағалауды осы жабдықтау есебімен орындайды.

Бұл әдіс келесі жағдайларда қолданылады. Біріншіден, қарастырылып отырған өндірістік жүйеден  түсетін таза табысты есептеуге  болғанда және осы табыстың көп бөлігі машиналар мен жабдықтарға жатқызылғанда. Мысалы, кәсіпкер жеке жүру үшін автомобиль сатып алды және осында оның табысының  басым бөлігі автомобильмен байланысты, алайда гараж бен осы гаражға  жер учаскесінің құнын ескеру керек. Жабдықтардың кейбір түрлерінің көмегімен соңғы өнімді тікелей  алатын немесе қандай да бір төленетін  жұмыстарды орындайтынын айтуға болады, сондықтан бұл табысты санау  қиынға соқпайды. Алайда көп жағдайларда  кәсіпорын цехтарындағы машиналар  мен жабдықтар табысын есептеу  қиын аралық өнімдерді (бөлшектерді) өндіру үшін немесе ішкі мақаттағы жұмыстарды (көліктік, бақылаулық, жөндеулік және т.б.) орындау үшін қолданылады, ал бұл  машиналар мен жабдықтарды бағалау  үшін табыстық әдісті қолдануда қиындау  болады.

Екіншіден, капитализация мен қалдық әдісі  жер учаскесі мен ғимарат құнын  бағалау (жеткілікті дәлдікпен) мүмкін болғанда жүзеге асады. Бұған тағы табыстық әдіс тек ақша ағымдары, шығындар, табыстың пайыздық ставкасы сияқты көрсеткіштерді ұзақ болашаққа нық болжауға болғанда ғана сенімді нәтижелер беретінін  қосу керек.

Әрине, ең жағымды  жағдай – бағалауды барлық үш тәсілді  қолдана отырып, бірнеше әдістермен алуға болады. Әрі қарай, алынған  бағалауды салыстыра отырып, құнның соңғы шамасын сенімді таңдауға болады. Алайда практикада әдетте бір  тәсіл ғана қолданылады.

Бағалау бойынша  міндеттерде табиғи және моральды тозуды ескеру керек, өйткені машиналар  немесе жабдық бірліктерінің құны қолдану  процесінде бірте-бірте төмендейді.

Шынайы нәтижелерді  алу үшін, машиналар мен жабдықтарды  бағалаушы өз жұмысында белгілі  бір алгоритмді ұстану керек: бағалаудың мақсаттары мен міндеттерін анықтау; бағалауды жүргізу жоспарын жасау; қажетті ақпараттық базаны дайындау; бағаланатын машиналар мен жабдықтардың қолданылу дәрежесін талдау; жабдықтардың артық бірліктерін анықтау бағаланатын  ең келетін әдістерін тандау; сәйкес есептеулерді жүргізу; алынған нәтижелерді  талдау және бағалау күніне ең ықтимал  құнын анықтау, қажет комментарийлармен  есеп беруді жасау.

 

Негізгі әдебиет:[1],[2],[4],[5],[7],[8],[10].

Қосымша әдебиет:[1],[2],[18].

 

№ 9 тақырып. Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау

 

Кәсіпорын құнын  бағалаудың бірнеше әдістері бар, олар көбіне мамандармен мүліктік, табыстық, салыстырмалы деп үш топқа топтастырылады.

Мүліктік  тәсіл кәсіпорын активтерін талдауға негізделген және оған келесі әдістемелер  жатады:

1. Кәсіпорын активтерін жинақтау;
2. Түзетілген баланстық құн (немесе таза активтер әдістемесі);
3. Ауыстыру құнын есептеу
4. Жою құнын есептеу

Мүліктік  тәсілдің барлық әдістері кәсіпорын  акцияларының бақылау пакетін бағалау  үшін қолданылады.

Кәсіпорынды бағалаудағы табыстық әдіс шегіндегі  әдістемелер болашақ табыстың ағымдағы құнын анықтауға негізделген, оған:

1. табысты капитализациялау әдісі;
2. ақша ағымдарын дисконттау әдісі.

Кәсіпорынды бағалаудың салыстырмалы тәсілінің  әдістемелері сол сияқты басқа кәсіпорындармен  салыстыруға негізделеді. Оған:

• капитал нарығы;
• мәмілелер (сатуды салыстырмалы талдау әдістемесі);
• салалық коэффициент.

Олар бөлек-бөлек  қолданылмайды, бір-бірін толықтырады. Әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер  өзара салыстырылып соңғы баға шығарылады.

Негізгі қорлардың  құнын бағалау технологиясы сегіз  деңгейден тұрады, олардың әрқайсысы  кезекті кезеңдерден тұрады.

Негізгі қорлардың  құнын бағалау сатылары:

1. Мәселені  анықтау;

2. Негізгі  қорларды алдын ала зерттеу  және бағалауға келісім-шарт жасау;

3. Мәліметтерді  жинау және талдау;

4. Жер учаскесін  бағалау;

5. Негізгі  қорлардың құнын бағалауда үш  тәсілді қолдану;

6. Әртүрлі  тәсілдермен алынған нәтижелерді  байланыстыру;

7. Баға туралы  есеп беруді және қорытынды  жасау;

8. Баға туралы  баяндама.

