Жылжымайтын мүлікті бағалау

Бағалауға тапсырманы эксперт-бағалаушы дайындайды. Бұл  тапсырыс берушінің бағалау облысында  жеткілікті білімінің жоқтығына, соған  байланысты тапсырманы білікті емес жасауына байланысты. Бағалауға тапсырмада бағалау көлемі, бағалау заты, бағалау  күні, мақсаты, қызметі, күнтізбелік  жоспар, ерекше шарттар мен болжамдар  көрсетіледі.

Бағалауға келісім-шартты дайындау мен қол қою процесінде негізгі қорларлы бағалауды жүргізу  шарттары, эксперт-бағалаушының қызметіне  төлем алдын ала айтылады.

Үшінші сатыда мәліметтерді жинап талдау жүргізіледі. Ол келесі кезеңдерден тұрады:

• жалпы мәліметтерді жинау және бір жүйеге келтіру;
• арнайы мәліметтерді жинау және талдау;
• негізгі қорларды дұрыс және тиімді қолдану жолдарын зерттеу.

Негізгі қорлар құнын бағалау үшін қажетті мәліметтер болып кәсіпорын қызмет ететін нарық  жағдайы, оның орналасуы туралы мәліметтер табылады. Нарық жағдайы туралы мәліметтерге экономикалық, саяси, құқықтық және экологиялық  факторлар туралы ақпарат жатады. Мысалы, банктік пайыз ставкасы, халықтың сатып алу қабілеттігі, құрылыс өніміне баға өсуінің  индексі, өнімге баға өзгерісінің индексі, қоршаған ортаның ластану дәрежесі, тәуекел дәрежесі және басқалары.

Бағаланатын объектінің орналасуы туралы мәліметтерге кәсіпорын орналасқан аймақ, қала, аудан  туралы ақпарат жатады. Бұл көрсеткіштер тобына: халық деңгейі, жұмысбастылық  деңгейі, өнеркәсіптік аймақтың даму дәрежесі жатады.

Әлеуметтік  мәліметтер тобына жер учаскесін, ғимараттар мен құрылыс-жайларды қолдану туралы, меншік құқықтары туралы ақпараттар кіретін негізгі қорлар туралы мәліметтер, кәсіпорынның қаржылық және техникалық сипаттамалары, ғимараттар мен құрылыс-жайлардың  табиғи сипаттамалары жатады. Бұл  топқа сонымен қатар қозғалмайтын мүлік нарығында сатылған және сатылуға берілген салыстырмалы негізгі құралдар туралы деректер жатады.

Төртінші  сатыда жер учаскесінің бағалауы жүзеге асырылады. Ол үшін келесідей  ақпарат керек: меншік атауы, жер  учаскесі бойынша тіркеу мәліметтері, учаскенің табиғи сипаттамалары, учаскенің  қоршаған инфрақұрылыммен өзара  байланысы туралы мәліметтер, учаскені сипаттайтын экономикалық факторлар. Ақпарат көздері болып жер  учаскесі бойынша мәмілелер тіркелетін қалалық, аудандық жер комитеттері  мен комиссиясы, техникалық ақпараттар бюросы, риэлторлық фирмалар болуы  мүмкін.

Бесінші сатыда құнды бағалаудағы үш тәсіл: шығындық тәсіл, табыстық тәсіл, салыстырмалы тәсілді  қолданып бағалау жүзеге асырылады. Бұл тәсілдерді зерттей отырып, берілген кәсіпорынның негізгі қордың құнын  анықтау кезінде тиімді бағалау  әдістері талданады.

Бағалаушы негізгі  қорларды бағалауды барлық үш тәсілмен жүзеге асырады. Содан кейін объект құнының қорытынды шамасын таңдау үш әдіспен жүзеге асырыла алады:

1. орташа арифметикалық шаманы анықтау;
2. математикалық салмақтандыру;
3. нәтижелерді субъективті салмақтандыру;

Математикалық салмақтандыру – бұл объект құнын  бағалаудың әрбір нәтижесіне белгілі  бір салмақ беру және объект құнының  соңғы шамасы болатындай орташа салмақтандырылған  шаманы есептеу.

