Совершенствование использования муниципальной собственности (на примере муниципального образования города Артёма)

              Доверительное управление. Следующий способ управления объектами муниципальной собственности - передача муниципальной недвижимости, входящей в состав казны, в доверительное управление коммерческим организациям. Данный способ позволяет обеспечить воспроизводство муниципальной собственности за счет ее собственных скрытых ресурсов.

              При передаче объектов муниципальной недвижимости казны в доверительное управление их воссоздание производится доверительным управляющим не за свой счет, а за счет прибыли, получаемой от коммерческого использования данных объектов. В этом случае доверительный управляющий, в отличие от муниципального предприятия-балансодержателя заинтересован в снижении расходов на содержание объекта и максимально эффективном его использовании.

              Однако применение данного способа управления должно быть продуманным и иметь целевую направленность, а также сопровождаться тщательной разработкой типового договора доверительного управления муниципальным имуществом, т.к. сам институт доверительного управления имуществом содержит в себе кроме положительных сторон также и отрицательные, например, риск обращения взыскания на переданное муниципальное имущество в счет исполнения обязательств доверительного управляющего.

              Очевидно, применение данного института наиболее уместно в отношении объектов недвижимости казны, требующих значительного ремонта или реконструкции, хотя все еще сохраняющих свои эксплуатационные качества, позволяющие обеспечить их коммерческое использование.

2.3   Органы местного самоуправления (уполномоченные ими органы) по вопросам управления муниципальным собственностью

              Согласно ч. 1 ст. 130 Конституции РФ, первичные полномочия по владению, пользованию и распоряжению муниципальной собственностью принадлежат населению муниципального образования.

              В ст. 6 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения, находящимся в ведении муниципальных образований, среди прочих относится владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

              Пункты 2 и 3 ст. 29 указанного закона определяют в общем виде субъектов управления муниципальной собственностью и их основные полномочия. Так, определено, что управляют муниципальной собственностью органы местного самоуправления. Они осуществляют права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, за исключением тех случаев, когда законами субъектов Российской Федерации или уставами муниципальных образований предусмотрено непосредственное осуществление этих полномочий населением.

              Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

              Согласно ст. 31 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», органы местного самоуправления определяют цели, условия и порядок деятельности предприятий, учреждений и организаций, находящихся в муниципальной собственности, осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги), утверждают их уставы, назначают и увольняют руководителей данных предприятий, учреждений и организаций, заслушивают отчеты об их деятельности.

Нужно отметить, что в Законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» лишь однажды – в ст. 15 конкретизируется компетенция отдельных органов местного самоуправления. Имеются в виду представительные органы местного самоуправления, в исключительном ведении которых, в частности, находится установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью.

Помимо общих норм о компетенции органов местного самоуправления, установленных в федеральных нормативно-правовых актах, существенное значение для определения полномочий конкретных органов и организаций, обладающих собственной компетенцией в вопросах регулирования имущественных отношений, имеют местные правовые акты. К ним относятся уставы муниципальных образований, положения об органах местного самоуправления и об отдельных их подразделениях, различного рода местные нормативные акты, устанавливающие порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью, а также порядок и условия участия немуниципальных организаций в социально-экономическом развитии территории.

Устав является основным городским нормативно-правовым актом, но помимо него Дума вправе принимать решения, устанавливающие порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью конкретными способами, определяя, в частности, и полномочия управляющих органов (например, ст. 136, п. 1 ст. 138 Устава города Артема Приморского края), а непосредственное право управления и распоряжения муниципальным имуществом принадлежит исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления – администрации, а точнее – ее структурным подразделениям, уполномоченным управлять муниципальной собственностью и осуществлять правомочия собственника муниципального имущества (например, ст. 137, п. 1, 3 ст. 138, п. 5 ст. 145 Устава города Артема Приморского края).

Особенности деятельности органов местного самоуправления можно рассмотреть на примере города Артема Приморского края.

Городской комитет по управлению муниципальным имуществом управляет и распоряжается недвижимым имуществом и несет ответственность за его надлежащее состояние согласно Положения о городском комитете по управлению имуществом утвержденного Постановлением г. Артема от 13.05.1995 г. № 124.

Недвижимым имуществом является относящимися к муниципальной собственности  в г. Артеме, отдельно стоящие здания и сооружения капитального характера, а также встроенно-пристроенные помещения в жилых домах.[25]

Недвижимое имущество может быть передано в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, предоставлено в аренду или безвозмездное пользование, а также продано, в том числе приватизировано.

Главным источником пополнения городского бюджета средствами является аренда муниципального имущества, в первую очередь нежилых помещений. Порядок сдачи в аренду муниципального имущества города Артема  определяется исходя из следующих принципов: [26]

-         правомочия собственника на объекты муниципального имущества города Артема принадлежит администрации г. Артема (данные полномочия делегированы  думой  г. Артема);

-         органом, уполномоченным сдавать в аренду муниципальное имущество города Артема, является Комитет по управлению имуществом г. Артема.

Имущество, находящееся в муниципальной собственности может быть сдано в аренду любым физическим или юридическим лицам, в том числе иностранным (зарегистрированным в РФ в установленном законодательством порядке) в соответствии с настоящим Положением. Сдача объектов в аренду не влечет права собственности на него. По результатам рассмотрения документов, представленных комиссией, председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом принимаются решения:

-         о подготовки документов на аукцион или некоммерческий конкурс;

-         о сдаче в аренду целевым назначением определенному арендатору;

-         отказ с указанием причин.

Сдача в аренду недвижимого имущества осуществляется в различных формах:

-         на аукционной основе (на право заключения договора аренды или на наивысшую арендную плату);

-         коммерческий конкурс;

-         некоммерческий конкурс;

-         целевым назначением.

