Жылжымайтын мүлікті бағалау

 Біздің  жағдайда қызмет ететін кәсіпорынның  бағасына мүліктік тәсілді қолдану  барысында жер құнының бір  немесе басқа түрін таңдау, бағалау  қызметіне байланысты. Егер бағалау  қызметі берілген кәсіпорынды  сату және оның профилі сақталып  қалады деген болжам жасалса,  онда қызмет ететін пайдалану  профилінің нарықтық құны есептеледі. Егер кәсіпорынның бағасы сату  үшін жүзеге асырылса және  оның болашақ профилі белгісіз, бірақ профильді өзгертуге болса,  онда жер учаскесін ең тиімді  пайдалану қағидасын өткізуде  нарықтық құн есептеледі.

 

2 Жер учаскесін бағалау әдістері

Жердің нарықтық құнын  бағалағанда қозғалмайтын мүліктің басқа объектілерін бағалағанда  қолданылатын қағидаларды және классикалық  тәсілдерді басшылыққа алады. Алайда мәнді  ерекшеліктері де бар, жердің құны мүліктік кешен құнының негізгі құраушысы  болып табылады, алайда оны бағалау  тәжірибесінде  объектінің жалпы  құнынан жақсартулар құны алынып қалдық түрінде есептеледі. Мұндай тәсіл жер учаскесінің және оның айналасының әлеуметтік инфрақұрылымына  еңбек пен капиталдың көпжылдық  салымын есептеу қиындығымен  түсіндіріледі.

Жер учаскесін  бағалаудың 20 әдістері бар. Оның ішінде 10 қарастырамыз. Олар:

• сәйкес келетін сатылымды салыстырмалы талдау;
• аудару;
• капитализация, жер рента әдісі;
• жер үшін қолдың техникасы;
• жер учаскесін дамыту әдісі;
• шағымдану;
• салыстырмалы бірлік;
• базалық учаске;
• регрессия (оның ішінде көпфакторлы модельдер әдісі);
• жалпы ренталық мультипликатор әдісі.

Салыстырылатын сатылымды салыстырмалы талдау әдісі соңғы уақытта сатылған, және сату бағасына өзгертулер енгізілген ұқсас еркін жер учаскесі бойынша  берілгендерді салыстыру тұжырымдалады. Баға беруші эксперт жер учаскесіне кезеңдік басылымда басу бағасын  ескеру керек, өйткені ол сатушының  бағасы, онда салыстыру және салыстырмалы мақсат үшін келісімнің нақты бағасы қажет.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің жерді аукциондық сату туралы қаулысы  шыққанға дейін жергілікті әкімшілік  сатқан жері бойынша нарық және баға үшін сипаты жеткіліксіз, себебі бұл  учаскелер үлкен көлемде болған және осыған байланысты олардың бағасына көп мөлшерде шегерімдер берілген.

Бағаланатын жер учаскесі салыстырмалы және салыстырылатын еркін учаскемен сәйкестігін  екі компонент бойынша жүзеге асырады:

• салыстыру элементі бойынша;
• салыстыру бірлігі бойынша.

Салыстыру элементі 6 фактордан тұрады:

• келісімді қаржыландыру шарты;
• сату шарты;
• сату бағасы;
• орналасқан жері;
• заңды сипаттамалар;
• жер учаскесінен алынатын табыс сипаттамасы.

Жер учаскесінің  сату – сатып алу келісімінің  қаржыландыру шарты қарапайымнан ерекше. Мысалы, учаскені сатып алу үшін 100% несие алады немесе келісімнің қаржыландыру шарты пайыздар бойынша  төлемін үлкен көлемде есептейді, онда мұндай келісімді дұрыс талдау қажет және берілген келісім бағаларына сәйкес түзетулер жасау керек.

 Ол тұжырымдар сату  шартына да, яғни келісім жасау  барасында басшылық еткен сатып  алушы және сатушы жағдайына  қатысты. Сату шарты бойынша  берілгендерді алу қиын. Сату  шартының бірнеше айырмашылықтарына  түзету енгізу қиыншылық тудырады. Ереже: баға беруші–эксперт сәйкес   келісім шартының ерекшелігін  көрсетеді және түзету көлемін  анықтайды. Ол осы түзетуді  ескеру керек. Егер де түзету  көлемін анықтау қиын болса,  онда берілген келісім бойынша  салыстырудан бас тарту керек.

