Ипотечное кредитование РФ

1.2. Виды потребительских  кредитов

     Классификация потребительских ссуд заёмщиков  может быть проведена по ряду признаков, в том числе по субъектам кредитной сделки, по целевому направлению, по видам обеспечения, по способу предоставления, по срокам и методам погашения и т.д.

        По субъектам кредитной сделки. По виду кредитора различают:

- банковские  потребительские ссуды;

- ссуды,  предоставляемые населению торговыми  организациями;

- потребительские  ссуды кредитных учреждений небанковского  типа (ломбарды, пункты проката, касса  взаимопомощи, кредитные кооперативы,  строительные общества, пенсионные  фонды и т. д.);

 - личные или частные потребительские ссуды (предоставляемые частными лицами);

- потребительские  ссуды, предоставляемые заёмщикам  непосредственно на предприятиях  и в организациях, в которых  они работают.

        По виду заёмщика различают ссуды, предоставляемые:

- всем  слоям населения;

- различным  социальным группам;

- группам  заёмщиков, различающихся по уровню  доходов и платёжеспособности;

- студентам  и т.д.

        По целевому направлению ссуды могут быть целевые (ссуды на образование, ссуды под залог ценных бумаг, ипотечные) и нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт).

        По обеспечению ссуды различают необеспеченные (бланковые), которые в настоящее время в российской практике не встречаются, и обеспеченные. В качестве обеспечения могут выступать: залог, поручительство, гарантии и вклад (депозит). При выдаче потребительских кредитов банки отдают предпочтение залогу и поручительству. Залогом могут быть различные виды активов, в том числе товарно-материальные ценности, ценные бумаги, недвижимость. Основная причина, почему банк требует обеспечение,- это риск понести убытки в случае нежелания или неспособности заёмщика погасить ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае непогашения ссуды банк получает преимущество перед другими кредиторами в отношении любого вида активов, которые приняты в обеспечение банковской ссуды.

         По способу предоставления ссуды делятся на:  разовые и возобновляемые. В группу возобновляемых (револьверных) кредитов включаются кредиты, предоставляемые клиентам по кредитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме овердрафта.

        По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют следующим образом:

- краткосрочные  (сроком от 1 дня до 1 года);

- среднесрочные  (сроком от 1 года до 3-5 лет);

- долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).

        По методу погашения различают ссуды, погашаемые без рассрочки платежа, и ссуды с рассрочкой платежа. Кредиты без рассрочки платежа имеют важную особенность: по таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осуществляется единовременно. Ссуды  с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным периодическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с неравномерным, периодическим погашением ссуды (сумма платежа в погашение ссуды меняется). При выдаче ссуды с рассрочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды списывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный порядок погашения ссуды не столь обременителен для заёмщика, как при единственной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные ресурсы для новых вложений, повышая таким образом его ликвидность. Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банковского кредита заключается кредитный договор между банком и заёмщиком – пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполагает наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли. Кредитный договор в этом случае заключается между клиентом и магазином, который в последующем получает ссуду в банке.

        В нашей стране в последние  годы активно развивается кредитование  населения через торговые организации.  Покупатели нередко приобретают  дорогостоящие товары (холодильники, стиральные машины, компьютеры и  другие товары длительного пользования) с рассрочкой платежа.

        Прямое банковское кредитование выгодно отличается от косвенного простотой организации кредитного процесса, что позволяет выяснить экономическую целесообразность выдачи ссуды и организовать действенный контроль за её использованием и погашением. Однако к негативным факторам, связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском кредите.

        Косвенное банковское кредитование потребительских нужд населения позволяет банку сократить влияние рисков, поскольку ссуды, предоставляемые, например, юридическим лицам (торговым организациям, предприятиям, на которых работают ссудозаёмщики), позволяют с большей степенью достоверности определить кредитоспособность юридического лица, возможности погашения ссуды в срок и полностью, организовать действенный контроль, в том числе на стадии погашения ссуды.

        Кредитование физических лиц  в России в современных условиях  осуществляют все коммерческие  банки. Однако основным кредитором  потребительских нужд населения по-прежнему остаётся Сберегательный банк РФ [9, С. 222]. 

3. Ипотечный кредит как разновидность  кредитования

        В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья на условии залога недвижимого имущества.

        Ипотека как метод кредитования  зародилась еще в середине XVIII века в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.

        Следующий важный этап в развитии  ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Foncier de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая

        Первый специализированный по  кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX – XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

        Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948г. После этих событий ипотека начала своё новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

        Вплоть до конца 1960-х гг. закладные  листы выпускались на срок, превышающий  30 лет, и заемщикам соответственно  предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5 – 10 лет.

        Таким образом, несмотря ни  на какие испытания закладные  листы зарекомендовали себя как  надежное средство привлечения  капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям [8, С. 291].

        Сегодня в представлении многих  людей ипотека – это кредит  на покупку квартиры, или жилого  дома, где приобретаемая недвижимость  является залогом.

На самом деле это понятие гораздо шире.

       Ипотека – это залог недвижимого имущества, которое служит обеспечением надлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся банку-кредитору.

       Ипотекой может обеспечиваться как простой кредитный договор (например, на неотложные нужды), так и целевой кредит – на приобретение жилья. В настоящее время банки предоставляют самые разнообразные программы ипотечного кредитования.

        Ипотечное кредитование с целью приобретения жилья приобретает всё большую популярность. В последние годы рост инфляции гораздо выше предполагаемого аналитиками уровня. Помимо инфляции происходит естественный рост цен на жильё. В таких условиях взять кредит и приобрести жильё сейчас выгоднее, чем копить деньги на  приобретение его в неопределённом будущем.

        Помимо того, среди преимуществ  ипотечного кредитования (жильё  в рассрочку) можно отметить:

1) возможность  в кротчайшие сроки вселиться  в собственное новое жильё,  в том числе в квартиру в новостройке;

2) долгосрочный  кредит с фиксированной суммой  выплат;

3) возможность  прописки в приобретённой по  ипотечному кредиту квартире;

4) выгодное  капиталовложение средств (при  нынешних тенденциях рынка цены  на недвижимость растут в среднем на 14,5 – 30% в год).

         Ипотека может возникнуть:

- в силу  положений закона;

-  в  силу положений договора.

        В силу норм закона ипотека  возникает в случае приобретения  квартиры или иного жилого  помещения в собственность за  счет кредита банка или иной кредитной организации (так называемое целевое кредитование), в этом случае денежные средства, полученные в кредит, могут быть направлены заемщиком только на приобретение жилья. Условия об ипотеке приобретаемого жилья, как правило, включается в текст кредитного договора. Однако не исключено и заключение отдельного договора об ипотеке в дополнение к кредитному договору. При этом жилое помещение считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи указанного помещения. Приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге у банка до момента полного исполнения обязательств по кредиту.

        В силу договора ипотека возникает  в качестве обеспечения исполнения  любых кредитных обязательств. Кредитные  средства могут быть использованы заемщиком по своему усмотрению, и в залог предоставляется жилье, уже принадлежащее на праве собственности залогодателю на момент заключения кредитного договора. Договор об ипотеке заключается в письменном виде, является самостоятельным договором.

       Предметом ипотеки могут быть земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.