Ипотечное кредитование РФ

        В начале 2007 года задолженность граждан по ипотечным кредитам составляла 18%, а в начале четвертого квартала уже 23% от суммы общих объемов ипотечного кредитования физических лиц.

        По данным Центрального Банка на 01.01.2008 года задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным банками физическим лицам, составила 446 281 млн.р. Прирост задолженности за 2007 год составил 301 475 млн.р. За аналогичный период 2006 года объем ипотечной задолженности увеличился всего на 122 583 млн. р. Увеличение темпов роста ипотечной задолженности свидетельствует о начале активной фазы развития рынка ипотеки в России [28].

        В течение первого полугодия рынок ипотеки в России был на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга, многие кредитные организации задумывались о проведении  секьюритизации на внешних рынках. С августа 2007 г. рост стоимости привлечения способствовал ухудшению условий кредитования. Мелкие и средние региональные банки вынуждены были продавать портфели кредитов, приостанавливать выдачу кредитов. Некоторые банки, испытывающие проблемы с ликвидностью увеличивали процентные ставки. Подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% рынка. В частности, Москоммерцбанк приостановил выдачу кредитов по уже одобренным решениям кредитного комитета, банк «Русский стандарт» заявил о закрытии своих ипотечных программ, один из лидеров по объему выданных кредитов в 1 полугодии 2007 г. УРСА-Банк поднял ставки по кредиту [36].

        Кризис ликвидности на российском рынке есть, однако он далек от драматического: ведь на рынке США ипотечная задолженность составляет более 50% ВВП, а в России – всего 2,3%.

        Крупные игроки, не испытывающие проблем с ликвидностью, в том числе, имеющие ресурсную поддержку зарубежных материнских структур скупают качественные кредитные портфели у банков по заниженной ставке. Так, у ВТБ-24, КИТ-Финанс банка и Дельта-кредит банка рост портфеля за сентябрь превысил предыдущие средние показатели на 20%. Крупные банки, заинтересованные в увеличении своей доли на рынке предприняли определенные маркетинговые шаги для привлечения качественных заемщиков, уже одобренных другими банками, но не сумевшими получить кредит из-за кризиса ликвидности. Многие банки существенно сократили сроки рассмотрения документов и принятия решения о выдаче кредита. Статистика ЦБ РФ за 3 – 4 кв. 2007 г. свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, увеличении доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья (кредиты на покупку жилья отличаются от ипотечных кредитов тем, что не требуют оформления залога недвижимости).

        По прогнозам ипотечных брокеров объем роста рынка в 2008 году составит примерно 40%. По мнению банкиров в 2008 году не ожидается драматического повышения ставок на ипотечный кредит. Одной из главных тенденций будущего года станет увеличение доли ипотечного кредитования в швейцарских франках и йенах, то есть в тех валютах, в которых ставки с лета не выросли. Сейчас доля кредитов во франках в портфеле банка составляет 42%, причем эта валюта весьма популярна в регионах.

        В наступающем году банки все больше будут идти в регионы, активно открывать там отделения или сотрудничать с брокерами. Причем, самое перспективное направление – ипотечное кредитование новостроек.

        Доли основных участников ипотечного рынка в России к началу 2008 года распределились следующим образом:

- Госбанки (Сбербанк, ВТБ) - 31%, что в 2 раза больше, чем на начало 2007 года.

- Специализированные банки - 33% (увеличение с начала 2007 г. составило 3%)

- Небольшие, в том числе региональные банки - 25%, что на 15% меньше, чем на начало 2007 года.

- АИЖК - 11%, что на 4% меньше, чем на начало 2007 года.

        Рынок ипотеки в России очень дифференцирован. Так например, более 30% всех ипотечных кредитов приходятся на 4 региона: в г. Москва, Санкт - Петербург, Московская и Тюменская области (в остальных 84 регионах было выдано 70% всех ипотечных кредитов).

        Средняя ставка по выданным  ипотечным кредитам за 2 квартал 2007 года составила 13%, в зависимости от региона ставка составляла от 11% до 15%. Более низкие относительно средней ставки были в регионах  с обширными региональными программами субсидирования процентных ставок (ХМАО ЮГРА, Орловская, Тюменская, Кировская, Оренбургская области) [34].

                 Основные участники рынка ипотечного кредитования в РФ.

        Ситуация на формирующемся рынке рефинансирования ипотечных  кредитов во многом определяется развитием первичного рынка ипотеки.

          По итогам 1 полугодия 2007 года роли основных игроков распределены следующим образом:

   1) «Крупные ипотечные банки» " выдача и аккумулирование кредитов с целью их секъюритизации. (Внешторгбанк, Райффайзенбанк, УралСиб, Сбербанк и др.). привлекают ресурсы зарубежного и отечественного кредитного рынка;

2) «Специализированные банки» - выдача кредитов и рефинансирование кредитов у мелких и средних банков (Кит - Финанс, Дельта-Кредит). Привлекают ресурсы с зарубежного и отечественного кредитного рынка;

  3) «Малые ипотечные банки» - выдача кредитов и их частичная продажа РО АИЖК или иным рефинансирующим организациям. Испытывают дефицит оборотного капитала и проблемы с ликвидностью;

4) Региональные операторы АИЖК, жилищные кооперативы – выдача займов и продажа рефинансирующим организациям.

   В первой половине года наблюдалось активное развитие рынка ипотечных кредитов, а банки продолжали совершенствовать свои кредитные программы.

   Однако после кризиса на иностранных финансовых рынках эта тенденция переломилась - многие   банки стали более   тщательно  подходить  к оценке своих заёмщиков, некоторые   банки  повысили ставки по своим кредитам.    В   таблице 2 представлены итоги работы ведущих банков России на 01.01.2008 г.  с начала деятельности.

