Совершенствование использования муниципальной собственности (на примере муниципального образования города Артёма)

-         расширять практику заключения договоров аренды на основе продажи права аренды, и в первую очередь долгосрочной аренды;

-         постепенно повышать размеры земельных платежей, осуществление которых позволит получать дополнительные финансовые средства;

-         привести в соответствие размеры земельных платежей и рыночной стоимости земельных участков, что повысит социальную справедливость системы платы за землю и будет способствовать перераспределению и более эффективному использованию земель.

-         использовать земли, и в первую очередь, ценные городские участки в качестве средства привлечения инвестиций для выполнения муниципальных программ.

Чтобы ожидать развитие земельной политики в части аренды земельных участков на территории города Артёма, необходимо провести следующие мероприятия:

разработать долгосрочную программу, целью которой будет являться создание условий для планомерной и последовательной реализации муниципальной политике по обеспечению эффективного использования земли и иной недвижимости, активному вовлечению их в хозяйственный оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, формирование банка данных о земле и иной недвижимости как единого муниципального информационного ресурса.

Основными задачами Программы являются:

-         создание на территории муниципального образования города Артёма единой системы муниципального учёта объектов недвижимости на базе земельного кадастра;

-         создание автоматизированной системы управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений;

-         разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципального образования (в данном случае является территория города Артёма);

-         постановка на муниципальный кадастровый учёт земельных участков всех форм собственности и связанных с ними объектов недвижимого имущества;

-         разработка и совершенствование нормативной правовой базы реализации муниципальной политики в области земельного кадастра и учёта недвижимости реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений;

-         создание автоматизированных банков данных о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимого имущества (здания и сооружения, участков лесного фонда Российской Федерации, участках недр, обособленных водных объектах), как единого муниципального информационного ресурса;

-         развёртывание программно-технических комплексов, современных информационных технологий и программных средств, обеспечивающих автоматизацию процессов формирования, учёта, оценки, управление и распоряжение землёй и иным недвижимым имуществом;

-         организация и проведение подготовки и переподготовки кадров, обеспечивающих муниципальный кадастровый учёт земли и иных объектов недвижимости, кадастровую оценку земель, и управление недвижимостью на уровне муниципального образования города Артёма;

Для финансирования Программы необходимо составить смету на выполнение соответствующих работ в 2002 году и вынести на бюджетное слушание по формированию городского бюджета на 2002 год. Средства из местного бюджета будут привлечены в 2002 году в основном на проведение сплошной инвентаризации земли и информационно-техническое обеспечение.

В процессе долгосрочной реализации Программы будут достигнуты следующие результаты:

-         создана организационная структура и автоматизированная система ведения муниципального земельного кадастра и муниципального учёта объектов недвижимости;

-         сформированы и поставлены на муниципальный кадастровый учёт по итогам инвентаризации и разграничения собственности на землю фактически существующие в городе земельные участки;

-         проведено разграничение государственной собственности на землю и зарегистрировано право собственности на землю муниципального образования города Артёма;

-         создана правовая и методическая основа рационального использования земли и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования города Артёма;

-         созданы информационные технологии и программное обеспечение, развёрнуты программно-технические комплексы органов управления имуществом на межмуниципальном уровне;

-         создана система электронного обмена сведениями между органами (организациями) по формированию, кадастровому учёту, технической инвентаризации, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органом по управлению муниципальным имуществом;

-         создана единая информационная база об объектах недвижимости, земельных участках, участках лесного фонда Российской Федерации, участках недр, обособленных водных объектах;

-         подготовлены кадры в области ведения земельного кадастра и учёта недвижимости, управленческого персонала в сфере управления землёй и недвижимостью.

Предположительно реализация Программы должна осуществляться в период с 2002 по 2007 годы в 3 этапа:

I  этап – 2002 – 2003 годы;

II  этап – 2003 – 2005 годы;

III этап – 2005 – 2007 годы.

В настоящее время перед администрацией города стоит актуальный вопрос о совершенствовании нормативной правовой базы в регулировании земельных отношений. Вопросом первостепенной важности является новые арендные ставки за использовании земельных участков, которые будут реальными, чтобы при заключении договоров аренды осуществлялось 100% поступление платежей, а не росло количество должников, как показывает пример периода с 1997 по 2000 год.

При принятии полномочий комитетом по управлению имуществом по заключению договоров аренды стоит задача выполнения плана по сбору платежей за аренду земли в 2002 году на сумму 1250 тыс. рублей. Данная цифра подготовлена финансовым управлением города Артема и рекомендована  бюджетным назначением краевого финансового управления.

В связи с этим комитет по управлению имуществом предлагает проект новых арендных ставок за использование земельных участков в сравнении с ныне действующими в городе Артеме ставками (Приложение 7, 8, 9).

Комитету по управлению имуществом необходимо совершенствовать контроль  за поступлением арендной платы, а также разработать методику поступления платежей за использование земельных участков.

Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод о том, что эффективное выполнение данных мероприятий и направлений приведёт к пополнению доходной части местного бюджета и развития земельной политики на территории города Артёма.

Заключение

В условиях преобразования российской экономики особое значение приобретает эффективное управление муниципальной собственностью.

