Ипотечное кредитование РФ

        По прогнозу, вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимира Герасименко, стоимость жилья в Екатеринбурге за 2008 г. вырастет на 25—30%. В 2007 г. по сравнению с 2006 г. стоимость жилья выросла более чем на 100%. Причина этого — дефицит площадей. Даже в том объеме жилых помещений, который попадал на рынок, 30—40% занимало так называемое «инвестиционное жилье» То есть квартиры, которые покупались не для улучшения жилищных условий, а для последующей перепродажи. Доля семей, имеющих инвестиционные квартиры в Екатеринбурге, составляет 2,7%. Резкий рост цен привел к тому, что граждане были вынуждены покупать изначально дешевое, низкокомфортное жилье, такое как «хрущевки» и «брежневки». В результате эти объекты продемонстрировали еще больший рост стоимости, чем квартиры более высокой комфортности. Герасименко В. считает, что в ближайшее время должна произойти корректировка цен именно в этом сегменте рынка, хотя в целом жилая недвижимость продолжит дорожать [28].

        Проведем краткий анализ рынка жилья в Екатеринбурге. Темпы роста цен на вторичном рынке жилья продолжают постепенно снижаться, хотя по-прежнему остаются высокими. Такие данные предоставили аналитики квартирного бюро «Ярмарка».

        В октябре на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сохранилась тенденция снижения     динамики     цен  на    однокомнатные    квартиры.     Такие     данные предоставили аналитики квартирного бюро «Ярмарка».

        Больше всего подорожали квартиры улучшенной планировки (на 11%). По итогам десяти месяцев наиболее медленные темпы роста цен зафиксированы в сегментах квартир самого высокого и самого низкого качества: квартиры «спецпроекта» поднялись в цене с начала года на 73%, квартиры в неблагоустроенных домах — на 70%, тогда как средний уровень цен по всем типам жилья поднялся на 94%.

        Приведенная выше статистика рассматривалась в разрезе квартир, выставленных на продажу. Между тем на вторичном рынке жилья Екатеринбурга есть и другой сегмент, занимающий от 10% до 15% от общего количества объектов на рынке. Это комнаты в квартирах. Если вплоть до июля стоимость квадратного метра в комнатах росла чуть медленнее, чем в квартирах, то в последние месяцы цены на комнаты растут опережающими темпами, ежемесячный прирост составляет около 14—15%.

        Основная причина активизации рынка – приход игроков, которые ожидали максимального повышения стоимости жилья и сегодня продают свои квартиры по выросшим за прошедший год в два раза ценам. Это относится как к «частным инвесторам», которые в массовом порядке выставили на продажу свои объекты, желая зафиксировать прибыль, так и к тем, кто откладывал вопрос обмена жилья до периода стабилизации.

        На 20 апреля 2008 г. средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 63 726 рубля. Самым дорогим районом по-прежнему остается Центр – цена одного квадратного метра здесь – 81 066 рубль. На втором месте Ботаника, затем Шарташский рынок, ВИЗ, Автовокзал, Пионерский, Парковый и Юго-Западный – цена «квадрата» в этих районах 66 595 рублей. Самым «дешевым», как всегда, оказался район Кольцово – со средним показателем 49 055 рублей за квадратный метр он отстает от своего ближайшего конкурента, Старой Сортировки, более чем на 5000 рублей.

        На    рынке сегодня    по-прежнему наблюдается значительный рост в общем объеме    предложения   доли    квартир,   выставленных   для «чистой» продажи по сравнению с долей квартир, предназначенных для обменных операций.

        Рассматривая структуру предложения на рынке, можно отметить, что сегодня она в достаточно полной мере соответствует спросу, который ориентирован, в основном, на наименее дорогие сегменты. Две трети выставляемых сейчас на продажу объектов – это небольшие, однокомнатные и двухкомнатные, квартиры.

