Совершенствование использования муниципальной собственности (на примере муниципального образования города Артёма)

Общий анализ состояния законодательной базы в сфере налогообложения показывает, что существующая система льгот для земельного налога имеет значительное количество собственников, пользователей которые освобождены от уплаты земельного налога. Перечень льготников в Законе “О плате за землю”, Инструкции Госналогслужбы по применению этого Закона занимает не одну страницу. Но даже при этом рассматривая поступления платежей земельного налога в местный бюджет можно отметить, что идет относительный прирост платы за землю согласно увеличения ставки земельного налога. По отношению к 1998 году она была увеличена согласно Федерального законодательства почти в 2.4 раза.

Подробно проанализировав ситуацию в отношении арендных платежей за земельные участки, сложившуюся за период с 1998 по начало 2001 года сообщаю, что арендная плата за земельные участки на территории города Артема взимается в соответствии с постановлением главы г. Артема от 18.06.97 № 209 “Об арендной плате за земельные участки на территории муниципального образования г. Артема”[28], в котором определены базовые ставки аренды за земельные участки в соответствии с их целевым назначением и учетом их размещения (коэффициент градостроительных зон). Согласно вышеуказанному постановлению арендная плата за земельные участки под индивидуальное строительство и для использования в сельскохозяйственных целях равняется ставке земельного налога без учета коэффициента градостроительной зоны. При принятии положения были учтены факты политики поощрения индивидуального жилищного строительства (уменьшение затрат на строительство) и развития сельского хозяйства на территории города (огороды, сенокосы, крестьянские (фермерские) хозяйства, личное подсобное хозяйство).  В настоящее время значительная часть земельных площадей находится в аренде у сельскохозяйственных предприятий таких например, как АОЗТ “Деметра”, площадь арендуемых земель которого составляет 2237 га., немалая часть земель находится в аренде у крестьянско-фермерских хозяйств, что не приводит к получению доходов за аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Основной упор по сбору арендной платы (Приложение 6) данным постановлением возлагался на земельные участки, занятые объектами стационарной мелкорозничной  торговли ( 40 ставок земельного налога за 1 кв.м. в месяц с учетом коэффициента градостроительной зоны), передвижной мелкорозничной торговли ( 30 ставок земельного налога за 1 кв.м. в месяц с учетом коэффициента градостроительной зоны), под объектами общественного питания (20 ставок земельного налога за 1 кв.м. в месяц с учетом коэффициента градостроительной зоны), под объектами стационарной розничной торговли, рынками, автостоянками, АЗС, СТО   (5 ставок земельного налога за 1 кв.м. в месяц с учетом коэффициента градостроительной зоны).

Например, в 1998 году по 100 договорам земельных участков общей площадью 11224 га под индивидуальное строительство, огороды, гаражи, земли промышленной застройки, АЗС начислено арендной платы на сумму 172,4 тыс. рублей, в тоже время за земельные участки общей площадью 2,9 га под торговые киоски и павильоны, рынки и автостоянки начислено 1448,1 тыс. рублей. Поступило (с учетом ранее заключенных договоров за период 1995-1997г.г. ) 1383 тыс. рублей, из них в местный бюджет 50% - 693 тыс. рублей.

В 1999 году по 330 договорам земельных участков общей площадью 24,83 га под индивидуальное строительство, огороды, гаражи, земли промышленной застройки, АЗС начислено арендной платы на сумму 223,8 тыс. рублей, в тоже время за земельные участки общей площадью 2,63 га под торговые киоски и павильоны, рынки и автостоянки начислено 1108,9 тыс. рублей. Поступило (с учетом ранее заключенных договоров) 2033 тыс. рублей, из них 50% в местный бюджет – 1029 тыс. рублей.

В 2000 году по 393 договору земельных участков общей площадью 107,10 га под индивидуальное строительство, для сельскохозяйственного использования, огороды, гаражи, земли промышленной застройки, начислено арендной платы на сумму 105,3 тыс. рублей. За земельные участки общей площадью 1,8 га под торговые киоски и павильоны, рынки, автостоянки и АЗС по 39 договорам начислено 921.6 тыс. рублей. Поступило 1013 тыс. рублей, из них в местный бюджет – 506 тыс. рублей.

