Жылжымайтын мүлікті бағалау

Мәмілелер туралы мәліметтер тексерілуі және расталуы қажет. Мәміле бағасын растау мәміленің  нақты бағасының шамасына сенімді  болу үшін қажет, өйткені «екіншілік нарықта» жиі азырақ шама көрсетіледі, ал мәміленің нақты бағасы жоғары.

Салыстырылатын  объекті бағасына түзетулер енгізіледі. Ол бағаланатын объекті салыстырмалыдан  қаншалықты ерекшеленетінін көрсетеді. Түзету енгізудің ерекшелігі объектілердің  сипатт айырмашылық кәдімгі сатып  алушы жағынан бағаланатындығы.

Түзету мөлшерін анықтаудың негізгі әдістері – жұптық сатуды талдау, элемент құнын регрессивті  талдау және есептеу. Қандай да болмасын сипаттама бойынша түзету шамасын  анықтау әдістерінің бірі жұптық сатуды талдау деп аталады және салыстырмалы сатулардың бірнеше жұбын талдау мен салыстырудан тұрады. Екі біртекті объект сатылуын жұптық деп атайды. Оларда тек бір сипаттама ғана ұқсас емес. Оны салыстырылатын объектінің нақты бағасына түзету ретінде бағалау  мен қолдану қажет.

Регрессиялық  талдау математикалық формулаларды пайдалануды қарастырады:

 

C=b*x                               (6.1)

 

мұндағы, C – объектінің есептелетін  құны

          b – салыстыру бірлігіне алынған  коэффициент

          x – бағаланушы мәлімет үшін  өлшенген мәліметтер

 

C=b*x+a+d+…+n              (6.2)

 

мұндағы, а ,d... n – оң немесе теріс  түзету коэффициенттері

 

C=A+b+d+...+n                    (6.3)

 

мұндағы, A – қандайда бір базалық  шама

 

C=A-(100+b+d+...+n)             (6.4)

 

мұндағы, в,d...n - 100% қосылатын немесе шегерілетін %-дық түзету коэффициенттері. Әр

                              коэффициент бір-бірінен тәуелсіз (А) базалық шамасына қолданыла  алады.

 

Қозғалмайтын  мүлік нарығындағы дамыған секторларында  көфакторлы сызықтық және сызықтық емес модельдер қолданылады:

 

С = Σ a_{i *} x _i ⁿ                       (6.5)

 

мұндағы,  a_i – регрессия коэффициенті,

            x _i – қор құны тәуелді факторларды сипаттайтын әртүрлі айнымалылар.

 

Алайда бұл  модельдерді қолдану тек объектілерді жұптық сату мәмілелері туралы көпауқымды ақпараттар болғанда ғана мүмкін. Түзету қажетті элементті жасау құнын  есептеу әдісі сатып алу-сату мәмілелері туралы нарықтық ақпараттың жетіспеуі жағдайында қолданылады. Ол қозғалмайтын мүлік пен басқа  қорлардың дамымауы жағдайында орын алады.

Салыстырылатын  объектілердің бағасын түзету ақша бірліктерінде, пайыздарда, жалпы топтастыруларда  және кумулятивтік пайыздық түзетулерде  жүзеге асырылуы мүмкін.

Ақшалай түзетулер  – бұл әр салыстырылатын объектінің сату бағасына қосылатын немесе одан алынатын сомалар.

Пайыздық  түзетулер нақты ақша сомаларын  анықтауға қиын болғанда қолданылады. Әдетте пайыздық шамалар уақытқа, мәмілені қаржыландыру ерекшеліктеріне және орналасуына түзетулерде пайдаланылады.

Кумулятивтік  пайыздық түзетулер барлық жеке пайыздық түзетулерді көбейтумен анықталады.

Объектілерді  салыстыру үшін жиі түсімнің сату бағасына (жалпы ренталық мультипликатор) не таза табыстың бағаға (капитализацияның жалпы коэффициенті) қатынасы қолданылады.

Салыстырылатын  объектілердің сату бағасына түзетулер  енгізу салыстырылатын объектілер арасындағы салыстыру элементтерінің барлығы  анықталып, айырмашылықтар бағаланғаннан  кейін жүзеге асырылады. (пайыздарда немесе ақшалай бірліктерде).

Егер салыстырмалы элемент бағалау объектісіне  қарағанда жақсы болса, онда түзетулер  минус таңбасымен алынады (теріс  түзету). Ал егер теңестіру объектісі  салыстырмалы объект элементтен бағалауға  қарағанда нашар болса, онда түзетулер  оң болып алынады

Жалпы ренталық мультипликатор көмегімен объект құнының  есебі. Бұл объектіге табыс әкелетін және жалға берілетін объектіге  қолданылады. Осы әдіспен құнды  есептеу былай жүреді: алдымен  объек үшін жылдық жалдық ставка анықталады, одан кейін осы нарық секторы  үшін жалпы ренталық мультипликатор есептеледі, соңғы нәтижесінде тиімді жалпы мультипликаторға жалдық ставка көбейтіледі.

