Жылжымайтын мүлікті бағалау

Ғимарат құрамына қолдануға қажетті ғимарат ішіндегікомуникация  кіреді. Оған келесілер кіреді: жылыту құрылғыларын мысалы бойлерлік (егер ғимарат  ішінде орналасса) құрылғыларды құрамына кіргізетін жылыту жүйесі; су,газ жылу өткізгіш құрылғылар, сонымен қатар  кәріз құрылғылары өткізілген құбырға  қосылу орнына байланысты не ең жақын  жалпы құдықтан, не енгізу винтилінен не енгізу тройнигінен бастап ғимарат  құрамына кіреді. Электр жарықтандыру, ішкі телефондар мен сигнализация желілерін  енгізу жәшігі немесе кабельдік соңғы  муфтадан бастап ғимарат құрамына кіреді.

Ғимарат, гинератор, станок, машина, аппарат және басқа  да болып табылмайтын ғимарат  ішіндегі обьект фундаменті ғимарат  құрамына кірмейді. Бұл обьектілердің  фундаменті өздері қолданылған обьект құрамына кіреді, ал ғимаратпен қоса ашылған  ірі габаритті құрылғылар ғимарат  құрамына кіреді. Обьектілердің бұндай типтеріне «кәсібиленген ғимарат» термині қолданылады.

Құрылыс жай. Құрылыс жайларға техникалық қызметтерді құру мен орындауға бағытталған (шахталар, мұнай скважиналары, жолдар, плотиналар және т.б.) немесе халыққа қызмет көрсетуге бағытталған (қалалық қызмет көрсету ғимараты және т.б.) инженерлік-құрылыстық обьектілер кіреді.

Құрылыстар  құрамына сонымен бірге біртұтас болып келетін барлық құрылғылар кіреді. Мысалы, плотинаны қалпына  келтіру құнының құрамына плотинаның өзі, фильтрлер және дренаждар, шпункттер, метал конструкциясымен су ағызу  құрылғылары, плотина үстінен автожолдар, көпірлер, қоршаулар және т.б. жатады.

Құрылыс жайлардың  наменклатурасы өзіне 100 атауды кіргізеді, ал олардың құрылыстың жолпы көлеміндегі  құны 25%-дан жоғарысын құрайды. Құрылыс  жайлар бөлімшесіне сонымен қатар  өткізу құрылғылары кіреді. Бұл топ  құрамына трансформацияға, энергия  мен ақпарат өткізу мен орын ауыстыруға бағытталған. Мысалы, электр өткізгіш, жылу орталықтары, құбыр желілері, радио  желілері, байланыстың кабельдік  желілері, байланыс желілерінің арнайы құрылғылары сонымен қатар инженерлік құрылғылар кешенінің барлық сәйкес обьектілер қатары сияқты өзіндік маңыздылығы  бар обьектілер кіреді.

Пәтер-үйлер. Бұл бөлімге уақытша тұруға бағытталмаған ғимараттар кіреді. өндірістік және өндірістік емес бағыттағы қозғалмалы үйлер ғимараттарға жатады. Өндірістік бағыттағы автомобильдер, автомобильдік және тракторлық прицептер теміржол вагондары ғимаратқа жатады.

Көпжылдық екпелер. Көпжылдық екпелер жасына байланыссыз барлық көпжылдық екпелер жатады: жеміс-жидектік, техникалық, қорғаныстық, декоративтік және көгалдандыру екпелері; батаника бақтарының, басқа ғылыми-зерттеу орындарының және оқыту орындарының жасанды екпелері. Жіктеу обьектісіне әрбір парктердің, бақтардың, көшелердің, аулалардың, кәсіпорын территорияларының және т.б.-ның жасыл екпелері жатады.