                                                                                                                       Таблица 2

     Итоги работы ведущих ипотечных  банков на 01.01.2008 с начала деятельности

     Осенью  кредитный рынок начал испытывать на себе воздействие кризиса ликвидности, выразившегося в возросшей стоимости ресурсов для игроков рынка и сложностях с привлечением внешних заимствований, на которые в последние годы приходился достаточно большой объем рефинансирования. Как следствие, банки были вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам, некоторые скорректировали свои подходы к андеррайтингу заемщиков. Ипотечный кризис в США, несомненно, отразился на итоговых результатах, которые могли быть ещё более впечатляющими. Несмотря на негативное влияние кризиса, ипотечные программы по итогам года оказались более выгодными, чем в начале.

           По данным ЦБ средневзвешенный срок кредитования вырос и составил более 190 месяцев (в начале года не более 182 месяцев), а средневзвешенная процентная ставка находилась на уровне 13% (в начале года лишь 14%). «Процентные ставки в первом полугодии падали почти у всех банков, но из-за кризиса ликвидности часть из них осенью вновь повысила стоимость ипотечных кредитов. Наибольшая доля жилищных кредитов, как и год назад, выдаётся в рублях. За 2007 год она увеличилась, и по данным ЦБ составила 80,60% (годом ранее - 71,57%). В прошлом году основные точки роста рынка переместились из крупнейших городов в регионы, а развитие региональной сети стало залогом устойчивого развития. По данным ЦБ, динамика роста объёмов выданных жилищных кредитов в регионах (без учёта Москвы и Санкт -Петербурга) была больше, чем в общем по рынку и составила 96,57%, а доля таких кредитов увеличилась с 75,62% в 2006 год до 79,36% в 2007. В 2007 году банки начали активную экспансию в регионы, это связано с тем, что до 2007 года весь рынок был сосредоточен в Москве и других крупных городах, в результате чего условия конкуренции здесь стали очень жесткими. Соответственно молодые развивающиеся банки начали открывать свои филиалы в регионах, где рынок почти не охвачен сетями крупных игроков.

        Доля ипотеки в сделках купли-продажи остаётся незначительной. По оценкам участников рынка на неё приходится лишь 10-15% всех сделок. «Доля ипотечных сделок в общем объеме покупок недвижимости выросла: в среднем по стране эта цифра увеличилась с 10% до 15%. Это средние показатели. В отдельных регионах доля сделок по ипотеке достигает 50%. В Москве – 18 – 20%».Ипотека пока не сильно влияет на цены на недвижимость, однако при дальнейшем росте доли в сделках купли-продажи оно будет усиливаться. Такое влияние тем сильней, чем больше недвижимости покупается в кредит. В ближайшие 3-5 лет ипотека останется практически единственным эффективным способом решения квартирного вопроса. Следовательно, в среднесрочной перспективе, при увеличении объемов кредитования, налаживании системы кредитных бюро, и, главное, – стабилизации ситуации на мировых финансовых рынках, влияние ипотеки рынок недвижимости может существенно усилиться.

        Оценивая влияние ипотечного кризиса США на дальнейшее развитие кредитования в России, многие эксперты предположили, что в этом случае следует ожидать продолжения роста ставок по кредитам и уменьшения высоко рискованных, таких, как кредиты без первоначального платежа и справок о доходах. Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, в ближайшее время будет весьма затруднён. Поэтому стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1-3%. Соответственно, повысятся ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, особенно, для тех, кто не имеет полностью подтвержденных доходов. Это не должно  помешать дальнейшему росту рынка. Сейчас банки обладают очень хорошим по качеству кредитным портфелем, который может привлечь интерес западных инвесторов к рефинансированию ипотеки в середине этого года. При этом, в наименьшей степени кризис коснётся банков мало зависимых от заимствований на зарубежных финансовых рынках, что будет способствовать росту их доли на рынке.

        К таким банкам в первую очередь относятся госбанки, успешная работа которых во многом будет зависеть от поддержки материнского банка. В целом рост рынка продолжится, хотя его темпы снизятся. Уже произошли изменения и будут еще в расстановке участников рынка: сегодняшняя ипотечная элита – это государственные банки и банки, в составе международных финансовых групп [33]. 

2.3. Ипотечное кредитование  в городе Екатеринбурге

        Екатеринбург один из наиболее динамично развивающихся городов РФ, по объему жилищного строительства в 2007 г он располагается на 2-3 месте. В настоящее время рост темпов строительства жилых метров в столице Урала обеспечивают всего 5 крупных игроков из 198 зарегистрированных компаний застройщиков. По данным комитета по строительству администрации г. Екатеринбурга, в первой половине 2007 г в эксплуатацию было введено 270 жилых дома, общая площадь возведенной.

        По данным Администрации Екатеринбурга, в 2008 г. в городе будет введено не менее 807 тыс. кв. м жилья. Результаты 2 прошедших месяцев демонстрируют, что этот показатель вполне реален. За январь — февраль в городе было сдано на 50% больше, чем за аналогичный период 2007 г. Кроме того, нужно учитывать, что, как правило, наибольшие объемы сдачи приходятся на конец года.

        Стоимость 1 кв. м жилья в среднем по Екатеринбургу составляет на сегодня порядка 63,7 тыс. руб. Эта цена может быть отнесена и к первичному, и к вторичному рынку. Одним из значимых факторов, повлиявших на резкий рост (свыше 100%) стоимости жилой недвижимости в 2007 г., явилась ипотека, которая сразу повысила спрос.