Сату уақыты сәйкес сауданы салыстырудың негізгі  элементтерінің бірі болып табылады. Сәйкес келісім бойынша түзету бағасын  жүргізу үшін жер нарығында баға тенденциясын білу қажет, яғни жер бағасының  қалай өзгеретінін білу. Біздің жағдайда қалалық жер учаскесіне көтерме  баға тенденциясы және оларға айрықша  маусымдық тербеліс бағасы орын алып отыр: көктемде баға өссе, қыста төмендейді.

Баға беруші – эксперт үшін жер нарығындағы  сұраныс пен ұсыныстың ара  қатынасына терең талдау жүргізу  қажет. Кейде заңдық жобаны немесе үкімет қаулысын қабылдау жер нарығы учаскесінің  тәжірибесіне айрықша әсер көрсетеді.

Салыстырмалы  сатылымды салыстырудың нақты элементтерінің бірі қозғалмайтын мүліктің тұрған жер  учаскесінің орналасу орны болып  табылады.

Салыстырмалы  сатылымның басты салыстыруы элементі болып жер учаскесінің табиғи сипаттамасы табылады. Мысалы, топырақ  параметрі, учаскенің көлемі, трендтік нысандары болуы мүмкін.

Учаске бағасына жер нарығының белсенділік дәрежесі белгілі бір әсер етеді.

Түзетуді  енгізу ережелері. АҚШ-та ерте кездерде салыстырмалы сатылым бағасына түзетуді енгізудің бірнеше әдістерін  қолданған.

Тұрғын үйді бағалау бойынша бірлік беру туралы ережеде тұрғын үйді бағалаудың стандарты  болып табылады. Онда баға беруші –  экперт басшылық береді. Осы ережеге  сәйкес баға беруші эксперт үш қозғалмайтын объектіні сату бойынша сауданы  салыстыруды жүргізу керек, түзету % және доллармен жасалады. Егер де қандай да бір салыстырмалы сатылымның мазмұнды элементінің сапасы бойынша артықшылығы  немесе ыңғайлылығы болса, яғни бағаланатын  объектіге қарағанда, онда түзетуге минус(-) қойылады, ол қандай да элементтің сапасы жағынан төмен болса, онда түзету оң бағаланады, бағаланатын  объектінің құны жоғалмайды. Баға беруші экперт келісімін ескерту керек: түзету салыстырмалы объектінің сату бағасына жүргізіледі, онымен бағаланатын  объектіні салыстырады.

Сатылымның  салыстырмалы талдау әдісінің көмегімен  жер учаскесінің құнын анықтау  туралы жоғарыда айтылған. Төменде  жер учаскесінің құнын анықтаудың басқа да әдістері қарастырылады.

Аудару әдісі. Берілген әдіс жер учаскесін бағалау  салыстыратын кешенді сатудың жалпы  бағасын бөлуден туады; оған қозғалмайтын мүлік және жер учаскесі кіреді, яғни ол ғимарат және жер учаскесінің  бағасын құрайды. Сонымен қоса баға беруші эксперт ең алдымен ғимараттың және басқа да құрылыстың құнын бағалайды. Осы учаске тұрған мүліктік кешеннің жалпы бағасынан ғимараттың және құрылыстың құнын шегеріп, жер учаскесінің  құнын алады.

Жер рентасын капитализациялау әдісі. Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын анықтау жалдық төлемдер есебімен алынған табыстар капитализациясымен тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің жағдайда кең таралмаған, себебі салыстырмалы жалдық төлемдер және капитал нормалары қазіргі уақытқа белсенді жердің жалдық нарығының жоқтығынан табу қиын.

Жер үшін қалдық техникасы. Жер учаскесінің құнын бағалаудың берілген әдісі жер рентасын капиталдандыру әдісінен жер учаскесін және онда тұрған қозғалмайтын мүлік объектісін ең жақсы және ең тиімді қолдануын ескере отырып алынған пайда үлесінен шыға отырып есептеледі. Берілген жағдайда жер учаскесіне қатысты пайда үлесі ескеріледі.

Жер үшін қалдық техникасы әдісін қолданғанда келесілер белгілі болу керек:

- ғимараттар мен құрылыс-жайлардың  құны;

- жермен, ғимараттармен және құрылыс-жайлармен алынатын таза операциялық табыс;

- жер, ғимараттар мен құрылыс-жайлар үшін капитализация коэффициенті.