Нәтижелерді субъективті салмақтандыру –  бұл бағалаудың қолданылған әдістерін  олардың артықшылықтары мен кемшіліктерін  талдау жолымен интуициялық салмақтандырудан, бағалау нәтижелеріне белгілі бір  салмақтарды беруден және осы  негізде объект құнының соңғы  шамасын таңдаудан тұрады.

Бағалау процесінің соңында негізгі қорларды бағалау  туралы есеп беру жасалады.

Шығындық  тәсіл негізгі қорлардың құнын  анықтау үшін қолайлы бағыт болып, бұл объект тұрған жер учаскесінің  нарықтық құны мен объектіні салуға шығындар табылатындығын болжауға негізделген.

Шығындық  тәсіл объектіге салық салғанда немесе оның тұтқындалуы кезінде, сонымен  қатар тұтқын салынуға тиісті мүліктік кешеннің бір бөлігін бөлу қажет  болған жағдайларда қолданылады. Шығындық тәсіл сонымен қатар пайдаға  салық салу үшін негізгі қорларды бағалағанда пайдаланады, өйткені  қордың тозуы оларды қолданудан алынған  табыс шамаларын азайтады.

Негізгі қорларды бағалауға шығындық тәсілді жүзеге асыруға келесі кезеңдер жатады:

1. Қозғалмайтын мүлік объектісі орналасқан жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау;
2. Негізгі қорлардың қалпына келтіру және ауыстыру құндарын есептеу;
3. Қорлардың барлық тозу түрлерін: табиғи, функционалдық және сыртқы тозуларды есептеу;
4. Негізгі қорлардың қалдық құнын анықтау.

Жер учаскесінің  нарықтық құнын бағалау келесі әдістермен анықталады: жер үшін қалдық техникасы  әдісі, сатуды салыстыру әдісі, жалпы  ренталық мультипликатор әдісі, капитализациялау әдісі, орташа салмақтандырылған капитализация  коэффициенті әдісі, учаскелерге бөлу әдісі.

Жер үшін қалдық техникасы әдісі – капиталданатын табыс жер учаскесі мен онда салынған қозғалмайтын мүлік объектісін ең жақсы  және ең тиімді қолдануды ескере отырып алынған пайда үлесінен шыға отырып есептеледі. Ең алдымен жер, ғимараттар мен құрылыс-жайлар арасындағы таза операциялық табыс (ТОТ) анықталады:

 

ТОТ=Қғим * Кғим                            (8.1)

 

мұндағы, Қғим – ғимараттың ағымдағы құны

         Кғим – ғимарат үшін капитализациялау  коэффициенті.

 

Ғимарат үшін капитализациялау коэффициенті келесі формула бойынша есептеледі:

 

Кғим=Кот+Кжер                               (8.2)

 

мұндағы, Кот – капиталдың орнын  толтыру коэффициенті

         Кжер – жер үшін капитализация  коэффициенті

 

Капитализация бұл жағдайда капиталдың орнын толтыру  ескерілмей, инвестицияға табыс ставкасы бойынша жүргізіледі. Өйткені жер  тозбайды деп есептеледі.

Немесе капитализациялау коэффициентін «күрделі пайыздың алты функциясы» кестесінен («ақша бірлігінің амортизациясына тозу» бағаны) алуға  болады.

Содан кейін  жерге қатысты таза операциялық  табыс қалдығын табамыз:

 

ТОТж=ТОТ  – ТОТғим                        (8.3)

 

мұндағы, ТОТж – жерге қатысты  таза операциялық табыс;

         ТОТ – жалпы таза операциялық  табыс;

         ТОТғим –ғимараттар мен құрылыс-жайларға  байланысты таза операциялық  табыс.

