Жылжымайтын мүлікті бағалау

Есеп беру қысқаша алғашқы бөлімнен – кіріспеден басталады, онда: бағалау мақсатының мәні көрсетіледі, қолданылатын ақпарат  көздері тіркеледі, кәсіпорынға  және оның капиталына қысқаша сипаттама  беріледі, бағалау процессінде анықталынатынқөұнның түрі анықталады, есеп беруде қолданылатын бағалау әдістері жүргізіледі, және қорытынды.

Тапсырманы  орындау кезінде келесілер көрсетіледі: бағаланушы компания және топ, ол кіммен жүргізілгені, күні, бағалау мақсаты.

Тапсырман орындағаннан кейін ақпарат көздерінің жалпы  тізімін мақсатты түрде көрсету  қажет. Оған: кәсіпорынның қаржылық жағдайы, оның келісім шарттары, ұқсас кәсіпорын  бойынша ақпарат көздері және т.б. жатады. Міндетті түрде аудиторлық тексерістің жүргізілгендігі немесе жүргіззілгендігі туралы мәліметтер бағалаушы  кәсіпорынның қандай обьектілерін бақылағаны туралы мәліметтер болуы тиіс.

Бағаланатын кәсіпорын бойынша мәліметтер жиынтығы үшін сұрақнама (интервью) кімнен алғандығын білуге болады.

Кіріспеде кәсіпорынның не өндіретіндігі, қайда орналасқаны, қандай капиталды иемденетіні және қалай бөлінетіндігі туралы жазылуы  тиіс. Әрі қарай бағалау кезінде  оның мақсатынан шыға отырып қолданылатын стандарт құны айтылады. Қолданылатын құн түріне анықтама беру тиімді болып  табылады.

Кіріспеде сондай-ақ қысқаша бағалау әдістері және бағаланатын  кәсіпорынның құнының көлемі туралы қорытынды келтіріледі.

Кәсіпорынның  даму деңгейін жоспарлау үшін жалпы  экономикалық және аудандық мәліметтер келтірілген, сондай-ақ салалардағы  жағдайларға талдау жүргізетін бөлімше  қарастырады.

Жалпы экономикалық бөлімде кәсіпорынның дамуына әсер ететін елдегі немесе аймақтағы жағдайлар  бойынша мәліметтер көрсетілуі тиіс. Бұл мәліметтер кәсіпорынның табысы мен шығынын жоспарлау үшін бағалау  әдісіне арналған бөлімшеде де көрсетілуі мүмкін. Бұл жағдайда берілген бөлім  ерекшеленбейді.

Салаларды сипаттауға арналған бөлім есеп беруді тұтынушыны саланың ерекшеліктерімен, оның қазіргі  және болашақтағы жағдайымен таныстыруы қажет. Сұранысқа әсер ететін шығындар және факторлар нарығына сипаттамасына  көп көңіл бөлінеді. Бұл бөлімде  сондай-ақ саладағы бәсекелестік туралы мәліметтер және бағаланатын кәсіпорынның жағдайын жетекші бәсекелестердің  жағдайымен салыстыру жүргізіледі.

Кәсіпорынның  сипаттамасына арналған бөлімшенің басты мақсаты – кәсіпорынның ерекшеліктерін және оның нарықтық құнға  әсерін анықтау.

Бөлімшеде қарастырылатын маңызды сұрақтар: кәсіпорынның тарихы, шығарылатын тауар мен көрсетілетін қызмет түрлерінің тізімі, шығындалу  шарттары, жабдықтаушылармен, жұмысшылармен  қолма-қол есеп айырысу, менеджмент, кәсіпорын акцияларымен алдыңғы  келісім шарттар.

Кәсіпорынның  тарихымен танысу кезінде мәлімет  алушы фирманың қашан құрылғандығы туралы қандай өзгерістер (мысалы, атауы, орналасқан жері, қызмет көрсету бағыттары) болғандығыц туралы ақпараттар алады. Кәсіпорынның иелігінде қандай меншікті мүліктер бар екендігін және қандай мүліктер қандай шарттар бойынша  арендаға алынатындығын көрсету  қажет. Сондай-ақ әрбір өндірістік обьектінің алатын аумағы көрсетіледі. Егер компанияның  дочернии фирмалары болса, онда олардың ұйымдық формасы оның капиталындағы бас фирманың пайыздық үлесі туралы ақпараттар беріледі.

