Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Марта 2012 в 17:50, реферат
Эконмикалық теорияда нарық дегеніміз сатушылар мен сатып алушылар арасындағы мәміле жасау мен өзара байланысты қамтамасыз ететін ұйымдастырушылық, техникалық, құқықтық және басқа да механизмдердің жиынтығы деп есептеледі. Осылайша, тек жазылу бойынша ғана таратылатын журналдарду сату жүйесі осындай журналдар анрығын құрайды, ал пәтерлер мен тұрғын үйлерді сатумен сатып алуға арналған қалалық телебағдарлама жергілікті тұрғын-үй нарығының бір бөлігі болып табылады.
Қалпына келтіру құнын анықтау бойынша есептеулерді жүргізу үшін объект бойынша техникалық құжаттауды қолдану керек. Сондықтан сызбалар мен жобалардың нөмірлерін көрсете отырып, бағалаушыға беру актісін толтыру қажет. Бағалау туралы есеп беруде бағаланатын объектінің негізгі параметрлері анықталған көдер көрсетілуі керек. Жұмыс аяқталғаннан кейін бұл техникалық құжаттар акт бойынша тапсырыс берушіге қайтарылады.
Бастапқы мәліметтерді талдаған кезде объектіні есептеу мәліметтерін олардың нақты құрамымен салыстыру қажет. Көп жағдайда бір объект инвентарлық ведомостарда әртүрлі атаулармен жазылып кетуі мүмкін. Сондықтан бағаланатын объекті атауының бухгалтерлік есеп мәліметтерімен нақты сәйкестігін анықтау керек және есеп беруді жасағанда бір бағалау объектісін әртүрлі атаулармен атамау қажет. Міне осындай талдау бастапқы мәліметтерді жинау сатысының өзінде қалпына келтіру құнының негізделмеген жоғары мәніне әкелетін бірқатар нақтылықсыздықтарды анықтауға мүмкіндік береді.
Бағалау туралы есеп беруді жасаған кезде стандарттарға сәйкес бағалау күнін көрсету қажет. Ол объектіге бару және оны қарау күніне сәйкес келеді. Егер жұмыс процесінде бағалаушы объектіге бірнеше рет барған болса, онда бағалау күні болып қарау және бастапқы мәліметтерді жинақтау үшін соңғы барған күні табылады.
Есеп беруді
жасаған кезде бағалау
Ауданды, жер
учаскесін және бағаланатын құрылысты
сипаттау – бағалау бойынша есеп
берудің міндетті бөлігі. Берілген
сипаттаудың бірінші кезектегі
негізгі мақсаты болып
Ауданды сипаттау. Оны ең алдымен объект орналасқан ауданнан бастайды. Бағалау мақсатына қарай ауданды сипаттағанда экономикалық, демографиялық, әлеуметтік, экологиялық жағдайлар бойынша мәліметтер келтіріледі. Егер аудан тарихи аймаққа жатса, онда оны сипаттаған кезде қысқаша тарихи анықтама келтіріледі. Одан басқа, берілген бөлімде әкімшілік бөлу бойынша мәліметтер келтіріледі, қаланың, әкімшілік қаланың атауы көрсетіледі.