Проанализировав вышеперечисленные начисления и поступления арендной платы, можно отметить снижение начисления и соответственно поступления платежей за аренду земельных участков. Сложившаяся тенденция, можем предположить, развивалась по следующим причинам:

- значительно снизилось количество площадей арендуемых земельных участков под объекты предпринимательской деятельности – в 1998 г. – 2,9 га, а в 2000 г. – 1,09 га, соответственно и начисление арендной платы меньше почти в 3 раза;

- за весь период с 1998 по 2000 год ставка земельного налога для начисления арендной платы под объекты предпринимательской деятельности принималась по ставке налога 1998 года (0,45 руб. за 1 кв.м.), в то время, как ставка увеличивалась ежегодно и в 2000 году составила 1,08 рубля. Если бы ставка аренды пересматривалась с учетом повышения налоговой ставки, то арендная плата была бы гораздо выше примерно в 2,4 раза.

Вероятно, расчет арендной платы в вышеуказанный  период по налоговой  ставке 0,45 руб. производился по причине того, что с увеличением ставки земельного налога следовало привести в соответствие и порядок начисления арендной платы,  чего не было сделано с 1998 года.

Постановлением от 18.06.97 № 209 об арендной плате предусмотрено взимание арендной платы за земельные участки под объекты передвижной мелкорозничной торговли, но практика показала, что при заключении таких договоров отделом по регулированию сферы обслуживания (как указано в Положении об арендной плате) сданная площадь составляла в 2000 году только 200 кв. м. Со слов специалистов управления потребительского рынка - по причине сильно завышенной арендной платы. (Таблица 8).

Таблица 8

Анализ заключенных договоров для использования земельных участков под мелкорозничную сеть, заключенных управлением потребительского рынка

Также этим постановлением предусмотрено и взимание арендной платы комитетом по управлению имуществом за земельные участки под арендуемыми зданиями и сооружениями. Такие договора аренды не заключались, по причине того, что арендная плата за земельные участки превышала плату за арендуемое помещение. Например, расчет арендной платы по договору аренды нежилого помещения – магазина ТОО “Лотос” (г. Артем, ул. Кирова, 104) в год составил 8796 рублей. Арендная плата земельного участка (100 кв.м.)  этого же магазина составила 16200 рублей в год. Общая сумма аренды магазина составила бы 24996 рублей в год, что при сравнении арендной платы за земельный участок сумма платежа превышает в 2 раза платеж за аренду помещения.

Предполагаемая сложившаяся недоимка в местный бюджет за период с 1998 по 2000 год при увеличении земельного налога в 2.4 раза (Таблица 9).

Таблица 9

Предполагаемая недоимка в местный бюджет за период с 1998 по 2000 год при увеличении земельного налога в 2.4 раза

В настоящее время в Комитете по управлению имуществом имеется резерв арендных платежей более 10000 кв.м., что является доходной частью по пополнению бюджета при заключении договоров аренды за использование земельных участков под нежилыми помещениями, но при этом ориентироваться на ставку арендной платы за помещение не стоит, так как ставка 50 рублей за 1 кв. м. в год не пересматривалась с 1997 года.

Подводя итог поступления арендных платежей, отмечаю, что действующим положением от 18.06.97 № 209 “Об арендной плате” подошли к проблеме неплатежей в бюджет. Сумма задолженности на 2000 год составила 1560 тыс. руб. в том числе в местный бюджет -  780.4 тыс. руб. Управлением архитектуры и градостроительства постоянно ведутся судебные разбирательства по взысканию арендной платы.

Завышая на тот период времени ставки арендной платы, сегодня видим, что за период с 1998 по 2000 год резко снизилось количество заключаемых договоров земельных участков, что привело к значительной потере доходной части бюджета за тот период времени.

Обобщая проделанную работу, комитет по управлению имуществом пришёл к выводу, что необходимо совершенствовать муниципальную земельную политику, а в частности, в сферу аренды земельных участков на территории города Артёма.

3.2 Дальнейшее совершенствование муниципальной политики в  сфере аренды земельных участков на территории  города Артёма

Согласно прогнозам арендные отношения на территории города Артёма будут устойчиво развиваться и могут стать основной формой землепользования. Все эти обстоятельства отнюдь не всегда отвечают интересам землепользователей, однако они в полной мере соответствуют интересам муниципальных властей. Муниципальным органам управления города Артёма необходимо совершенствовать земельную политику в части аренды земельных участков по следующим направлениям:

-         более гибко и оперативно изменять и индексировать ставки арендной платы по сравнению с земельным налогом;

-         возможность доступного изменения и сохранения в перспективе функционального назначения участка в связи с планами городского развития;

-         примененять оперативные санкции за нарушение договорных обязательств, вплоть до разрыва договорных отношений к арендаторам, деятельность которых не соответствует интересам города.

-         использовать земли муниципальной собственности на основе арендных отношений, поскольку подобная практика служит надежным источником дохода для бюджетов разных уровней и эффективным инструментом влияния на многие виды предпринимательской деятельности;