Аяқталмаған құрылыс. Бұл топқа бекітілген тәртіпте қолдануға алу туралы құжаттармен нысандалмаған обьектілер кіреді. Қозғалмайтын мүлікті бағалау тәжірбиесінде обьектілерді жұмыс жүргізіліп жатқан және әртүрлі себептерге байланысты жұмыстар тоқтатылған обьектілер деп бөлу керек. Құрылысты тоқтату туралы сұрақтарды тапсырыс беруші (инвестор) шешеді. Шешімде уақытша тоқтатудың немесе құрылысты толық тоқтату себептері көрсетілуі керек, сонымен қатар онда:

• Уақытша тоқтату кезінде – құрылыстың қанша уақытқа тоқтатылғаны, консервация шарттары, құрылысты консервацияға дайындау, салынған обьектілер мен істелген жұмысты сақтау жүктелген ұйым атауы;
• Құрылысты толық тоқтату кезінде – ликвидация және салынған обьектілерін немесе оның бөліктерін, жөнделген конструкциялар мен құрылғыларды қолдану тәртібі, құрылысқа енгізілген тапсырыс берушінің материалдық құндылықтарын жүзеге асыру тәртібі.

Аяқталмаған құрылыс обьектілерін бағалау сұрақтары, оларды жіктеу және сипаттау қозғалмайтын мүлікке салық салудың жаңа нормаларын қатыстырумен байланысты өзіндік даму мен нормотивтік рәсімдеуді қажет  етеді.

Топтардың дефференциация деңгейі тозу жарналардың нормалары  мен нақты құрылысына байланысты болады.

Егер қорлар қазіргі уақытта бар нормативтік  құжаттар шегінде жіктелетін болса, ол жер учаскелерін жіктеу әзір ондай  стандартты шешімдерге ие болмай отыр. Жер учаскелерін есепке алу мен  бағалау үшін екі негізгі жіктеу белгілерін көрсетуге болады:

• Жер учаскелерін ағымдық қолдану – оны қолдану режимі басқа тұлғаға табыс табу мақсатымен беруге бағытталған қозғалмайтын мүлік обьектісінің бөлігі ретінде.
• Айналымдағы жер учаскесі – оны қолдану режимі жалға беру, соның ішінде жалға беру құқықтарын сатумен қоса, қоймалық капиталға беру жолымен табыс табу.

Жер учаскелерін  бағалауда және оны кейін қаржылық есеп беру нәтижелерінде көрсетуде  келесі есте сақтау керек: коммерциялық ұйымның материалдық активтерінде оның меншігіндегі жер учаскелері есепке алынады, ал материалдық емес активтерінде оларға міндеттік немесе заттық құқықтары  есепке алынады.

Бұл құқықтарға әрекеттегі сәйкес келесілер кіреді:

• Мемлекеттік және жергілікті меншіктегі учаскелерді өмірлік мұрағатты ұстауға құқық;
• Мемлекеттік және жергілікті меншіктегі учаскелерді әрқашан (шекті уақытсыз) қолдану құқығы;
• Жер учаскелерін қайтару немесе қайтармау шарттарымен жалға алу құқығы;
• Басқа тұлғалардың меншігіндегі жер учаскелерін шектеулі қолдану құқығы.

Қолдану процесінде жер учаскесі жер рентасы ретінде  табыс әкелуі мүмкін. Ол капитализация  уақытында құны бөлек есептелетін  жеке бөлім ретінде кәсіпорын  активі болатын жер учаскесі тиімді пайдаланудың ішкі көрсеткіші.

Жоғарыда  көрсетілген негізгі құралдардың  жіктелуі және жер учаскелерін жіктеу бойынша ұсыныстар қазіргі уақытта  олардың мүлігінің құнын анықтау  бойынша кәсіпорын активтерін есепке алуда негіз болып табылады. Бірақ  олар қозғалмайтын мүлік біртұтас ретінде  емес, ал негізгі қорлар мен жер  учаскесі ретінде қарастырады. Сонымен  қатар, егер қозғалмайтын мүліктің нақты  нарықтық құнын таңдайтын болсақ, онда бағалау обьектісінің жалпытауарлық  қасиеттерін есепке алатын және қазіргі  кезде бар жіктеу жүйесін құрастыруды  қажет етеді.

 

Негізгі әдебиет: [1],[3],[4],[5],[7],[8],[12],[13],,[15],[22], [26].