 

Жердің қалдық құны жерден қалған ТОТ қалдығын капитализациялау жолымен келесі формула бойынша  есептеледі:

             

Қжер=ТОТғим/Кжер                              (8.4)

 

Сатуды салыстыру  әдісі: ұқсас учаскелерді сату туралы мәліметтерді салыстыруға және талдауға негізделген. Бұл әдісті негізінен  құрылыс болмаған жер учаскелерін  немесе арзан және аз құрылыстар болған жер учаскелерін бағалау үшін қолданады. Бағалаушылар әдетте учаскелермен жасалған мәмілелер туралы мәліметтер картотекасын жүргізеді немесе олардың  компьютерлерінде мәліметтердің арнайы банкі болады. Есептеулер келесі кезектілікпен орындалады. Ұқсас учаске таңдалады. Оның сату бағасын ауданға бөледі. Алынған  1 шаршы метр (немесе 1 га) бағасын құнның бастапқы мәні ретінде алады.

Келесі қадамда  бағаланатын және ұқсас учаскелер  арасындағы айырмашылықтарды ескере отырып, бірқатар факторлар бойынша түзету бағалаулары орындалады. Түзетулерді  анықтау және енгізу келесі факторлар  кезектілігімен ұсынылады: сатудың  ерекше шарттары, нарықтық жағдайлар, орналасуы, табиғи сипаттамалар. Жоғарыда келтірілген факторлардың әрқайсысы  бойынша түзетулер 10%-ке дейінгі  шектерде алынады. Содан кейін факторлар  бойынша түзетулер енгізумен 1 ш.м  түзетілген құнын есептеу жүргізіледі. Егер салыстыру бірнеше ұқсастармен  жүргізілсе, онда түзетілген құнның бірнеше  мәнін алады, олардың ішінен қорытынды  мәнді таңдайды. Соңғы нәтиже учаскенің  құнын анықтау болып табылады. Ол үшін 1 шаршы метр құны учаске ауданына көбейтіледі.

Орташа салмақтандырылған  капитализация коэффициенті әдісі  бағалауға «үлестік» тәсілді  қолданады. Бұл әдіспен есептеулер кезең бойынша орындалады.

Объектінің  барлық құнын жер учаскелерінің  құнымен ғимараттар мен құрылыс-жайлар құнына қандай пропорцияда бөлуге болатынын  шамамен анықтайды. Мұндай бағалаулар жүргізу үшін жердің нормативті бағалары мен ғимаратты салу бойынша құрылыс  жұмыстарына бағалар туралы мәліметтер қолданылады. Содан кейін объект құрылымы құнынан шыға отырып капитализацияның орташа салмақтандырылған құны келесі формула бойынша есептеледі:

 

Кос=Кғим*Үғим+Кжер*Үжер                                (8.5)

 

мұндағы, Кғим – ғимарат үшін капитализация  коэффициенті;

         Кжер – жер үшін капитализация  коэффициенті;

         Үғим,Үжер – жалпы құндағы  ғимараттар мен жер учаскесінің  пайыздық үлесі;

 

Келесі қадам  болып табысты капитализациялау әдісімен объектінің құнын (Қ) анықтау  келесі формула бойынша жүзеге асады:

 

Қ=ТОТ/Кос                                 (8.6)

 

Жер учаскесінің  құны (Қжер) үлестік коэффициент  көмегімен келесі формула бойынша  есептеледі:

 

Қжер = Қ*Үжер                            (8.7)

 

Жер учаскесін  бөлу әдісі. Жер учаскесінің құнын  анықтау үшін қолданылады. Ол келесі кезеңдерден тұрады:

• жеке учаскелердің саны мен көлемі анықталады;
• салыстырмалы сату әдісінің көмегімен игерілетін учаскелердің құны есептеледі;
• игеру шығындары және сатумен байланысты шығындар, тазарту бойынша инженерлік шығындар, жер, жер асты инженерлік комуникацияларды салуға шығындар және нақты кәсіпкерлік пайда есептеледі;
• игеру мен болжанатын сату кестесі жасалады;
• иелену шығындарын, өткізу шығындарын, кәсіпкерлік табысын, өткізуден көзделіп отырған табыстан алынады, сол арқылы көзделген табыс мөлшерін анықтау;
• дисконт ставкасын анықтау;
• жеке учаскелерге бөлінген учаске құнын есептеу үшін жер учаскесін сатудан түскен таза түсім дисконтталады.