        Что касается динамики цен различных типов квартир, то основной особенностью текущей ситуации стала остановка роста стоимости «хрущевок», которые дорожали опережающими темпами в течение всего ажиотажного периода. В отличии от прошлогодней ситуации, сегодня быстрее всего дорожают квартиры в современных домах-новостройках, вышедших на вторичный рынок в последние 5-10 лет. Объясняется это в первую очередь тем, что их стоимость в 2007 году выросла гораздо меньше, чем квартир в домах советской постройки. Поэтому теперь они «наверстывают» упущенное, приводя цены на рынке в соответствие с качеством жилья и спросом на него.

        Говоря о спросе, необходимо отметить, что на рынке сегодня наблюдается ситуация близкая к стагнации. В ожидании снижения цен, покупатели не спешат с выбором, а продавцы выставляют на продажу объекты, по привычке ориентируясь на ожидание быстрого роста стоимости. В результате, число заключаемых на рынке сделок снизилось, по сравнению с объемом операций пяти-шести месячной давности.

        Прогнозируя дальнейшее развитие событий, можно отметить, что в ближайшие три месяца сколько-нибудь значительного роста цен вероятнее всего ждать не стоит. Объем предложения в период с марта по май будет увеличиваться темпами порядка 15-5% в месяц (по снижающейся динамике). В текущих условиях, оживление рынка и активизацию спроса можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2008 года.

        На вторичном рынке наблюдалась довольно серьезная дифференциация цен в зависимости    от   районов. Лидерами   роста   цен в прошлом году стали в основном окраины, куда переместился спрос, после того, как цены на жильё, находящееся в центре города, выросли. В центре города и приближенных к нему районах наиболее высокие темпы роста цен показали «хрущевки», «брежневки» и «сталинки».

        Что касается качественной дифференциации на первичном рынке, то по данным застройщиков, наибольшим спросом в 2007 г. пользовались квартиры «эконом - класса», расположенные за пределами центра. В то же время, нельзя утверждать, что спрос на объекты в центре города находился на низком уровне. Если сегмент массового жилья характеризовался ажиотажем, то жильё бизнес – класса, расположенное в центре и приближенных к нему районах, пользовалось стабильным спросом.

        Высокие темпы роста цен  на жильё в Екатеринбурге обусловлены следующими процессами: переток достаточно большого числа потенциальных покупателей из Екатеринбурга в прилегающие города; значительная привязанность жителей городов – спутников к экономике Екатеринбурга обеспечила широкий выбор рабочих мести более высокие доходы населению данных городов (работая на прибыльных предприятиях, часть жителей данных городов смогла решить жилищные проблемы в своем городе); не смотря на то, что сам факт включения того или иного города – спутника в состав Екатеринбурга не приведет к резкому улучшению инфраструктуры, возможность такого развития событий уже оказывает влияние на цены.

        Как считают многие эксперты, ажиотажный спрос на рынке недвижимости вообще не способствует продаже жилья в кредит. В условиях, когда спрос сильно превышает предложение, на каждый объект недвижимости претендует несколько покупателей и предпочтение отдается тому, кто может заплатить всю сумму сразу.

        К тому же, чем дороже квартиры, тем меньше населения России с сегодняшним уровнем дохода могут воспользоваться ипотекой.

        Решение жилищной проблемы является основой всей внутренней государственной политики. Сегодня же, фактически, происходит стимулирование государством совокупного спроса, при этом, сокращается совокупное предложение.

        Это  означает сиюминутное стимулирование спроса путем развития ипотеки без серьезного  увеличения   строительства, а    значит увеличения   дефицита   жилья   и дальнейший рост цен.

        Все банки предъявляют примерно одинаковые требования к заемщикам, обеспечению кредита.

        Что касается ставок по кредитам, то они различаются у большинства банков в зависимости от размера первоначального взноса и формы подтверждения доходов. Самые низкие процентные ставки на приобретение недвижимости на вторичном рынке предлагает УРСА-Банк (10,5%, min сумма кредита 3 000 000 рублей), УРАЛСИБ, СКБ-БАНК, Северная казна, Райффайзенбанк (плавающая процентная ставка) самые высокие - Банк Москвы, ВТБ 24. Возросло количество банков, предлагающих кредиты с плавающими процентными ставками. Райффайзенбанк, Северная казна предлагают клиентам как фиксированные, так и плавающие ("гибкие") процентные ставки. В последнем случае ставки по рублевым кредитам привязываются к индексу MosPrime3m, ставки по инвалютным кредитам - к ставке LIBOR12m. Это новые программы для российского рынка ипотечного кредитования, и, к тому же, достаточно рискованные как для банка, так и для заемщика. Довольно сложно предсказать, как будут вести себя данные индексы в течение всего срока погашения кредита. В западных странах кредиты с плавающей ставкой достаточно распространены. Что касается российского рынка, то в настоящее время кредит с плавающей ставкой является наиболее выгодным предложением среди кредитов в рублях на рынке ипотеки.