Берілген  бөлімде кәсіпорынның ағымдағы қызметіне  сұрақтар тобы ашылады. Біріншіден, қарастырылып отырған кәсіпорынның қандай өнім өндіретіндігі  және қандай қызмет көрсететіндігі анықталады, өнімнің немесе қызметтің жетекші  түрлері ерекшеленеді және олардың  пайыздық қатынасы көрсетіледі. Екіншіден, кәсіпорынның болашақтағы табысын  жоспарлау үшін оның шығындық нарығы туралы және оның қандай орын алатындығы туралы, оның өнімдерін тұтынушылар  мен олардың қаржылық жағдайы  туралы мәліметтер маңызды. Үшіншіден, негізгі жабдықтаушыларымен оның жабдықтау  жүйесі туралы мәліметтер болуы қажет. Төртіншіден, бұл бөлімде кәсіпорын  жұмысшыларының тізімі туралы мәліметтер, яғни қанша адам тұрақты, ал қаншасы  уақытша қызмет ететінді көрсетіледі. Мамандардың біліктілігі туралы мәліметтерді келтіру тиімді. Бесіншіден, бағаланатын кәсіпорынның басқару  жағдайы туралы мәліметтер міндетті түрде беріледі. Бұл мәліметтер жетекші  басшылардың тізімі түрінде, олардың  білімдері мен жұмыстары туралы түсіндірмелермен бірге көрсетілуі мүмкін.

Егер бағаланатын  кәсіпорын акцияларымен келісім  шарт орны белгіленген болса, онда берілген бөлімде олардың сипатталуыкөрсетіледі. Бұл жағдайда бір иеленушіден  екінші иеленушіге жіберілетін акцияның құнының қаншалықты өскені көрсетіледі.

Бұл бөлімше  бағалаушының көзқарасы бойынша  кәсіпорынның құнына кері және жағымды  әсерін білдіретін факторларды жалпылаумен  аяқталады.

Кәсіпорынның  қаржылық жағдайын талдауға арналған бөлімде бағалауға үш бағыт бойынша  ақпараттарды құрайды: табыстық, шығындық және салыстырмалылық. Бұл бөлімде  кәсіпорынның қызметінің қаржылық жағдайы  туралы есеп берулер мен бухгалтерлік баланс талданады, маңызды қаржылық көрсеткіштер есептеледі. Егер де бухгалтерлік есеп беруде белгілі бір түзетулер  енгізілсе, онда ол есеп берулерде көрсетілуі тиіс.

Кәсіпорынның  қаржылық жағдайын талдау кезінде және жобалауда оның өзгерісі бірнеше  қаржылық көрсеткіштер тобымен есептеледі. Оларға: өтімділік, капитал құрылымы, қайтарымдылық және рентабельділік.

Бағаланатын кәсіпорынның уақыт бойынша өзгеретін  көрсеткіштер бойынша салыстыру  жүргізілуі мүмкін, бағаланатын кәсіпорын  көрсеткіштерімен ортасалалардың көрсеткіштері  және бағаланатын кәсіпорынмен талдаушы кәсіпорын көрсеткіштері салыстырылады.

Есеп беруде осы көрсеткіштерге талдау көрсетіледі, есептің өзі ұсынымға әкелуі мүмкін. Есеп беруде бағаланатын кәсіпорынның сол немесе басқа қаржылық көрсеткіштерінің оның нарықтық құнының көлеміне әсерін қорытындылау өте маңызды болып  табылады. Берілген қорытындылар қарастырылып отырған бөлімнің қорытындысында енгізілуі  тиіс.

Берілген  кәсіпорынды бағалау үшін қолданылатын әдістерді бағалау бөлімі осы  немесе басқа әдістерді таңдауға негізделуден басталады. Осыдан кейін  берілген кәсіпорынды таңдалған  әдістермен бағалау кезектілігі  басталады.

Сонымен бірге  ақпарат көздерін қолдануға мүмкіншілік  беріледі. Бұл, мысалы, оң ақпараттарға жатады, оның көмегімен капитализация  және дисконт ставкасы есептелінеді. Мультипликатордың сол немесе басқа  көлемін таңдау, акция покетінің  бақыланатын немесе бақыланбайтын  сипаттаманы түзету енгізу, өтімділікті  түзету негізделеді. Мультипликатор мен  түзетулердің оптимальді мөлшері талданады  және қажеттілігі дәлелденеді.