Шығындық  әдістің екінші сатысында қозғалмайтын мүлік объектісінің қалпына келтіру  құны және ауыстыру құны анықталады. Практикада қалпына келтіру және ауыстыру құнын  анықтау үшін төрт әдіс қолданылады: салыстыру бірлігі әдісі немесе үлестік құн әдісі, элемент бойынша  әдіс, индекстік әдіс, сметалық әдіс.

Салыстыру бірлігі әдісі ең оңай әдіс болып табылады. Ұқсас объектілердің құрылысының шығындары туралы мәліметтер негізінде құрылыс жұмыстарына шығындар нормативтері есептеледі (ғимараттың шаршы метріне, куб метріне). Ұқсас ғимараттар ретінде келісім бағасы белгілі жақында салынған объектіні қолданған дұрысырақ болады. Егер жақында салынған салыстырмалы объектіні табу қиын болса, жобалық ұйымдардың өңдеулерін қолдануға болады. Үлестік шығындар нормативтері бағаланатын объектінің жалпы құнына немесе жалпы көлеміне көбейтіледі.

Элемент бойынша әдіс. Объектінің құнын білу үшін оның жеке элементтеріне баға беру қажет.

Сметалық  әдіс. Ол егер жаңадан жаңа ағымдағы бағалар бойынша құрылған сияқты берілген объект құрылысының объектілік және жиынтық сметалары жасалады.

Үшінші сатыда қозғалмайтын мүлік объектісінің тозуы  анықталады. Тозу – бұл объект құнының  төмендеуі. Тозудың үш түрі болады: табиғи, функционалды (моральды), сыртқы (экономикалық).

Табиғи тозу – бұл  объектінің қызмет ету  мерзімін және пайдалылығын қысқартуға әкелетін қолданумен, ескірумен, бұзылумен, қызмет ету құнының өсуімен және басқа табиғи факторлармен байланысты құнды жоғалтуы. Элементтердің табиғи тозуын келесі формулалар бойынша есептеуге  болады:

 

Тт= d*i/ 100%                               (8.8)

 

мұндағы, d - барлық көлемнің құнындағы  элементтің үлес салмағы;

          i - элементтің тозу пайызы.

 

Функционалды  тозу – объектінің пайдалылық жағынан  стандарттарға сай келмеуі. Ол ескірген архитектурада, жобалау ыңғайлылығында, көлемдерде, қамтамасыз етілуде көрінеді. Сонымен қатар функционалды тозу моральды де болады. Функционалды тозу түзетілетін және түзетілмейтін  болады. Түзетілетін тозу құны оларды объектіні қолданудан түсетін болашақ  табыстарға салым жағынан мақсатты шығындар ретінде анықталады. Түзетілетін  функционалды тозу элемент қосуды талап  ететін жетіспеушіліктерден және элементті  ауыстыруды талап ететін жетіспеушіліктерден  болады. Түзетілмейтін функционалды тозу келесідей есептеледі: жалдық төлемдегі жоғалымдар (1 айға) жалпы  айлық жалдық төлем мультипликаторына  көбейтіледі.

Сыртқы әсерден  тозу – жағымсыз сыртқы орта, экономикалық немесе саяси факторлар салдарынан ғимарат құнының төмендеуі. Бұл  түзетілмейтін тозу түрі болып табылады. Экономикалық әдісті екі тәсілмен есептеуге  болады:

• сатудың байланысқан жұп әдісі. Екі салыстырмалы объект салыстырылады. Біреуінде сыртқы тозу белгілері бар, біреуінде жоқ. Сату бағаларындағы айырмашылық сыртқы тозу деп саналады;
• жалпы ренталық мультипликаторды қолданумен ренталық жоғалтуларды капитализациялау әдісі. Салыстырмалы объектілердің жалдық төлемінен түсетін табыс салыстырылады, біреуі жағымсыз сыртқы әсерде болады.