Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жылжымайтын мүлік объектісі аймағының (жер  учаскесінің) ластануы (мысалы, қоқыспен) физика-химиялық салдарсыз тек механикалық жағымсыз әсер көрсетеді. Механикалық ластану деңгейінің өлшем бірлігі ретінде ластану тығыздығы көрсеткіштері қолданылу мүмкін – қоқыс массасы немесе көлемінің аудан бірлігіне қатынасы (т/га, кг/м² және т.б.) не жылжымайтын мүлік объектісі орналасқан жалпы аудандағы ластанған ауданның үлесі (пайыз түрінде).

Атмосфераның, топырақтың және судың (жылжымайтын  мүлік объектісінің құрылымында  жеке су объектілері болғанда) химиялық қасиеттің өзгерісі тікелей жылжымайтын  мүлік объектісіне де (ауылшаруашылық жерлердегі ауылшаруашылық мәдениеті  егінділігінің төмендеуі, ғимараттар мен құрылыс-жайлардың металдық құрылысының коррозиясы және т.б.), қарастырылатын жылжымайтын мүлік объектісінде тұратындарға да (тұрғын үйде тұратындарға, кеңседе жұмыс істейтіндерге  және т.б.) жағымсыз әсер етеді. Ластанудың бұл түрінің өлшем бірлігі  ретінде қоспаның жеке құрамдары  бойынша және ортаның (ауаның, судың, топырақтың) түрлері бойынша шоғырландыру деңгейі (мкг/м, мг/л және т.с.с.) немесе шекті мүмкін шоғырландыру еселігі  және сәйкес ортаның ластану деңгейінің индекстері қолданылады.

Жылжымайтын мүлік объектісінң қоршаған табиғи-антропогендік  ортаның табиғи параметрлерінің өзгерісі: жылу, толқын (жарық, шу, электр магниттік), радиациялық және т.с.с. Жылулық ластануы жылжымайтын мүлік объектісінің айналасындағы орта температурасының жоғарылауы ретінде, мысалы, қарастырылатын жылжымайтын мүлік объектісінен жақын орналасқан ластану көзінен (өнеркәсіптік немесе басқа кәсіпорындар) шығатын газдар мен сулар, жылынған ауаның шығарылуына байланысты, ретінде қарастырылады. Ластанудың осы түрінің өлшем бірлігі ретінде берілген географиялық ареалдың шынайы-климаттық шарттарға қатысты градустағы температуралық өсімшесі қолданылады.

Жақындағы жылжымайтын  мүлік объектісінің және жасанды  жарық көздері әсерінен жылжымайтын  мүлік объектісі аймағының шынайы жарық беруінің өзгерісі. Бұл өзгерістерді өлшеу үшін аудан бірлігіне жарық  ағымдары өсімшесі немесе азаюы қолданылады (лк/м²).

Табиғи  деңгейден жоғары шу интенсивтілігінің  жоғарылауы қарастырылатын жылжымайтын  мүлік объектісінде тұратындарға немесе жұмыс істейтіндерге әсер етеді (адамда мұндай шу интенсивтілігінің  жоғарылауы шаршауға, ақыл өрісі белсенділігінің  төмендеуіне және 90-100 дБ жеткенде –  бірте-бірте есту қабілетінің жоғалуына  әкеледі). Өлшем бірлік ретінде жылдық (түн) уақытында логарифмдік орташадағы стандарттық шу өлшеуішінің «А»  бағамы бойынша түзете отырып, децибелдегі (дБ) шу деңгейі қолданылады.