Бұл бөлім  бақыланатын кәсіпорынның құнының  көлемі туралы қорытындымен аяқталады. Заңға сәйкес, мұнда әртүрлі жолдармен  құндық көрсеткіштер кестелік нысанға  жинақталады, оларға белгілі бір  салмақтар беріледі немесе осының негізінде  құнның мөлшері туралы қорытынды  шығарылады.

әдістерді бағалау  туралы есеп беру негізгі бөлімнен басқа қосымшалардан тұрады. Онда, негізінен, бағалаушының жеке қызығушылығының  жоқ екендігі туралы ресми мәлімдеме, рұқсат ету және қосымша түсініктер келтіріледі.

Қосымшада, сондай-ақ есеп беруді жазуда қатысатын  бағалаушылардың кәсіби дайындығы  мен академикалық білімін сипаттайтын  құжаттар көшірмесі тіркеледі. Бағалаушылардың  кәсіби ұйымдары көп қырлы ұйымдар, сондықтан есеп беруде бағалаушы  мамандандырылған нақты пән көрсетілуі тиіс. Қосымшаға есеп беруде сол  немесе басқа мөлшерлердің қолданылуын  негіздейтін кестелік ақпараттар енгізіледі.

Есеп беруді бағалауда кеңінен таралған кемшіліктерге  келесілер жатады. кей жағдайларда  бағалаушы берілген кәсіпорынды  бағалау үшін қандай құндық стандартты қолданғанын есеп беруде көрсетпеуі мүмкін. Басқа да кемшіліктеріне кейбір кәсіби терминдерді түсіндірусіз қолдану  немесе әртүрлі талқыланатын терминдерді есеп беруде келтіру жатады, мысалы, капитализация ставкасы немесе ақшалай ағын ретінде тұтынушы үшін қажетті ақпараттарды нақтылау деңгейін таңдау маңызды.

Егер есеп берудің әртүрлі бөлімшелері  өзара қарама қайшылықта болса, онда ондай есеп берулер қабылдануға  мүмкіншілік берілмейді.

Ұқсас кәсіпорындар бойынша ақпараттардың дұрыс  таңдалмауы көп кездесетін кемшіліктердің бірі болып табылады, бұл Ресей  үшін тиімді. Бұл ең алдымен нарықтық келісім шарт бойынша сенімді  ақпараттар санының аздығымен байланысты.

 

Негізгі әдебиет: [1],[3],[4],[5],[7],[8],[12],[13],[15],[22], [26].

Қосымша әдебиет:[4],[12],[15],[16].

 

№ 7 тақырып. Сатуды тікелей салыстыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау

 

Меншікті бағалауға салыстырмалы тәсілдің ерекшеліктері болып құнның қорытынды шамасының, бір жағынан, ұқсас компанияларға тиесілі  акцияларды сатып алу-сатудың нарықтық бағасына, басқа жағынан, нақты жеткен қаржылық нәтижелерге бағытталуы табылады.

Ерекше көңіл келесілерге  бөлінеді:

- салыстырмалы тәсілдің  теориялық негізделуіне, оның қолдану  аясына, қолданылатын әдістердің  ерекшеліктеріне;

- ұқсас кәсіпорындарды  таңдау талаптарына;

- маңызды баға мультипликаторлардың  сипаттамасына және оларды бағалау  тәжірибесінде қолдану ерекшеліктеріне;

- құнның қорытынды шамасын  қалыптастырудың негізгі кезеңдеріне;

- мультипликатор шамасын  таңдауға, аралық нәтижелерді салмақтандыруға,  түзетулер енгізуге.

Бағалаудағы салыстырмалы (нарықтық) тәсілде активтердің құндылғы жеткілікті құрылған қаржылық нарық бар болғанда қаншаға сатылуы мүмкін екендігімен  анықталады деп болжанады. Басқаша  айтқанда, бағаланатын кәсіпорын  құнының ең мүмкін шамасы нарықпен тіркелген ұқсас фирманы сатудың  нақты бағасы болуы мүмкін.

