Имущественные права несовершеннолетних

Особые гарантии жилищных прав несовершеннолетних устанавливаются  и при приватизации жилых помещений. Так в соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения по договору найма или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, вправе приобрести эти помещения в собственность бесплатно в порядке приватизации¹⁷⁴. В обеспечение жилищных прав несовершеннолетних закон закрепил правило, согласно которому приватизация указанного выше жилья может иметь место только при согласии всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. При этом жилые помещения могут быть переданы в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних . Что же касается несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, то они также вправе стать участниками общей собственности на приватизируемое помещение. Договоры передачи жилых помещений в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по необходимости по их инициативе. Указанные договоры оформляются несовершеннолетними, достигшими 14-летнего возраста, самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В условиях стремительного развития рыночных отношений на рынке  жилья некоторыми министерствами и  ведомствами была осуществлена попытка  создать гарантии соблюдения жилищных прав несовершеннолетних на уровне подзаконных актов. В частности было издано Письмо Министерства социальной защиты населения РФ «Об обеспечении прав и законных интересов несовершеннолетних при решении вопросов, связанных с приватизацией и продажей жилья». В нем указывается, что «несовершеннолетние, имеющие право на жилое помещение, должны включаться в договор передачи жилого помещения в собственность»¹⁷⁵. Что касается дополнительной защиты жилищных прав несовершеннолетних, то Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что отказ родителей и усыновителей от участия несовершеннолетних в приватизации может быть осуществлен ими только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Однако, на практике положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», предусматривающие защиту прав всех членов семьи нанимателя, в том числе несовершеннолетних, при оформлении договоров о передаче жилых помещений в собственность, не всегда соблюдаются.

В 1999 г. появляется известное  Письмо Минобразования РФ «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних», которое неоднозначно было оценено как учеными, так и практиками¹⁷⁶.  В нем, в частности, отмечалось, что рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних, проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение, а также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке, попечительству в отношении несовершеннолетних.

В качестве одной из важнейших  гарантий жилищных прав несовершеннолетних рассматривалось получение согласия всех членов семьи нанимателя, приживающих  с ним на вселение нового жильца.

Таким образом интересы несовершеннолетних членов семьи нанимателя жилья защищает норма, установленная в ст.679 ГК РФ, которая гласит о том, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Эта норма требует при решении указанного вопроса согласования в том числе с несовершеннолетними, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется и не зависит от нормы жилой площади, приходящейся на каждого человека. Это право несовершеннолетний (как член семьи) может приобрести либо вселяясь в квартиру одновременно с нанимателем, либо в результате прибытия в семью нанимателя позднее, когда основанием его права будет факт вступления в уже существующее правоотношение на стороне нанимателя. Это в равной мере относится как к малолетним, так и несовершеннолетним, в возрасте от 14 до 18 лет. Действовавший ранее Жилищный Кодекс РСФСР противоречил этим нормам ГК России. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель был вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие только совершеннолетних членов своей семьи. Такой подход к решению данного вопроса действительно являлся не справедливым. Это противоречило действующему гражданскому законодательству, которое требует согласия всех граждан, проживающих с нанимателем независимо от возраста (ст.679 ГК РФ). При этом даже сам Жилищный Кодекс РСФСР устанавливал равенство прав и обязанностей членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним (ст.53 ЖК РСФСР).

В соответствии с п.1 ст.70 ЖК РФ 2004 г. наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

При этом дополнительной гарантией права ребенка на жилище является закрепленное в ст. 70 ЖК РФ право на вселение несовершеннолетнего ребенка без получения согласия остальных членов семьи нанимателя.

Достаточно спорным  является вопрос о сохранении жилья за несовершеннолетними, помещенными на воспитание в государственные детские учреждения или переданные родственникам, опекунам.

Ряд авторов полагает, что за детьми, помещенными в государственные  детские учреждения, жилая площадь  сохраняется в течении шести  месяцев. Такая позиция основывалась главным образом на том, что было бы нецелесообразно возвращать несовершеннолетнему ранее занимаемую им площадь, если это связано с выселением лиц, занявших эту площадь на законных основаниях¹⁷⁷.

Другие авторы считают, что дети, находящиеся на воспитании в государственных учреждениях, сохраняют право на жилую площадь, на которой они проживали и при оставлении ими детского учреждения жилье должно быть им возвращено¹⁷⁸.

В этой связи в юридической  литературе было высказано немало предложений и рекомендаций, суть которых сводится в основном к тому, чтобы продлить срок сохранения жилой площади за несовершеннолетними, а также бронирование жилой площади несовершеннолетнего с предоставлением квартиры другим лицам на определенный срок¹⁷⁹.