Жылжымайтын мүлік объектісі тұратын кеңістікте ортаның электр магниттік өзгерісі (электр өткізу желісі, радио және телевизиялық өнеркәсіптік қондырғылар және т.б.). Ластанудың бұл түрінің экологиялық  сараптамасын жүргізгенде оның сипаттамасын сапалық талдау ғана мүмкін деп есептеледі, яғни оның болуын айтумен және қарастырылатын жылжымайтын мүлік объектісінің зақымдану аймағында қуаттылығы, негізгі көздерінің тізімі келтірілумен шектелуге болады. Қарастырылатын мүлік  объектісі орналасқан ортадағы, кеңістіктегі радиациялық заттардың мазмұнының шынайы деңгейі жоғары болуы мүмкін. Ластанудың бұл түрі үшін өлшем бірлігі  ретінде радиация деңгейінің сағаттық және жылдық орташасы қолданылады. Қарастырылатын жылжымайтын мүлік объектісінің экологиялық сраптамасында түгендеумен  және жылжымайтын мүлік объектісінің қоршаған табиғи-антропогендік ортасы ластануының жоғарыда қарастырылған  жағымсыз әсерін талдаумен қатар  жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнына әсер ететін жағымды  экологиялық және психоәлеуметтік  әсер ретінде қарастырылатын жағымды  экологиялық факторлардың сипаттамалары  да анықталады. Мысалы, егер жылжымайтын  мүлік объектісі экологиялық  таза табиғи-антропогендік ортада деп  есептесек, онда экологиялық психоәлеуметтік  әсер келесідей түрде болады:

• табиғи ландшафт және оны қарастырылатын жылжымайтын мүлік объектісінің терезелерінен көру мүмкіндігі;
• жылжымайтын мүлік иелерінің экологиялық таза табиғи объектілеріне (саябаққа, су қоймаларына және т.с.с) жоғары және тиімді қол жеткізуі;
• көптүрлі жасыл екпелер және олардың жылжымайтын мүлік орналасқан аймақтағы жоғары экологиялық нәтижелілігі.

Мұндай  түрдің экологиялық пайдалылығының көптүрлілігі берілген тізіммен шектелмейді. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнына әсер ететін мұндай жағымды экологиялық факторларын өлшеу жүйесі олардың құндылығының субъективті негізін ескере отырып өте күрделі.Мұндай факторлардың экологиялық сараптамасын жүргізгенде тек сапалық талдаумен шектелуге болады, бірақ талдаушы бұл жағдайда олардың спалаық сипаттамасын толық ашуы керек. Соңғысы мұндай экологиялық элитарлық игіліктердің нақты құнын анықтауға мүмкіндік беретін сатудың салыстырмалы әдісін жүзеге асыру үшін қажет.

2. Экологиялық факторлардың нарықтық құнын анықтау негізіндегі табиғи - антропогенттік баға индекстері.

Табиғи-антропогендік  ортаның сапа индекстері – химимлық түрдің ластануын өлшеу үшін ғана қолданылатын қоршаған табиғи-антропогендік  орта сапасының сандық көрсеткіштері. Бұл индекстерді құру келесілерді  бағалауға арналған:

• жеке ластаушы зат бойынша қандай да бір табиғи-антропогендік ортаның (атмосфералық ауаның, табиғи сулардың, топырақтың) сапасын;
• сол ортаның барлық ластаушы заттарының реципиентке (жылжымайтын мүлікке және онда тұратындарға) сомалық біруақыттағы әсері қатасындағы сапасын;
• барлық ортада болатын және реципиентке әсер ететін ластайтын заттар сомасының интегралды әсерін.

Ғылыми-техникалық әдебиетте орта сапасы көрсеткіштері  үшін бір әдістемелік тәсіл шектерінде «ортаның сапа индексі» (жақсы сапаға индекстеің үлкен мөлшері сәйкес келеді) термині де, «ортаның ластану индексі» (үлкен ластануға индекстің үлкен мәні келеді) термині де қолданылады. Бұдан

Сапа индексі = 1 / Ластану индексі.

Қоршаған  орта сапасының критерийлері ретінде  гигиеналық нормативтер болып табылатын  шекті мүмкін концентрациялар (ШМК) қолданылады. Қазіргі уақытта атмосфералық ауада 400-ден аса зат пен олардың  комбинациялары үшін және табиғи суларда 800-ден аса химилық заттар үшін гигиеналық нормативтер негізделген  және бекітілген. Атмосфералық ауаны ластайтын заттардың көбісі үшін ШМК екі мәні бекітіледі: максималды бір реттік және орташа тәуліктік. Максималды бір реттік ШМК негізінен заттың ағзаға мүмкін рефлекторлық әсерімен байланысты. Орташа тәуліктік ШМК ұзақ уақыт демалғанда заттың асқынған жинақтық әсерін алдын алуға бағытталған.