Капитализацияның  жалпы коэффициентін қолдану  өте ыңғайлы, себебі айырымға баға түзету жүргізілмейді. Осы әдісті пайдалану  бойынша шектеулер де бар. Бағаланатын  объект жиі сатылатын және сатылып  алынатын нарық секторында болуы  керек.

Бағаланатын объектіге ұқсас объект табылған жағдайда тікелей салыстыру әдісі  қолданылады. Ұқсас объект бағасы талданады, түзетіледі және сипаттық емес жағдайлардан тазартылады. Машина немесе құрылғы  бірлігінің құнын мына формула бойынша  анықтайды:

                               

С =Б_ан • К₁ • К₂... К_т   ±Б _доп                                                          (6.6)

 

мұндағы Б_ан — объекта-аналогтың бағасы;

       К_{1 ,} К₂... К_т – бағаланатын объект пен ұқсас объектінің параметрлеріндегі мәндерді

                   ескеретін түзететін коэффициенттер;

       Б_доп – Салыстырмалы объектілер ерекшеленетін қосымша қондырғылардың бағасы.

 

Түзетілетін коэффициенттер келесі формулалар бойынша есептеледі:

                                        

                               К _i =     немесе К _i = x_{i  /} x_анi                                    (6.7)

                                                                                                           

 

мұндағы x_{i ,}  x_анi – бағаланатын объекті мен ұқсас объектінің 1-ші параметрінің мәні;

        Ai   - объект бағасына 1-ші параметрдің әсер ететін күшін сипаттайтын дәреже

                 көрсеткіші.

 

Баға аналогына  енгізілетін өзгерістер екі түрлі  болады: коэффициенттік, коэффициентке  көбейтулер немесе бөлінулер енгізгенде және өзгертпелік, онда абсолюттік өзгерістерді қосу немесе азайтулар енгізу. Тікелей  салыстырмалы әдісін қолданғанда өзгертулерді белгілі-бір кезектілікпен қолдану  керек: басында коэффициенттерге өзгерістер жасау керек (баға индексі не параметрлер  арқылы), содан кейін өзгерістік (әр түрлі қосымшалар арқылы).

Егер объектілер теңестірілсе, тозу болса, онда өзгерістерді енгізу мына кезектілікпен жүргізу  керек: басында өзгертудің коэффициенті, содан кейін түзетулердегі өзгерістер, соңында тозуды есептейтін өзгерістер. Тікелей салыстырмалы әдісін қолдану  үшін үлкен ақпараттық база болу керек  және ол машиналар мен жабдықтардың дамыған нарығы болғанда жинақтала  алады.

Мәліметтер қанша массивті болғанымен ол кәсіпорынның барлық көпқырлы техникалық жарығын қамтьи алмайды.Сондықтан  бұл әдіс тек универсалды және сериалы шығаратын жабдықтарды  енгізетін тауарлы номенклатураға қолданылады.

  Сонымен қатар көптеген  кәсіпорындардың технологиялық  көмекші машиналар көркінің маңызды  арнайы жабдықтардан тұрады.Салыстырмалы  әдістің мүмкіндігі бағаны статистикалық,моделдеу  әдісін қолданғанда кеңейді.

   Бағаны  статистикалық моделдеу әдісінде  бағаланатын обьектінің бағасы  белгісіз біртекті обьектілердің  жиынтығы  ретінде қарастырады.Бұл  обьектілер жиынтығы үшін статистикалық  теория әдістерінің көмегімен  бағаны бір немесе бірнеше  параметірлеге байланысты математикалық  модель жасайды.

     Тікелей салыстыру әдісі жағдайындағыдай  математикалық модельді жасаудың  алдында жиынтық обьектілерге  енетінбағаларды қызмет ету күні  бойынша  сипаты және құрылымы  бойынша бір түрге келтіру  керек.Негізге қандай математикалық  модель алынғанына байланысты . Бұл  әдістің бірнеше түрі айқындалады   үлестік бағалы көрсеткіштер  бойынша есеп айырысу  эксперттік  бағалар бойынша есеп айырысу.

    Үлестік  бағалы көрсеткіштер бойынша  есеп айырысу обьектінің құны  және оның басты параметрлерінің  арасында тікелей пропорционалды  тәуелділіктің бар болуы туралы  болжамнан шығарады.

    Құн  келесі формуламен анықталады 

 

                                                                  С  Б ул * х+-Б кос                         (6.8)

мұндағы Б ул – үлестік баға көрсеткіші  басты параметрлердің бірлігіне келетін обьектінің

                          бағасы.

         Х- бағаланатын обьектінің басты  параметірінің мәні 

         Б кос – қосымша құрылғылардың  бағасы.

 

Басты параметірді  таңдау машиналар мен жабдықтардың бағытталуына байланысты  транспортты  құрал үшін – күштілік станок үшін - өндейтін деталь көлемі және т.б.