Действовавшее жилищное законодательство предусматривало, что по окончании пребывания в государственных детских учреждениях, у родственников, попечителей или опекунов, где они находились на воспитании, жилое помещение им предоставляется вне очереди. В таком порядке жилье предоставлялось лишь в том случае, если им не может быть возвращена жилая площадь откуда они выбыли (п.2 ст.37 ЖК РСФСР). Хотя на практике применение данной нормы вызывало немало споров. Например, предоставление несовершеннолетнему отдельной квартиры или комнаты, установление срока в течении которого после возвращения несовершеннолетнего из детского учреждения ему должно быть предоставлено жилье и др.

Статья 57 действующего ЖК РФ определяет предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В соответствии с п.п. 2 п.2. ст.57 вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются, в том числе, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

Одной из теоретических  и практических проблем, связанных  с внеочередным предоставлением жилого помещения лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей является проблема установления Федеральным законом «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» предельного возраста, необходимого для внеочередного предоставления жилья – 23 года.

Как следует из Определения Конституционного Суда России гражданин А.В. Яковлев, оставшийся после рождения без попечения родителей, в 2000 году обратился в администрацию города Омска с заявлением о предоставлении ему во внеочередном порядке жилого помещения, однако в удовлетворении его просьбы было отказано, поскольку на момент обращения заявителю исполнилось 28 лет, что, по мнению администрации, лишало его права на дополнительные гарантии социальной защиты, установленные Федеральным законом "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

В своей жалобе в Конституционный  Суд Российской Федерации А.В. Яковлев  оспаривает конституционность абзаца четвертого статьи 1 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей". По мнению заявителя, отнесение к лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан, предельный возраст которых не должен превышать 23 года, препятствует реализации его конституционного права на жилище и нарушает права, закрепленные статьями 17, 18, 40 и 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации. Кроме того, он считает, что пунктом 3 статьи 8 Федерального закона "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" было ограничено действие пункта 2 статьи 37 ЖК РСФСР о внеочередном предоставлении жилых помещений, поскольку до принятия названного Федерального закона этот пункт не содержал указания на возраст лиц, которые подлежали обеспечению жилой площадью по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании¹⁸⁰.

Конституционным судом  было отказано в принятии к рассмотрению жалобы по мотивам неподведомственности дела и не допустимости соответствию жалобы.

До 1995 г. при временном отсутствии несовершеннолетнего срок отсутствия для сохранения жилищного права имел решающее значение. Так, согласно ч.1 ст.60 ЖК РСФСР, за временно отсутствующими право на жилое помещение сохранялось лишь в течение шести месяцев. Данная норма ограничивала конституционные права граждан на жилье, на свободу передвижения и выбор мета жительства. В связи с этим Конституционный Суд РФ Постановлением от 25.04.1995 г. «По делу о проверке конституционности частей первой и второй ст.54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситановой» и Постановлением от 23.06.1995 г. «По делу о проверке конституционности части первой и п.8 части второй ст.60 ЖК РСФСР в связи с запросами Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р.Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» признал положения указанных норм не соответствующими Конституции РФ и отменил их¹⁸¹.

При определении детей, оставшихся без попечения родителей, в государственные учреждения, либо под опеку в семьи граждан  орган опеки и попечительства в соответствии с Письмом Министерства образования Российской Федерации от 20.02 1995 г. № 09-М «О защите прав несовершеннолетних» и Письмом Министерства общего и профессионального образования Российской Федерации от 09.06 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» решает вопрос о закреплении за детьми жилой площади или права проживания в жилье, принадлежащем их родителям. В целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства, в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, в трехмесячный срок с момента устройства ребенка органы опеки и попечительства оформляют договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизируют) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принимают меры для его использования в интересах ребенка.

Нерешенным и дискуссионным остается вопрос о предоставлении несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет возможности самостоятельного найма жилого помещения. Для несовершеннолетних съемщиков жилого помещения понятие члена семьи подчеркивает самостоятельный и равный объем жилищных прав - это вытекает из ст.672 ГК РФ. Положения ГК, регулирующие заключение договора жилищного найма, не ограничивают способность несовершеннолетних быть субъектами этого договора. В юридической литературе делается акцент на то, что предоставление указанного права возможно, если несовершеннолетний имеет самостоятельный заработок. На наш взгляд, такой подход к решению данного вопроса является сужением дееспособности несовершеннолетних, так как помимо заработка у несовершеннолетнего могут быть иные источники дохода, такие, как: наследство, доход по вкладам денежных средств в кредитные учреждения, а также доход по ценным бумагам. Дети, оставшиеся без родителей имеют право на получение от государства социальных пособий и пенсий. Обязанностями нанимателя жилого помещения, согласно ст. 678 ГК является, во-первых, использование жилого помещения только для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии, во-вторых, не производить реконструкцию и переустройство жилого помещения без согласия наймодателя и, в-третьих, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Нам представляется, что исполнение указанных обязанностей не может послужить препятствием для заключения самостоятельно договора жилищного найма.

Положения главы 8 ЖК России (социальный наем жилого помещения) не конкретизируют требования к нанимателю по договору социального найма.