По результатам аукциона, конкурса или в соответствии с решением о сдаче в аренду целевым назначением Комитет по управлению муниципальным имуществом заключает договор, который является единственным документом на право вселения (занятия) и использования (владения) муниципального имущества и определяет круг взаимоотношений арендодателя и арендатора на весь период аренды. По договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, помещения, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятий основные средства. При этом ГК РФ предусматривает, что по форме договор аренды предприятия должен быть единственным документом. Все споры по договорам аренды рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Текущие изменения арендной платы, связанные с предоставлением льгот, и изменением арендной платы в случае изменения цены, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, производятся на основании решения думы города Артема.

Оплата за арендуемое муниципальное имущество производится арендатором на расчетный счет местного бюджета  один раз в квартал с последующим распределением денежных средств:

-         90 % остается в бюджете города;

-         10%  перечисляется Комитету по управлению муниципальным имуществом.

Администрация города осуществляет контроль за распоряжением, использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества.

Начиная с 1997 года инвентаризацией охвачены все предприятия и учреждения муниципального уровня. Закончена инвентаризация зданий и помещений, занимаемых муниципальными учреждениями, финансируемыми за счет местного бюджета. По её итогам осуществляется закрепление и перезакрепление зданий и помещений с целью их максимального использования.

За период 1997-2000 годов в городе практически была прекращена приватизация муниципального имущества. Таким образом, администрация города и комитет по управлению имуществом сохранили в муниципальной собственности ряд предприятий и помещений. В собственности города сохранены предприятия  – МПРТ «Магазин «Одежда», МПРТ «Магазин № 19», МП «Артёмовская городская аптека № 4», Артёмовское муниципальное пассажирское автотранспортное предприятие  и т.д.

За 1997-2000 года в местный бюджет от приватизации поступило всего   1895 тысяч рублей.

В процессе приватизации в городе создано 3 акционерных общества открытого типа. После продажи акций этих обществ, согласно планов приватизации, в муниципальной собственности осталось 15% акций ОАО «ОПТЦ «Артём», 15% акций ОАО «Артёмовский хлебокомбинат», 10% акций ОАО «Артёмовский гормолокозавод». Распоряжением главы города Артёма назначены представители администрации для работы в Совете директоров вышеназванных акционерных обществ, которые участвуют в процессе управления предприятиями.

Одной из основных задач, стоящих перед администрацией города, является приумножение муниципальной собственности.

Формирование муниципальной собственности идет за счет приёма жилья и объектов социально-культурного назначения. За период с 1997 года по настоящее время в муниципальную собственность приняты:

- 148 жилых домов общей площадью 102,8 тысяч кв. метров;

- комплекс зданий и сооружений военного городка в селе Кневичи;

- 6 нежилых объектов общей площадью 1,6 тысяч кв. метров;

- тепловые сети протяженностью 1,9 км;

- сети водопровода протяженностью 16,7 км;

- сети канализации протяженностью 0,9 км;

- электрические сети протяженностью 7,9 км;

- сети ливневой канализации протяженностью 0,4 км;

- сети наружного освещения протяженностью 0,4 км;

- придомовое благоустройство площадью 1000 кв. метров.

В настоящее время на рассмотрении находятся документы по передаче аналогичных  объектов от ОАО «Приморскуголь», ОАО «Артёммебель», ОАО «Дальэнерго», УЦ 267/20.

Всего в муниципальной собственности на сегодняшний день более 1690 жилых домов, более 330 объектов нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения).

В городе функционирует 133 муниципальных предприятий и учреждений. В том числе: предприятий розничной торговли – 10, оптовой торговли – 1, общественного питания – 2, бытового обслуживания – 4, транспорта – 1, прочих - 23. Муниципальных учреждений - 92.

Эффективность работы муниципальных предприятий и учреждений определяет администрация города на заседаниях балансовых комиссий. За период 1997-2000 годов в целях стабильной и прибыльной работы муниципальных предприятий реорганизованы следующие предприятия: муниципальное предприятие «Галеас», из которого образовались предприятия бытового обслуживания МУП парикмахерских услуг «Виктория», МУП «Ломбард», МУП «Ремонт и пошив одежды», МУП «Фотография»; МП «Артёмтакси» – присоединено к АМПАТП; МУП «Муниципальный рынок» – присоединено к МУП «ТЗБ «Восход» и т.д.

Одним из направлений управления имуществом является закрепление его за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения, оперативного  управления,   безвозмездного   пользования, доверительного управления.  За последние четыре года на  таких условиях оформлено 116 договоров.

В администрации города работает постоянно действующая комиссия по аренде и использованию помещений, имущества и земли муниципальной собственности. В состав комиссии входят специалисты отделов и управлений администрации г. Артёма.

За 1997 год было заключено 183 договора, 1998 – 190 договоров, 1999 – 200 договоров, на 01.07.2000 – 187 договоров. В общей сложности за период 1997-2000 года было заключено 760 договоров аренды, что на 207 договоров больше соответствующего периода прошлых лет. В 2000 году на территории города Артёма действует 187 договоров аренды на нежилые помещения муниципальной собственности.

Арендная плата является одним из источников пополнения местного бюджета. За 1997 год арендной платы в бюджет поступило 2318,6 тысяч рублей, в 1998 году – 3993,9 тысяч рублей, в 1999 году – 4148,1 тысяч рублей, за первое полугодие 2000 года – 4845,6 тысяч рублей. Необходимо отметить, что из года в год доход от аренды помещений увеличивается при неизменной арендной ставке. В городе сдано в аренду по состоянию на 01.07.2000 15545,9 кв. метров нежилых муниципальных помещений.