Бұл әдістің  әртүрлілігі массогабаридті әдіс болып  табылады.

Мұнда басты  ретінде конструкция массасы  немесе оның габаритті өлшемі бойынша  көлемі сияқты жан – жақты параметр тандалады.Бұл әдіс жан жақты  себебі массалық және габаридті көлем  көлем әрбір обьектіде болады.Әдістің  негізгі артықшылығы оның тәжірибиеде  кен таралуына әсер етеді. Нарықтық мәліметтер негізінде  1 тонна конструкцияны  немесе  1 м 3 габаридті көлемі үлестік бағасы машиналардың және жабдықтардың кең шенбері бойынша есептелінеді.Бұл көрсеткіш консструкцияның күрделілігі көлемнің абсолютті мәні  автоматтандыру деңгейі және өндеу нақтылығы жук көтеру салмағы және салмақ коэффициенті және т.б сияқты сипаттарға талдайды.

      Әдістің кемшілігі оның нақтылығының  жоғары болмауында. Нақты бағалаулар  металлсыйымды жабықтар үшін  салынады ал қателіктер жеңіл  бірақ күрделі машиналарды бағалау  кезінде болуы мүмкін . Нақтылықты  бағалау үшін осы әдіс бойынша  обьектінің құнын есептеу формула  толықтырылуы мүмкін мысалы тікелей  салыстыру әдісінде қолданылатын  түзету коэффициеттері сияқты. Массагабаридті  әдістің көмегімен барлық машина  көркінің құнын есептеуге болады. Ол үшін негізгі құралдардың  сәйкес есепке алу формуласында  көрсетілген кәсіпорынның машина  паркі машиналардың тобына бөлінеді.Конструктивті  күрделілік турі және деңгейі   бойынша әрбір топтың машинасының  массасын есептейді және құндыұ  көбейткіштің көмегімен оны қайта  қалыптастырылатын құнға ауыстырады  содан кейін тозу коэффициентін  қолданып қалған құнды топ  бойынша есептейді. Барлық топ  бойынша нәтижелерді сомалап  машина көркінің ағымдық қалдық  құнын анықтайды.

     Коммерциялық модель көмегіменен  есепайырысу обьектінің  құны  және оның техникалық функционалдық  параметрлерінің арасындағы байланыстар  бар болуынан шығады. Жалпы жағдайда  корреляциялық талдау келесі  кезеңдер бойынша жүзеге асырылады.

1. Біріңғай обьектілер жиынтығының қалыптасуында  яғни бірдей параметрге жататын машиналарды таңдау және таңдауға түскен барлық обьектілер бойынша қорытынды жасау.
2. Бағаға әсер ететін тәуелсіз негізгі параметрлерді жинау
3. Байланыс формасы туралы гипотезаны қабылдау
4. мәліметтерді өңдеу және корреляциялық модельдерді алу
5. мәсәләлерді бағалау және талдау
6. бағаланатын обьектінің мүмкін құнын есептеу ушін корреляциялық әдісті қолдану.

Талдау барысында  әдетте байланыстың 2-3 нысанын қарастырады  олардың ішінен практикалық мәліметтерге ең сәйкесін яғни өте тығыз байланысты қамтамассыз ететінін таңдайды .Байланыс тығыздығын корреляция дисперсия құбылу коэффициенттері және басқа статистикалық  параметрлерді ең аз квадраттар әдісімен есептеледі. Мұнда ЭЕМ үшін сәйкес стандарттық бағдарламаларды қолданады. Обьект құны          

Мен тәуелсіз параметр х арасындағы жұптың корреляцияда сызықтық дәрежелік гиперболлалық  және квадраттық функцияларды қолданады.

    Корреляциялық  модельдер бойынша есептеулер  жеткілікті дәл нәтижелер береді  алайда бұл көп статистикалық  материал қажет етеді. Модель  құру үшін обьектілер саны  тәуелсіз параметрлер саны  6-7 еседен көп болмау керек.                                           

Эксперттік  бағалаулардың көмегімен есеп айырысу  шартты бірліктерде (баллдарда) кейбір орташа салмақтандырылған көрсеткіштің анықталуын болжайды, яғни қайсысы  объектінің пайдалылығын сипаттайды немесе құнымен пропорционалды тәуелділігімен тура байланысады. Машиналар мен  жабдықтардың құны маңызды деңгейде өнімділік, нақтылық, энергетикалық  үнемділік, сенімділік, дизайн және т.б. сияқты тұтынушылық қасиеттерге  тәуелді болады. Берілген әдісте сапа деңгейінің және бағалардың теңестірілуі немесе объектінің пайдалылығы қолданылады. Есептеу келесі формула бойынша  орындалады:

                                        

С = Б _б Σ v_{i *} U _i                                                     (6.9)

 

мұндағы Б_б – Бір балдың бағасы;