Бұл әдіспен есептеулер бірнеше  кезеңде орындалады:

1. Жер, ғимараттар мен құрылыс-жайлар арасында таза операциялық табыс бөлінеді. Ғимараттар мен құрылыс-жайларға жатқызылатын табысты анықтау үшін ғимараттар мен құрылыс-жайлардың құнын ғимараттар мен құрылыс-жайлар  үшін капитализация коэффициентіне көбейту қажет.

2. Жерге қатысты таза операциялық табыстың қалдығы анықталады. Бұл үшін жалпы таза операциялық табыстан ғимараттар мен құрылыс-жайларға жатқызылатын табыс алынады.

3. Жерден қалдық операциялық  табысты капиталдандыру жолымен  жердің қалдық құны есептеледі.

Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең тиімді қолдану нұсқасы анықталғанда қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық техникасы әдісін қолданғанда жерге қатысты қалдық табыстың теріс шамасын алу мүмкін. Бұл ғимарат берілген учаске үшін артық жақсарту болады деген сөз.

Капитализацияланатын  табыс жер учаскесін тиімді пайдалану  және онда орналасқан қозғалмайтын мүлік  объектісі есебінен алынған пайда  үлесі арқылы есептелінеді. Осы жағдайда жер учаскесіне жататын пайда  ғана пайда үлесі арқылы есептелінеді.

Жер учаскесін дамыту әдісі. Жер учаскесін дамыту әдісі жеке учаскеге бөлуге жарамды учаскенің құнын анықтауға қажет. Учаскені дамыту әдісі келесі бағалау технологиясын өткізуді ұсынады:

• жеке учаскенің көлемі мен санын анықтау;
• салыстырмалы сатылымды салыстыру әдісімен иемденген учаскенің құнын есептеу;
• иеленген учаскенің сату шығындарын, иелену кестесін құру, мүмкін сату  кезеңі және учаскелерді сатудан түскен кірістің көлемінің есебі, дисконт ставкасын анықтау;
• сатылған учаскеден түскен жалпы түсімнің көлемін, иеленген учаскелердің жалпы шығындарды есептеу жолындағы ақша ағымының көлемін анықтау.

Шығындық  әдіс иелену шығын бойынша жер учаскесі құнын анықтау.

Жеке учаскелердің көлемін анықтау барысында қабылданған  шешімге әсер ететін жеке, заңды және экономикалық факторларды есептеу қажет.

Шығындық  әдіс жер учаскесін иелену шығындарының құнын анықтаудан тұрады.

Салыстыру бірлігінің әдісі. Салыстыру бірлігінің құнының орташа мәні аудандар және оларды картаға енгізу бойынша есептермен тұжырымдалады. Орташа мәнді ұқсас жер учаскесі бойынша салыстыру бірлігінің құнын орташа арифметикалық мәнді немесе медиананы есептеу жолымен анықталады.

Базалық учаске әдісі базалық жер учаскесінің салмақтандырылған құнын және келесі салыстыруда олармен бағаланатын учаскелерді анықтаудан тұрады. Салыстыру нәтижесінде түзетудің сәйкес анықталған құны жасалады. Жер учаскесін талдау базалық ретінде орналасқан жері мен жер учаскесінің нысаны немесе әртүрлі көлемді учаскенің сұранымы мен ұсынымына сәйкес, немесе басқа критерилермен жүргізіледі.

Жалпы ренталық мультипликатор әдісі ұқсас жер учаскесін сату бағасымен және осы учаскенің жиынтық таза табыстарды нақтылығы мен потенциалдығының арасындағы нарықтық қатынасты анықтаумен тұжырымдалады, яғни мультипликатордың жиынтық рентасын анықтауда және бағаланатын учаскенің құнын есептеу үшін пайдаланумен тұжырымдалады, сонымен қатар бағаланатын учаскенің нақты және потенциалдық жиынтық табысы пайдаланылады.

Арендатор үшін жер учаскесін жалға алу құны – бұл оның жал құқығына беретін құны. Арендатор үшін жер учаскесі жалының құқығының құны – бүгін болашақта учаскені пайдаланудан белгілі бір пайда немесе табыс табу мақсатымен жал келісімінің негізінде пайдалану құқығына потенциалды инвестордың төлейтін ақша сомасы.

Қорытындылай  келе жер учаскесіне жалдық құқықты  және бұл салада белсенді зерттеу  қажеттілігін анықтау мәселесінде  жетілдіру әлсіздігі бар екенін атап өту керек.   

 

Негізгі әдебиет:[1],[3],[5],[7],[10],[12],[13],[15],[16],[26], [27].

Қосымша әдебиет:[3],[4],[15],[18].