        Банки на рынке Екатеринбурга предлагают различные программы ипотечного кредитования. Федеральные банки предлагают гораздо больше вариантов ипотечного кредитования (УРСА-Банк 10 программ). Помимо стандартных (покупка квартиры на вторичном и первичном рынке), банки предлагают кредиты на улучшение жилищных условий, покупку или строительство коттеджей/таун-хаусов, рефинансирование кредитов (Райффайзенбанк, ВТБ 24, Банк Москвы, СКБ-Банк, УРСА-Банк ).

        Следует отметить программу Сбербанка "Молодая семья", в которой первоначальный взнос составляет всего 5%, а также при определении суммы кредита учитываются доходы не только супругов, но и их родителей.

        Безусловно, на рынке ипотечного кредитования выделяется Райффазенбанк разнообразием ипотечных программ. Помимо перечисленных выше, Райффайзенбанк также кредитует на приобретение земельных участков, на любые цели под залог имеющейся недвижимости и осуществляет рефинансирование кредитов, полученных в других банках. В условиях ужесточения конкурентной борьбы между банками рефинансирование для частных лиц сегодня на  российском рынке становиться все более популярным. При сроке кредита 10-25 лет, снижение процентной ставки даже на 1% годовых уже является экономически обоснованным фактором для поиска вариантов и заемщик может сэкономить за счет этого несколько тысяч долларов. Поэтому кредитование в ипотеке перспективно и востребовано рынком, а банку это помогает увеличить объемы бизнеса и  кредитный портфель.

        Однако, процентные ставки, предлагаемые большинством банков существенно отличаются от ставок, действующих на сегодняшний день: от 13,5 до 16-18%. Наиболеее выгодные условия "перекредитовки" предлагает СКБ-Банк - 11%.Также программы Банка предусматривают специальное предложение с пониженной процентной ставкой, но с жесткими условиями досрочного погашения (длительный период моратория на досрочное гашение - 5 лет, комиссия за досрочное гашение - 4%, min сумма гашения 60000 рублей) [32]. 

2.4. Проблемы и перспективы  ипотечного кредитования

        В настоящее время в Российской Федерации проблемам ипотечного кредитования уделяется огромное внимание: проводятся различные конференции, в периодической и экономической литературе, сети Интернет встречается множество статей и публикаций по данной теме.

        Такой интерес к данной проблеме обусловлен, огромной важностью ипотечного кредитования для развития экономики государства в целом.

        Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решать задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему населения, проблему финансирования капитального строительства и др.

        Расширение жилищного строительства, как один из факторов развития ипотечного кредитования в масштабах страны оказывает «воздействие на обширную отрасль экономики, так как инвестиции в одну сферу порождают необходимость инвестиций в смежные, сопряженные сферы».

        Это объясняется рядом причин:

 - жилищное строительство взаимосвязано с целым рядом отраслей, что приводит к повышению совокупного общественного спроса;

- жилищное  строительство приводит к увеличению спроса на сопутствующие товары;

 - жилищное строительство в части обеспечения финансовыми ресурсами вовлекает в финансовый оборот сбережения домашних хозяйств.

        Таким образом, жилищное кредитование можно рассматривать как фактор, стимулирующий экономический рост. Кроме того, ипотечное кредитование выполняет важнейшую социальную функцию, а именно обеспечение населения жильем. Стоит также отметить, что инвестирование в жилую недвижимость – один из наиболее надежных и популярных на сегодняшний день инструментов финансовых вложений.