Салыстырмалы тәсілдің қолданылуын, сонымен қатар нәтижелі шаманың  объективтілігін дәлелдейтін теориялық  негізі болып келесі негізгі жағдайлар  жатады:

- бағалаушы бағыт ретінде  нарықпен нақты қалыптастырылған  ұқсас кәсіпорындарға бағаларды  қолданады. Дамыған қаржылық нарық  болғанда жалпы сатып алу-сатудың  немесе бір акцияның бағасы  кәсіпорынның меншікті капиталы  құнының шамасына әсер ететін  көптеген факторларды ең интегралды  есептейді;

- салыстырмалы тәсіл альтернативті  инвестициялар қағидасына негізделеді;

- кәсіпорын бағасы оның  өндірістік және қаржылық мүмкіндіктерін, нарықтағы жағдайын, даму болашағын  көрсетеді. Сәйкесінше, ұқсас кәсіпорындарда  баға мен пайда, дивидендтік  төлемдер, өткізу көлемі, меншікті  капиталдың баланстық құны сияқты  ең маңызды қаржылық параметрлер  арасындағы ара қатынас сәйкес  келуі керек. 

Салыстырмалы тәсілдің негізгі  артықшылығы болып бағалаушының ұқсас кәсіпорындарды сатып алу-сатудың  нақты бағасына негізделетіндігі табылады. Берілген жағдайда баға нарықпен анықталады, өйткені бағалаушы ұқсас кәсіпорынның бағаланатын объектімен салыстырмалылығын  қамтамасыз ететін түзетулермен шектеледі.

Сонымен қоса салыстырмалы тәсілдің бірқатар мәнді жетіспеушіліктері  бар:

- есептеу үшін негіз  болып өткен кезеңде болған  қаржылық нәтижелер табылады;

- ол тек бағаланатын  объекті бойынша ғана емес, бағалаушымен  ұқсас деп танылған фирмалар  бойынша да жеткілік жан жақты  қаржылық нәтижелер болғанда  ғана мүмкін. Ұқсас кәсіпорындардан  қосымша ақпарат алу күрделі  процесс болып табылады;

- күрделі түзетулерді,  қорытынды шамаға және аралық  есептесулерге қатаң негізделуді  талап ететін түзетулерді енгізу  қажет. Бұл тәжірибеде мүлде  ұқсайтын кәсіпорындардың болмайтындығына  байланысты.

Негізгі қорды  бағалауға салыстырмалы тәсіл бағаланатын  объект құнын басқа салыстырылатын қорлар құнымен салыстыруға және сәйкес түзетулер енгізуге негізделеді. Оны қолданғанда келесі әдістер  пайдаланылады:

• сатуды тікелей салыстырмалы талдау әдісі;
• жалпы ренталық мультипликаторды қолдану;
• капитализацияның жалпы коэффициентін қолдану.

Сатуды тікелей  салыстырмалы талдау әдісі – сату-сатып  алу нақты мәселесінің сәйкес қорының сипатын талдаудан және оларды бағаланушы объектімен салыстырудан тұрады. Бағалаудың берілген әдісі  ауыстыру қағидасыне негізделген. Бұл  әдісті пайдаланғанда соңғы уақытта  сатылған салыстырылатын объект талданады, бағаланушы және салыстырмалы объектіл арасындағы айырмашылық бағасына түзетулер  енгізіледі.

Сатуды талдау әдісін жүзеге асырғанда келесі технология қолданылады:

• сәйкес нарықта салыстырылатын объектілердің жақындағы сатылымдары анықталады;
• мәмілелер туралы ақпарат сенімділігі тексеріледі;
• әр салыстырылатын объекті мен бағаланушы объект арасындағы айырмашылықтарды ескере отырып, салыстырылатын объект бағасына түзетулер енгізіледі.

Салыстырмалы  объектілердің жақындағы сатылымдары  туралы ақпарат көздері келесілер  бола алады: бағалаушының меншікті архиві, риэлторлық және брокерлік фирмалардың  мәлімет банктері, нотариалды кеңселердің  мәліметтер банктері, техникалық түгендеу бюро қызметі, объектілердің сатып  алу-сату мәмілелерінің жасалғандығы туралы кезеңдік баспадағы жариялаулар  және басқа көздер. Объектілерді жақындағы  сатуын талдағанда салыстырмалы объектін сол табиғи жасы, объектінің астында  сол жер учаскесі, мәміленің сол  қаржылық шарттары және т.б. бар екеніне  куәлану керек.