2 кесте
Жылжымайтын мүлік объектісін сипаттау
Объект сипаттамасы |
Мүмкін мәндер |
Нарық сегменті
Ағымдағы қолдану
Мәліметтер түрі Заңдық сипаттама Аймақ Аудан Мекенжай Ғимаратқа меншік құқығы
Жер учаскесіне меншік құқығы |
Жер учаскесі нарығы, тұрғын үй нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, өндірістік ғимараттар нарығы Дүкен, кеңсе, қойма, кафе, мейрамхана, әмбебап өндірістік бөлмелер, көппәтерлі үйлер, бір жанұялы үй Сделка, предложение, спрос, оценка
Толық меншік құқығы, жал құқығы, басқалары Сол |
|
Учаске ауданы Аумақ
Сервитуттар Нысаны
Топография Учаске жағдайы
Қоршаған ортаның жағымсыз жағдайы |
УЧАСКЕ
Селитебтік, өндірістік, ландшафтық-рекреациялық, тарихи құрылыс аумағы
Тік бұрышты, квадраттық, дұрыс емес көпбұрышты, басқа Тегіс жер, ылди, басқа Өңделмеген, тазартылған және жоспарланған, өңделген, құрылыстар бар, басқа Тасу мүмкін, жақын шұңқырлар, топырақтың төмен сапасы, тұрып қалған сулардың жақын маңда болуы, сейсмикалық жағдайы (баллдарда), басқа |
Учаскенің көліктенуі (бірнеше мәндерді таңдау)
Жол сапасы Жол жағдайы
Инженерлік коммуникациялар |
Басты автожол, екінші дәрежелі автожол, басты жолдың қиылысуы, бас және екінші дәрежелі жолдардың қиылысуы, теміржол/бекет, теңіз/өзен тұрағы, басқа Қатты жабылған, топырақ Жақсы (жөндеудің қажеті жоқ), қанағаттанарлық (жөндеу қажет), жаман (күрделі жөндеу қажет), салынып жатыр Электр желілері, су құбырлары, кәріз желілері, газ құбырлары, жылу трассалары, телефон желілері |
|
Салу жылы Бастапқы баланстық құны Соңғы күрделі жөнделген жылы Қабат саны Жалпы ауданы Пайдалы ауданы Құрылыс көлемі Құрылыс ауданы Техникалық жағдайы
Жетілдіру тобы Іргетастар
Қабырғалар
Колонналар мен бағаналар
Шатыр арқалығы
Төбе жабындысы
Отқа төзімділік деңгейі Коммуналдық қызметтер
Қосымша құрылыс Қосымша ыңғайлылық |
ҒИМАРАТТАР
жақсы (тозу < 20%), қанағаттанарлық (тозу 21-40%), қанағаттанарлықсыз (тозу 41-60%), тозған (тозу 61-80%), жарамсыз (тозу > 80%), аяқталмаған құрылыс
Темірбетонды, бетонды, бут тастан қаланған, кірпіштен, ағаштан, тастан қаланған Кірпішті, ірі блокты, табиғи тастан, аралас, ағаштан, металлдан, толтырылған металл немесе темір бетонды каркас, щиттан хинақталған, балшықтан Болаттан, темір бетоннан, кірпіштен, ағаштан жасалған Темірбетонды, ағаштар толтырылған темірлі, ағаштан, металдан, аралас Цинктен жасалған темір, қара темір, рулонды материалдар, керамикалық черепицалар, асбест-цементтік материалдар
Электр энергиясымен қамтамасыз ету, суық су, ыстық су, кәріз, газ, орталықтандырылған жылу, телефон |
|
Ғимараттағы бөлмелер
Өңдеу
Кіру Терезеден көрініс
Телефондар саны |
Бөлмелер Қабат, жертөле, жартылай жертөле, жанастыра салу бөлігі, шатырдың асты (мансарда), басқалары «Еуростандарт», кішігірім жөндеу жұмыстары жасалды, жөндеуді қажет етеді, басқалар Көшеден, ауладан Көшеге,аулаға, бау бақшаға/саябаққа, қабырғаға, басқалар |
|
Жалдық төлем түрі Мерзім бойынша жалдық келісім-шарттың түрі
Жалдық төлем түрі
Жалдық мөлшерлеме Жылдағыт төлемдер саны Жалдық төлемнен жоғалтулар Операциялық шығындар (барлығы) Мүлікке салық Жерге салық Сақтандыру Күрделі және ағымдағы жөндеу Коммуналдық қызметтер Аймақты ұстау Қызметкерлердің еңбек ақысы Басқаруға шығындар Қауіпсіздікті қамтамасыз ету Басқалар Ауыстыруға шығындар Бағалау күні Бағаланатын құн түрі Құн Сату/ұсыну күні Ұсыныс бағасы Сату бағасы Маркетингтік уақыт Сату шарттары
Қаржыландыру шарттары
