Ипотечное кредитование РФ

Глава 2. Исследования мировой и российской практики

ипотечного  кредитования

2.1. Американский опыт  ипотечного кредитования

        В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

         Ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссуда - сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами.

        Во-первых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов.

        Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев.

        В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом.

        По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.

        Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

        1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);

        2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.

       Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

        В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки, принимать меры для его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки, уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

        Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу.

        Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

        В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион, принудительное управление [16, С. 75]

        Весь  процесс  ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии:

        1) инициирование (процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору);

        2) посредничество (процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных);

        3) инвестирование (процесс приобретения и накопления физическими и

юридическими  лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним).

        Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рисунок 1) .       

        
 

        

                     Рисунок 1.Схема ипотечного кредитования в США 

        Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

        Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов [5, С. 127].

     В настоящее время в США разразился ипотечный кризис, его начало относят к концу 2006 года. В августе 2007 г. он лишь «вырвался на поверхность», приобретя наиболее острые наглядные формы.

        Доминирует мнение, согласно которому  ипотечный кризис затронул исключительно  рынки высокорискованных ипотечных  кредитов. В соответствии с данной точкой зрения кризис не представляет опасности для глобальной банковской системы и мировой экономики в целом.

     Действительно, на первом этапе развития ипотечный  кризис затронул наиболее рискованные  виды ипотечных кредитов, прежде  всего так называемые кредиты «subprime», относительно стандартных норм недостаточно обеспеченные либо доходами заемщика, либо стоимостью залога. При этом первоначальный взнос обычно был равен нулю.

        Другой высокорискованной категорией  являются так называемые «быстрые» ипотечные кредиты, выдаваемые в тех случаях, когда заемщик представляет банку неполный пакет требуемых документов. Понятно, что неспособность заемщика собрать стандартный пакет документов предвещает банку определенные проблемы, даже если отношение величины займа к доходу заемщика или стоимости залога 

        Не стоит забывать, что удельный  вес задолженности домохозяйств  в ВВП США только с 2000-го  по 2007 г. вырос с 67 до 92%, в том  числе удельный вес задолженности  по ипотечным кредитам – с  49 до 74% ВВП. При этом около 40% всех ценных бумаг, которыми располагают американские банки, являются ипотечными ценными бумагами.

        Видимые уже в настоящее время  последствия ипотечного кризиса  впечатляют. Он вышел не только  за пределы высокорискованной  части ипотечных кредитов и ипотечного  рынка, но и США, создав проблемы для банковской системы, как своей страны, так и Европы.

        Произошло резкое сокращение  межбанковского кредитования из-за  потери доверия  к банкам (в  том числе со стороны других  банков: никто не знает, у кого, сколько безнадежных кредитов), причем не только в США, но и в Европе.

         Наблюдается вынужденное кредитование  страховых компаний государством  для поддержания их ликвидности.

         К началу декабря 2007г. одни  лишь крупные компании признали 107млрд долл. Только прямых убытков, общая их сумма оценивается в 400млрд долларов

( половина  которых приходится на банки).

          Ипотечный кризис достигнет пика, по всей вероятности,  в апреле 2008г. Лишь после обнародования  результатов 1 квартала 2008г. станут понятны масштабы убытков, скрытых в настоящее время из-за непрозрачности производных инструментов, и, соответственно, реальное положение дел на глобальных рынках.

         Естественно, что накануне президентских  выборов, даже если весь мир  не будет сомневаться в их результате, действующая администрация США не сможет позволить значительных потерь и ожидаемого банкротства одного из крупных банков. Поэтому она будет поддерживать ликвидность банковской системы США, что может подстегнуть инфляцию и создать предпосылки для новой девальвации доллара. Последняя, в свою очередь, способна вызвать масштабный валютный кризис, так как участники мировых финансовых рынков уже устали от обесценения мировой резервной валюты.

        С другой стороны, администрация  США никак не может позволить себе рецессии перед выборами, а с политической точки зрения, девальвация безусловно предпочтительнее рецессии, тем более связанной с возникновением существенных и очевидных проблем для банковской системы [18, С. 20].

     Также  в США ряд системообразующих финансовых институтов оказался на грани банкротства. В сентябре две ведущие финансовые корпорации на ипотечном рынке – Fanni Mae и Freddi Mac, - владеющие почти половиной всех ипотечных кредитов в США (на сумму в 5,3 трлн. долл.), взяты под контроль государства из – за стремительно ухудшающегося финансового положения. Другому крупнейшему финансовому институту США – банку Lehman Brothers – монетарные власти США отказали в помощи, допустив его банкротство [19,с. 23].

        Американский ипотечный кризис, будет очень полезен для всех, кто его переживет, поскольку обогатит их качественно новым знанием. Однако, значительные слои населения и предприятия, способны постигать истину только на собственном  горьком опыте, методом проб и ошибок [18, с. 20].         

                 

2.2. Обзор ипотечного  кредитования в  РФ

        Основным законом регулирующим  отношения по поводу залога  недвижимости, является принятый  в 1998 г. Федеральный закон №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  В данный закон не раз вносились  изменения и поправки. Последняя его редакция вышла в ноябре 2004 г. (№ 216-ФЗ).

        Кризис на ипотечном рынке США, безусловно, отрицательно сказывается на возможности российских банков рефинансировать свой портфель. Впрочем, сегодня видно больше признаков того, что последствия американских событий для международного рынка капиталов будут иметь достаточно ограниченный характер и по продолжительности, и по глубине влияния. Во всяком случае они не смогут помешать выпуску облигаций, обеспеченных ипотечными активами [20, С. 58].

        На 01.01.2008 г. количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья составило 761.

                                                                                                                            Таблица 1

Количество  кредитных организаций, предоставляющих  кредиты на покупку  жилья

   

            По данным Центрального Банка  объем выданных  ипотечных кредитов  за 4 квартал 2007 г. составил 193 млрд. руб., что на 85 млрд. руб. больше, чем  за аналогичный период в 2006 г.