Поскольку сфера управления муниципальной собственностью охватывает сложный и достаточно широкий круг вопросов, в т.ч. и вопросы формирования муниципальной собственности, необходимо обратить внимание на то, что существует целая группа экономико-правовых проблем в этой сфере, характерных для современного этапа развития нормативно-правовой базы.

              Нормативные правовые акты, регулирующие вопросы разграничения федеральной собственности и передачи ее в муниципальную собственность не отвечают требованиям сегодняшнего дня, что было подтверждено большинством субъектов РФ, а также Генеральной прокуратурой РФ. В этой связи необходима полная ревизия действующих в этой сфере нормативных актов в целях выявления пробелов, недостатков и несоответствия законодательных норм новым требованиям. В результате должны быть четко установлены те правовые нормы, на которые можно будет опираться и в дальнейшем, те, которые требуют дополнения и корректировки, а также те, которые следует отменить.  На этой основе и с учетом новых требований было бы целесообразно принять своего рода «кодифицированный» нормативно-правовой акт, который бы системно вобрал в себя все аспекты правового регулирования процесса передачи объектов федеральной собственности в муниципальную. В целях повышения юридического статуса указанный акт должен быть принят по процедуре в форме федерального закона.

Необходимо также привести к единообразию весь шлейф вспомогательных правовых документов, сформировав с учетом опыта разных регионов и обязательно законодательно закрепив полный и универсальный набор типовой документации, сопровождающей процесс передачи объектов федеральной собственности в муниципальную – актов сдачи-приемки, договоров, бюджетных заявок и т.п.

1.                      В настоящее время уже закончен период широкомасштабного отчуждения муниципальной собственности. Переход от массовой приватизации к использованию индивидуального подхода при принятии решений о приватизации муниципального имущества повысит его оборотоспособность, позволит муниципальным образованиям стать полноправными субъектами экономических отношений и оптимизировать структуру принадлежащих им активов.

При принятии решений о приватизации муниципального имущества необходимо учитывать социальные последствия приватизации, включая вопросы социального развития приватизируемых объектов, охраны окружающей среды и здоровья граждан. Необходимо шире практиковать приватизацию муниципального имущества путем проведения коммерческих конкурсов с социальными условиями.

В рамках управления юридическими лицами муниципальной формы собственности необходимо определение круга и количества муниципальных унитарных предприятий. Для оптимизации их количества необходимо, чтобы организации в форме унитарных предприятий создавались исключительно в тех случаях, когда цели и задачи, ради которых они создаются, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы. Необходимо создать систему экономического мониторинга, провести оценку деятельности всех муниципальных унитарных предприятий и учреждений города Артёма, задействовать механизм аттестации руководителей с использованием современных методов оценки качества менеджмента. Назначение руководителей должно производиться на конкурсной основе, с ними обязательно должен заключаться срочный трудовой договор. Кроме того, необходимо ужесточение контроля за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, а также за деятельностью их руководителей.

Реализация указанных мероприятий должна привести к:

1.      поступлению дополнительных доходов в местные бюджеты от коммерческого использования имущества, высвобождаемого в результате реорганизации муниципальных унитарных предприятий и учреждений, а также вследствие получения части прибыли предприятий;

2.      снижению цен на определенные виды товаров и услуг;

3.      сокращению количества муниципальных унитарных предприятий и учреждений, снижению расходов местных бюджетов на их содержание, снижению издержек производства, улучшению финансово - экономических результатов деятельности оставшихся муниципальных унитарных предприятий и учреждений;

В рамках управления муниципальной собственностью необходимо отметить следующее:

1.        внести изменения в существующую нормативно-правовую базу с целью более эффективного управления муниципальной собственностью;

2.        провести сплошную инвентаризацию объектов, результатом которой станет получение информации, которая позволит оперативно провести их рыночную оценку.

С учетом данных реестра муниципальной собственности комитет по управлению имуществом города Артёма должен зарегистрировать право муниципальной собственности на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости, а так же выработать единые правила и процедуры принятия решения по распоряжению объектами муниципальной собственности.

Они должны основываться на следующих принципах:

1.          безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

2.          использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

3.          запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

4.          сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

5.          общедоступность информации о предоставлении в пользование объектов недвижимости;

6.          упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков.

Необходимо, чтобы изложенные принципы были реализованы в нормативных актах на федеральном, субфедеральном и местном уровнях.

В связи с передачей функции по заключению договоров аренды земельных участков комитету по управлению имуществом города Артёма необходимо совершенствовать земельную политику в части аренды земельных участков по следующим направлениям:

-         более гибко и оперативно изменять и индексировать ставки арендной платы по сравнению с земельным налогом;

-         возможность доступного изменения и сохранения в перспективе функционального назначения участка в связи с планами городского развития;

-         применять оперативные санкции за нарушение договорных обязательств, вплоть до разрыва договорных отношений к арендаторам, деятельность которых не соответствует интересам города.

-         использовать земли муниципальной собственности на основе арендных отношений, поскольку подобная практика служит надежным источником дохода для бюджетов разных уровней и эффективным инструментом влияния на многие виды предпринимательской деятельности;