Қарыз қаражаттарының үлесі Қарыз сомасы Өтеу мерзімі Пайыз нормасы |
Табыстар туралы мәліметтер 1 м үшін, орын, барлық бөлмелер Айлық, қысқа мерзімді (< 1 жыл), орта мерзімдік (1-5 жыл), ұзақмерзімді (> 5 жыл) Тұрақты, өзгермелі, индекстелетін, қайта есептелетін (меншік құнынан % бойынша), пайыздық (мин.+ бизнес құнынан % бойынша)
Нарықтық, қалпына келтіру, басқа
Нарықтық, нарықтықтан төмен баға, нарықтықтан жоғары баға, басқалары Нарықтық, нарықтықтан төмен мөлшерлеме, нарықтықтан жоғары мөлшерлеме, басқалары |
3 кесте
Объектінің орналасқан жерін сипаттау
Сипатталуы |
Мүмкін мәндер |
Объектінің орналасқан жері
Қоғамдық көлікпен орталыққа дейін жол жүру уақыты Жеке көлікпен орталыққа дейін жол жүру уақыты Қоғамдық көлік аялдамасына дейінгі қашықтық Ең жақын тұрған қала Жақын тұрған автомагистральға дейінгі қашықтық Темір жол бекетіне дейінгі қашықтық |
Қала, орталық, қаладан тыс, ауылдық жерлер, жаңа құрылыстар |
|
Қоршаған ортадағы шекаралар Айналаны әдеттегі қолдану
Құрылыстың негізгі түрі
Ғимараттардың негізгі түрлері
Құрылыс сапасы
Құрылыс толықтығы Құрылыс қабаттылығы Әлеуметтік инфрақұрылым (бірнеше мәндерді таңдау)
Қауіптілігі жоғары объектілер Аймақты жақсарту (бірнеше мәндерді таңдау) Ақпарат көздері Ескертулер |
ЖАҚЫН МАҢДАР
Тұрғын үй, әкімшілік, коммерциялық, өнеркәсіптік ғимараттар Көшелік, тығыз бөліктермен, бөлек тұрған ғимараттар, шағын аудан Кірпіштен, блоктық, ірі панельді, ағаштан, аралас Ескі қор (1917 ж. дейін), күрделі жөндеуден кейін ескі қор, 1918-1957 жж салынған ғимараттар, 1957-1964 жж салынған ғимараттар, 1964 ж. кейін, жаңа құрылыстар Менее 25%, 25-75%, свыше 75% Много-, малоэтажная, смешанная Рабочие места, учебные заведения,
предприятия торговли, медицинские
учреждения, предприятия общественного
питания, предприятия бытового обслуживания,
культурно-просветительные
Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары
Қандай да болсын ақпарат |
Бұл берілген ақпараттар жерді пайдалану тәртібін анықтауға, жер салығының мөлшерлемесін, жердің нақты бағасын анықтау үшін қажет. Объектінің құнын өлшеу және талдауды жүргізуге жер учаскелерін жақсы пайдалану үшін кез келген қол жеткізерлік ақпараттар жүргізу, негізгі көліктік жіне жаяу жүру ағымдар, инфрақұрылымның дамуы, магистральдар, көліктерді көрсету қозғалмайтын мүлік нарығының жағдайын алдын ала талдау және оның даму тенденциясы осы бөлімде көрсетілген.
Жер учаскесі мен жақын тұрған аймақтарды сипаттау. Берілген бөлімде жер учаскелерінің шекаралары сипатталады, жақын жатқан жер учаскелері туралы мәліметтер келтіріледі, құрылыс сипаты жазылады, аймақты жақсарту бойынша мәліметтер келтіріледі және т.б. Жер учаскесі бойынша мәліметтер жеке бөлімшелерге бөлінеді: оның мөлшері, нысаны, топырағы, жерді қолдану сипаты.
Ғимаратты (құрылыс-жайларды) сипаттау. Оны бағалауды жүргізу кезінде қолданылатын ақпарат көздерін (объект паспортын, типтік жобаларды, сызба нөмірлерін және т.б.) көрсетуден бастаған жөн. Обектіні сипаттағанда оның атауы, салынған жылы, соңғы күрделі жөндеу күні, жалпы ауданы, құрылыс көлемі, пайдалы ауданы, қабаттар саны, ауданы көрсетілген бөлмелердің құрамы және т.б., негізгі құрылымдық элементтер, инженерлік жабдықтар көрсетіледі. Объектінің негізгі құрылымдық ерекшеліктерін сипаттағанда ең мәнді кемшіліктерін көрсету, құрылымдық схема ерекшеліктерін атау, бағалау күніне объектіні нақты қолданылуын көрсету керек..