Қосымша әдебиет:[4],[12],[15],[16].

 

№ 6 тақырып. Қозғалмайтын мүлік объектілерінің техникалық экспертизасы.

 

Ғимараттар  мен құрылыс жайларын тек арнайы лицензиясы бар мамандар зерттеуі керек. Бағалаушы конструкцияны зерттеу  бойынша барлық негізгі жағдайларды  және талдау әдістемесін білуі керек. Бағалаушы объектінің құнын бекіткен кезде техникалық экспертиза нәтижелерін  дұрыс қолдануы керек.

Ғимараттардың сақталуы мен көп тұруы эксплуатация жағдайлары, сыртқы әсерлер, материалдар  мен конструкцияларды салу кезіндегі  қабылданған жобалық шешімдер, құрылыс-монтаждық  жұмыстардың сапасы әсер етеді. Объектілердің  сақталуына өз уақытында жасалған профилактикалық  жұмыстар және алдын-ала жоспарланған және капиталдық жөндеулер үлкен  әсерін тигізеді.

Бағалаушылардың объектте жұмыс істегенде оның табиғи тозуын белгілеу маңызды болып табылады. Табиғи тозудың екі негізгі түрін  ажыратуға болады: қалыпты немесе табиғи тозу және жеке тозу.

Қалыпты табиғи тозу- эксплуатация бойынша жобалық  жағдайлар мен өз уақытындағы  ағымды жөндеулер негіздегі қалпына  келтіру немесе типтік объекті ауыстыру құнына шығындар. Қалыпты табиғи тозуға барлық объектілер жатады. Оның көлемі тікелей объектінің салыну жылына, құрылыс сапасына байланысты. Сондықтан оны есептеу кезінде қолда бар нормативтік мәліметтерін қолдануға болады.

Жеке табиғи тозу- жобалардағы қателер, СНИП бұзушылықтары, табиғи апаттар әсерінен болған объектінің құны немесе қалпына келтіруге шығындар. Жеке табиғи тозуды белгілеу бағалаушының негізгі міндеті болып табылады. Бұл тозудың көлеміне көптеген факторлар  әсер етуі мүмкін.

Қолдану процесінде пайда болған геометриялық ауытқулар  элементтердің зақымдалуы деп аталады. Ал өндіру мен монтаж кезінде пайда  болған ауытқулар дефектелді деп  аталады. Ал дефект пен зақымдалушылық объектінің өзіндік құнын төмендетіп, қалыпты жұмыстың тәртібіне бұзушылық  әкеледі.

Дефектер  мен зақымдануларды келесі түрлерге бөлуге болады:

- Сыртқы  және ішкі;

- қарау кезінде  көзге түсетін және көзге түспейтін;

- жеңіл және  киын жойылатын;

- қоршаған  орта әсерінен дамитын.

Тәжірибеде  жоғарыда аталып кеткен дефекттер мен  зақымданулар да, олардың комбинациялары да кездеседі.

Сыртқы дефекттерді  жеңіл жойылатындар қатарына жатқызсақ, ішкі дефекттерді қиын жойылатындарға жатқызамыз. Ішкі дефекттерді жөндеу кезінде тозу сомасы жылдам өсіп кетуіне  және нарықтық бағаның төмендеуіне  әкелуі мүмкін.

Конструкциялардың жағдайын суреттейтін құжаттар қатарына объектілерді зерттеу бойынша ғылыми-техникалық есеп берулер, ғимараттар, құрылыс жайларының конструкциясын қарау журналдары, ғимараттардың  жалпы техникалық қаралу актілері, конструкция жағдайы жайлы комиссияның  қорытындылары мен техникалық актілері жатады. Бағалау бойынша есеп беруді жасаған кезде конструкциялардың  техникалық жағдайы бойынша қолданылатын құжаттарға сілтемелер келтіріу ұсынылады.

1-кестеде  бағалау объектісіне бірінші  рет бару кезеңінде оның жалпы  жағдайын және сәйкесінше жұмыс  жүргізудің әрі қарай жоспарын  анықтауға мүмкіндік беретін  ғимарат тозуын алдын ала бағалаудың  негізгі белгілері.