Атмосфералық  ауаның ластану индекстері екі негізгі  операцияларды орындау көмегімен  анықталады:

• әрбір ластаушы заттың концентрациясын оның стандартымен (ШМК) салыстыру;
• алынған шамаларды сомалық көрсеткішке агрегациялау.

Бұл операцияларды жүзеге асыру алгоритмі:

A_i = С_i /ШМК_{i ,} (9.1)

мұндағы  A_i   - ШМК бойынша і-лік ластаушы зат концентрациясының нормаланатын шамасы;

         С _i  - і-лік ластаушы заттың өлшенген концентрациясы;

         ШМК_i - і-лік ластаушы заттың шекті мүмкін концентрациясы.

Атмосфералық  ауаның ластану индексін қолдана  отырып (ластанудың бұл түрі қарастырылатын мысал үшін экологиялық факторда доминантты роль атқаратынын есептей  отырып) салыстырмалы сату әдісі көмегімен  экологиялық фактор құнының шамасын  элименттеп, осы факторды ескере отырып жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтауға болады..

Негізгі әдебиет:[1],[4],[5],[7],[8],[10],[13],[14],[16], [23],[26].

Дополнительная  литература:[3],[11],[17],[19].

№ 11 тақырып. Жер учаскесін бағалау

Жер – қандай да болсын қозғалмайтын мүліктің негізгі құраушысы. Қозғалмайтын мүлік объектілерімен байланысты көптеген мәмілелерде жер учаскелерінің  құны әрбір мүліктік кешеннің интегралды бағаларының ішінде жасырынса да, мұндай учаскелерді өз бетінше бағалау  қажеттілігі бірқатар маңызды тәжірибелі жағдайларға байланысты.

Біріншіден, жер учаскесінің  нарықтық құнын анықтау – қандай да болсын қозғалмайтын мүлік объектісін бағалаудың шығындық әдісінің бастапқы кезеңі. Онсыз мүлік иесінің экономикалық мүдделерін де, мүмкін инвесторлардың күтулерін де есептеу мүмкін емес.

Екіншіден, Қазақстан Республикасының  көптеген субъектілерінде жердің дифференциацияланған салық салу жүйесі енгізілген. Қазіргі  уақытта жер учаскелерінің салық  салатын бағасы нормативтік негізде  бекітіледі.

Үшіншіден, мүлікті сақтандырғанда бүліну қатерінде болатын меншік элементтерінің нарықтық құнын анықтау  қажеттілігі пайда болады. Жер  мен құрылыс қатысында бұзушы әртүрлі факторлар бар, олардың  салдары құнның төмендеуіне мүмкін әсері жағынан жеке бағалануы  керек. Мысалы, жер үшін сақтандыру заты территорияны жылыту, экологиялық  ластану, эрозия және жер құнарлығының төмендеуі болуы мүмкін, ал ғимарат  үшін - өрт және жарылу, жер сілкіну  мүмкіндігі және т.с.с.

Төртіншіден, жер учаскелерінің  нарықтық құнын дифференциацияланған бағасы байқаулық сатуларда олардың  бастапқы бағасын негіздеу үшін, мүлікті  акционерлеу үшін, пайларды бөлу үшін, ипотекалық несиелеу үшін, жалдық төлем  мөлшерін анықтау үшін қажет.

Және де, бос жер учаскесін  бағалаудың маңызды қызметі –  қандай да болсын мүліктік кешеннің ең жақсы және ең тиімді қолданылу нұқасын  негіздеу. Бұл сатыда бағалаушы құны негізделетін бағаланатын объект қатысында  оптималды инвестициялық шешім  гипотезасын қалыптастырады. Мұнда  қарастырылатын альтернативалардың таңдау критериі – мүліктік кешеннің толық  құнынан басқа өндіріс факторларын (еңбек, капитал және менеджмент) қолдануға  кеткен шығындарды алғаннан кейін қалған жердің қалдық құнын максималдандыру.