Негізгі қорларды бағалаудың бірінші сатысында мәселелер  анықталады. Ол келесі кезеңдерден  тұрады:

• сәйкестендіру, яғни негізгі қорларды сипаттау;
• бағалау затын анықтау;
• бағалау күнін анықтау;
• бағалаудың мақсаты мен қызметтерін қалыптастыру; құн түрін анықтау;
• тапсырыс берушіні шектелген шарттармен және болжамдармен таныстыру.

Негізгі қорларды сәйкестендіру кезінде олардың  атауы, негізгі қорларды жіктеушіге сәйкес коды, түгендеу нөмірі, орналасуы  және басқа да реквизиттер мен  техникалық сипаттамалары көрсетіледі.

Бағаланатын затты анықтау. Бұл негізгі қорлардарды  бағалаудың ең маңызды кезеңі болады. Бағалануға барлық кешен немесе негізгі  қорларға қандай да бір мүліктік құқықтар жататындығы анықталады.

Бағалау күнін  анықтау. Мұнда қорды бағалау  уақыты бекітіледі. Негізгі қорлар құны уақыт бойынша өзгеріп отырады. Уақыттың салыстырмалы қысқа аралықтарында  бұл өзгерістер үлкен болуы мүмкін. Сондықтан бағалау күні бекітіледі.

Бағалау күні негізгі қорларды сату күні, оны  қарау күні, мүліктік кешенді бөлумен  байланысты соттық қарастырулар күні болуы мүмкін.

Бағалау мақсатын анықтау бағалау әдістемесін  таңдауды шарттайды. Бағалау мақсатының дұрыс анықталмауы бағалаудың қате нәтижесіне әкелуі мүмкін. Бағалау  мақсаты анықталуға тиісті құн түрін  анықтайды. Бағалау мақсаты негізгі  қорлардың нарықтық құнын, жою құнын, қалпына келтіру құнын анықтау  болуы мүмкін.

Бағалау процесінде тапсырыс берушіні бағалау кезінде  пайда болатын негізгі шектеулі шарттармен және болжамдармен таныстыру  керек Шектеулі шарттар мен болжамдар  бағалауды нақты жүзеге асыру  үшін, тапсырыс беруші мен эксперт-бағалаушының мүдделерін қорғау үшін қалыптастырылады. Ол келесідей болады:

• есеп беруді дайындағанда болашақ табыстар мен амортизациялық аударымдар туралы болжамдық мәліметтер қолданылады;
• кәсіпорынның қаржылық және техника-экономикалық сипаттамасы;
• бухгалтерлік есеп берулер негізінде алынады және есептеледі. Оның шынайылығын арнайы аудиторлық тексеру және мүлікті түгендеу жүргізілмейді;
• есеп берудегі болжамдар ағымдағы нарықтық жағдайларға және сұраным мен ұсыным өзгерістеріне әсер ететін болжамдық факторларға негізделген;
• берілген бағалау тек бағалау күніне және есеп берудегі көрсетілген қызметтер үшін ғана жарамды;
• қорытынды мен есеп беру эксперт-бағалаушының ешқандай кепілдіксіз мүлікті кейін өткізу жағдайларына қатысты көзқарастарын білдіреді;
• тапсырушы бағалаушыны соңғы төрт жылдың баланстық есеп берулерін, әрекет нәтижелері туралы есеп берулерін қоса барлық қажетті ақпаратпен, келісім-шарт текстерімен, құрылтай құжаттарымен және басқа ақпаратпен қамтамасыз етеді.

Бағалаудың  екінші сатысы негізгі қорларды алдын  ала қарау және бағалауға мәмілеге отыру. Ол өз алдына 5 кезеңнен тұрады:

1. негізгі қорды алдын-ала қарап шығып, әкімшілікпен танысу;
2. бастапқы ақпаратты және оны алу көздерін анықтау;
3. эксперт-бағалаушылар тобының құрамын анықтау;
4. бағалауға тапсырма және күнтізбелік жоспарын құру.
5. бағалауға келісім-шартты дайындау және оларға қол қою.

Алдын-ала  қарау шығарылатын өнім ассортиментін, жабдықтардың техникалық жағдайын, жұмыскерлердің біліктілігін, берілген кәсіпорынның даму болашағ ын анықтау үшін қажет.

Бастапқы  ақпарат бағаланатын қорлар қызмет ететін нарық туралы мәліметтер, ұқсас  басқа негізгі қорлар туралы деректер, кәсіпорын әрекетінің көрсеткіштері, кәсіпорын әрекетіне әсер ететін факторлар туралы мәліметтер болуы  мүмкін. Ақпаратты жинау ең еңбексыйымды процесс болып табылады.

Егер кәсіпорын  кішігірім болса, негізгі қорларды бағалауды бір эксперт-бағалаушы  жүргізе алады. Егер ол ірі болса, онда бағалау үшін бірнеше адамдарды  – экономистерді, маркетинг бойынша  мамандарды, экологтарды тарту керек.