Бағалау объектісін куәландырғанда бағалаушы  жұмыстарының ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау процедурасы  оны куәландырудан, басқарушыларымен және меншік иелерімен сұқбат жүргізуден басталады, Объектіге келген кезде  бағалаушы оны қарап шығу керек. Ол көбінесе бағаланатын объектінің жағдайы туралы үлкен ақпарат береді. Қарауды бастамас бұрын объект бойынша бар техникалық құжатпен танысу қажет, сонымен қатар оны қолдануға жауапты техникалық қызмет өкілдерімен сұқбаттасу керек. Техникалық құжатпен танысқан кезде жобаға қандай негізгі өзгерістер енгізілгендігін, қайта құрастыру жүргізілгендігін, ағымдағы және күрделі жөндеулердің болғандығын, объектіде авариялардың болғандығын және оның салдарын жоюға қандай шаралар жасалғандығын анықтап алу қажет.

Объектіні қарауды оның техникалық жағдайына  жауапты өкілдермен бірге жүзеге асырған дұрыс.

 

Кесте 1

Ғимараттардың табиғи тозуын шамамен  бағалау

 

Табиғи  тозу, %	Ғимараттардың ауыспайтын құрамдарының жағдайы	Ішкі  құрамды элементтерінің жағдайлары
0-20	Зақымданулар  мен деформациялар жоқ. Сонымен  бірге дефектілерді жою іздері жоқ	Едендер мен төбелері тегіс, көлденең, жабуларда  және іргеде зақымдар жоқ
21-40	Зақымданулар  мен дефектілер, оның ішінде қисаюлар жоқ. Кейбір жерлерінде әртүрлі жөндеудің  іздері бар, сонымен қатар іргеде жарықшақтар бар	Едендер мен төбелері тегіс, төбеде жарықшақтар  болуы мүмкін. Саты баспалдақтарында аздаған зақымданулар бар. Есіктер  мен терезелер күшпен ашылады
41-60	Көптеген  жөндеулердің іздері, жарықшақтар бар. Көлденең сызықтардың қисық болуы  және оларды жою іздері. Іргелердің тозуы блоктар арасындағы жарықшақтармен сипатталады	Еден  кейбір жерлерде бос, түзу емес. Төбеде бұрыннан болған жарықшақтар көп. Еден жабуларының ашылуы. Зақымданған баспалдақтардың көп болуы
61-80	Әртүрлі себептерден пайда болған жарықшақтар  көп, көбінесе кірпіштердің тозуынан болған. Көлденең сызықтардың қисаюы және іргелерде  ауытқулардың болуы	Еденде  ауытқулардың көп болуы және бостығы. Еден жабуларының зақымдануы немесе мүлдем болмауы. Төбелердің түсуі. Қисық  терезелер мен есіктердің болуы. Сынған баспалдақтардың, баспалдақтар арасындағы тесіктердің болуы
81-100	Ғимарат қауіпті жағдайда. Іргелердің басым  бөлігі бұзылған. Барлық іргелерде  жарықшақтар бар. Іргелердің формасы  бұзылған	Едендер қисық. Төбелер түскен. Есіктер мен  терезелердің бұрыштары шіріген. Баспалдарқтар  жетіспейді және ұстайтын жері жоқ  Ішкі жағы толығымен бұзылған

 

Қарау кезінде құрылыстардағы ақаулар  тіркелетін маяктардың, маркалардың  және басқа да сыртқы белгілердің  болуына көңіл аудару керек. Есеп беруде бағаланатын объект қандай жағдайда екенін атап өту керек: қолданыста, консервацияда, объект күзетілетіндігі, инденерлік жабдықтардың негізгі жүйелерінің іске асатындығы, бөлмелердегі жылу және ылғалдылық. Қарау кезінде барлық объектінің, сонымен қатар ақаулар мен бұзылулардың фотоға түсіруі жүзеге асады:  Мысалы, жарықшақтар, жер асты құрылғыларындағы суды тазарту орны, іргелердің дымқылдануы және т.б.