Инвестициялық шешім қабылдамас бұрын мүмкін сатып алушы, сәйкесінше, өзін оның орнына қоятын бағалаушы мүлікті сатып алудың мүмкін құны туралы және оны игеруге шектеулер шегінде жер учаскесін жақсартуға қосымша шығындар мен құнның күтілетін өсімшесінің бірдей болуы туралы ойластырады. Орналасумен, нарықтық конъюнктурамен, құқықтық мүмкіндіктермен және ресурстық параметрлермен шартталған жер учаскесінің мүмкіндігі инвестициялық шешім қабылдау және одан бас тарту жағынан шешуші аргумент болады. Сондықтан мүмкіндікті көрсететін жер учаскесінің нарықтық құны инвестициялық гипотеза мен оның негізінде есептелген объект құнының экономикалық мақсаттылығының шынайы өлшеуіші болып табылады.

Өнеркәсіптік  мақсаттағы жер учаскесі -  өнеркәсіптік кәсіпорын иелігіндегі жер бөлігі, ол территориялардың шекарасы анықталған, ондағы орман, өсімдік, жабық су қоймаларын қоса иеленеді. Жер учаскесінің меншік иесі өз ойынша осы учаске үстінде  және астында орналасқанның бәрін  қолдануға құқылы. Бірақ ауа кеңестігін жоғары биіктікте және қазба байлықтарын  қолдану үшін сәйкес лизенция алу  керек және оларды қолдану үшін  кезеңдік төлемдерді  жасауға міндетті.

Өнеркәсіптік  мақсаттағы жер учаскесінің құнын  жеке анықтау мыналар үшін жүзеге асырылады:

• бүкіл кәсіпорын құнын анықтау;
• жер учаскесіне тиесілі  салық салатын база өлшемін есептеу;
• кәсіпорынды жою туралы және жаңа құрылысты жүзеге асыру туралы шешімді қабылдау кезіндегі жерді  беру кезінде құрамдау мөлшерін анықтау;
• жер үшін жалдық төлемді бекіту.

Қазіргі кезде  жер учаскесінің құндарының бірнеше  түрін ажыратады:  нормативті, баланстық, нарықтық және тұтынушылық. Ақырғысы инвестициялық  немесе учаскені қолданудың бар профилімен тұтынушылық болады.

Жердің нормативті бағасы – жер учаскесінің құнын  оның сапасы, орналасуы және есеп айырысу  мерзімінің өзін-өзі ақтаудың потенциалды  табыста көрсететін өлшемі.

Жердің нормативті баға өлшемі жер қатынастарын келесі жағдайларда экономикалық  реттеуді қамтамасыз ету үшін енгізілген:

• жерді меншікке беру кезінде;
• жерге бөліктік және біріккен меншікті бекіту кезінде;
• жерді азаматтарға және кәсіпорындарға несиелеу және салық салу кезінде беру.

Жер учаскесінің  тұтыну құны не таза табыс, қолдану  профилімен табыс ставкалары бойынша  мәліметтерден шыға отырып анықталатын  инвестицияның құн негізінде, не учаскенің ағымдағы қолдануын ескерумен  тұтыну құны (таза табыс мөлшері  бағаланатын жер учаскесін қолда  барып қолданудан шыға отырып есептеледі) негізінде есептеледі.

Жердің нарықтық құны сонымен қатар жер учаскесін  ең тиімді пайдалану қағидасымен  есептелетін нарықтық құнымен және ағымда пайдаланған жер учаскесі есебі нарық құнымен сараланады. Учаске құнының соңғы түрінің  тұтыну құнынан айырмашылығы жер  учаскесн пайдаланудан алынатын таза табыс көлемі басқа жағдайда сақталатын профильде пайдалану барысында  байқалады: тұтыну құнын есептеу  барысында – нақты бағаланатын  кәсіпорында алынатын таза табыс, ал жердің нарықтық құнын есептеу барысында  ағында пайдаланған таза табыс көлемімен  анықталады.