Бағалау туралы есеп беру
Кәсіпорынды бағалау бойынша жұмыстың маңызды кезеңдерінің бірі есеп беруді толтыру. Жасалған жұмыстың сәттілігі мен сәтсіздігі көбінесе бұл құжатқа не кіретіндігіне, қандай көлемде, қандай нысанда және кезектілікте кіретіндігіне байланысты.
Есеп берудің міндеттері, құрылымы және мазмұны
Жылжымайтын мүлік туралы есеп беруді жасағанда бағалаушыға келесі негізгі міндеттер қойылады: біріншіден, талдау логикасын жазу керек; екіншіден, бағалаудың барлық маңызды сәттерін тіркеу керек; үшіншіден, тұтынушы қажет болған жағдайда талдау жүргізіп тура бағалаушы жасаған қорытындыға келетіндей дайындалуы керек. Берілген міндеттерді шешу бірқатар талаптар орындалғанда ғана жүзеге асады.
Ең
алдымен ақпаратты
Қызметтерді
тұтынушыларды бағалаушы болып
бағалау терминологиясымен
Есеп берудің құрылымы бағалау мақсатынан тәуелсіз: ол «жалпыдан жекеге» қағидасына негізделеді. Есеп берудің негізгі бөлімшелері келесідей:
Обьектіні бағалау және жіктеу мақсатынан шыға отырып есеп беру құрылымына кейбір өзгерістер енгізілуі мүмкін. Мысалы, талдау кәсіпорны бойынша өзіндік бөлімде мәліметтерді талдау ерекшеленуі мүмкін. Егер кәсіпорынды бағалау үшін елдегі немесе аймақтағы жалпы экономикалық жағдай маңызды болса, онда оларға арнайы бөлімдерді бөлу қажет. Қаржылық жағдайын талдау кәсіпорынның мінездемесі сипатталатын бөлімге кіреді.
Есеп берудің мазмұнында келесілер болуы тиіс: бағаланатын обьектінің сипаттамасы, оның аталуы және тұрақты мекен-жайы; жеке меншікпен байланысты заңды құқықтардың тізімі мен шектелуі; обьектінің физикалық жағдайын және оның құнының сипаттамаларын суреттеу.
Сонымен қатар, есеп беруде бағалаудың мақсаты нақты көрсетілуі тиіс, құнды бағалаудың сол немесе басқа түрінің қолданылуын негіздеу, бағалауды жүргізу күні тіркеу қажет.
Егер есеп
берудің қорытындысында қандай да бір
шектеулі шарттар қолданылса, онда
оларды міндетті түрде көрсету қажет.
Шектеудің мысалдары болып
Есеп берудің маңызды сәті – бағалаудың сол немесе басқа әдістерін таңдауды негіздеу.
Бағалауды тәуелсіз бағалаушы жүргізуі тиіс, сондықтан есеп беруде бағалаушының обьектіге және оның нарықтық құнының көлеміне жеке қатысы жоқ екендігі рәсімделуі тиіс.
Есеп беруде
маңызды болып барлық бағалауды
жүргізуші тұлғалардың
Бизнесті бағалау бойынша, оның құрамы, көлемі, стилі бойынша есеп берулер бағалау мақсатынан, бағаланатын юбьектінің және есеп беруге тапсырыс берушілердің қажеттіліктерінен көп жағдайда тәуелді болып келеді. Осылай инвестор үшін есеп берулер салық инспекторы үшін және кредитор үшін есеп берулерден ерекшеленеді. Есеп беру сондай-ақ бағаланатын кәсіпорынның көлемі мен қиындықтарына тәуелді. Егер есеп беруді оқитындар кәсіпорынмен таныс болмаса,ондасоңғыларын міндетті түрде ашып көрсету қажет. Егер де есеп беру фирманың жұмысшылары үшін жасалса, онда міндетті түрде ашып көрсету қажет емес.