Ипотечное кредитование РФ

        В связи с тем что оформление  права собственности гражданами  на земельные участки, дачи, садовые дома и гаражи ранее было недостаточно урегулировано законодательством, требовало значительных затрат денежных средств, оформления большого количества документов, передача в ипотеку указанных видов недвижимости не была востребована. Недавние изменения законодательства, касающиеся регистрации права собственности на дачи , гаражи, садовые дома, позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет банки  заинтересуются ими  как ликвидным залогом.

        В настоящее время наиболее  часто заключаются договоры об ипотеке квартир и домовладений.

       В ипотеку может быть передано  также и не завершённое строительством  недвижимое имущество, возводимое  на земельном участке, отведённом  для строительства в установленном  законодательством порядке.

        Закон разрешает любые сделки с комнатами в коммунальных квартирах, приватизированных в частную собственность. Однако получить кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире достаточно затруднительно. Заложенная недвижимость должна быть ликвидной, чтобы банк мог легко её реализовать и удовлетворить свои требования из стоимости залога. Комнаты в коммунальной квартире к высоколиквидному классу недвижимости не относятся [6, С. 44].

        Ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Существуют также краткосрочные программы, которые рассчитаны обычно на три года. Кредит погашается в полной сумме в конце срока, а ежемесячные платежи включают только процент по кредиту. Наиболее часты фиксированные сроки (10, 15, и 25 лет)

        Частое условие банков – выплата кредита до достижения пенсионного возраста. Соответственно, заёмщик должен рассчитать свои возможности исходя из этого условия. Если же банк предоставит кредит заёмщику предпенсионного или пенсионного возраста, страховые тарифы (страхование жизни и здоровья заёмщика) в таком случае будут гораздо выше, чем обычные.

        Кредит можно получить в следующих  валютах: долларах; рублях; евро.

Ставки  по долларовым кредитам в среднем  на 2 – 3% ниже, нежели по рублёвым.

Сумма кредита, как правило, составляет не более 60 -70% рыночной стоимости покупаемого жилья. В основном сумма кредита зависит от дохода заёмщика и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита для каждого заёмщика конкретными цифрами. Другие банки, не ограничивая сумму кредита, налагают ограничения, связанные с доходом конкретного заёмщика или созаёмщиков и оценочной стоимостью приобретаемого жилья.

        Кредит и проценты по нему  выплачиваются в форме ежемесячных  аннуитетных платежей. Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, при этом сумма ежемесячных платежей одинакова. Это удобно как для заёмщика (поскольку он чётко может планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

        По общему правилу ежемесячный платёж, подлежащий уплате должником банку, должен быть в пределах 30 -35% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков (если они имеются) за соответствующий расчётный период. Оценивая вероятность погашения кредита, банки ориентируются на подтверждённую информацию о ежемесячных доходах заёмщика и созаёмщиков.

        Заёмщик обязан внести первоначальный  взнос на оплату части жилья  за счет собственных средств.  Оставшиеся деньги предоставляет  банк. Первоначальный взнос может составлять от 5 до 50% стоимости жилья. Чаще всего первоначальный взнос составляет 10 -30%. Первоначальный взнос для банка – это гарантия того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск для банка.

        В настоящее время появились  ипотечные кредитные программы  и с нулевым первоначальным  взносом.

        Процентная ставка зависит в  первую очередь от подтверждения дохода. Минимальные тарифы применяются к тем, кто имеет подтвержденный справкой      2 – НДФЛ или налоговой декларацией физических лиц доход.

        Кроме того, процентная ставка  может зависеть от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше).

     Специальные ипотечные программы:

     Социальная  ипотека – это проект Правительства РФ, который направлен на обеспечение жильём социально не защищённых граждан, очерёдников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки.

       Основные отличия социальной  ипотеки от коммерческой заключается в льготной стоимости квадратного метра жилья, более низких по сравнению с коммерческими кредитами процентных ставках, низком пороге первого взноса, длительности срока кредита (от 3 до 30 лет), предоставлении субсидии для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.

        В данной программе могут участвовать  очерёдники, признанные нуждающимися  в улучшении жилищных условий.

        Молодой семье – доступное жильё. Участниками программы могут стать семья в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 35-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 35-летнего возраста. Регионы принимают собственные программы кредитования молодых семей на покупку жилья, их условия отличаются незначительно по сравнению друг с другом.

        Военные сертификаты. Военнослужащие, имеющие выслугу десять лет и увольняющиеся по причинам проведения организационно-штабных мероприятий, по состоянию здоровья или по выслуге лет, вправе претендовать на получение субсидии. Размер субсидии определяется Госстроем РФ. Военнослужащие, имеющие право на дополнительную жилую площадь в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих», претендуют на расчет размера субсидии с учетом дополнительных квадратных метров общей площади [6, С. 58].

        Ипотечные программы в зависимости от вида недвижимости.

        Недвижимость, передаваемую в залог,  можно отнести к ряду категорий.  В зависимости от категории  недвижимости различаются условия  кредитования. Документы, необходимые  для оформления кредита, требования  к заёмщику.

        Жильё в процессе  строительства (новостройка)

  Новостройка – объект, который еще не оформлен в собственность. До момента регистрации права банку закладываются права требования на оформление квартиры в собственность. После регистрации права заёмщик оформляет залог квартиры. До оформления права собственности кредит выдаётся под повышенную процентную ставку, что связано с высоким банковским риском подобного кредитования. После получения квартиры  в собственность процентная ставка банком снижается. В некоторых случаях банки, сотрудничающие с какой-либо инвестиционно-строительной компанией, могут кредитовать приобретение квартир в домах,  строящихся этими компаниями, под более низкий процент на этапе инвестирования, чем после оформления права собственности на квартиру. 

         Существуют особенности приобретения  жилья в новостройке. 

До оформления прав собственности необходимо страхование  только жизни и потери трудоспособности заемщика. После получения квартиры в собственность и оформления ее  в  залог не нужно страховать риск утраты права собственности вследствие притязаний третьих лиц, достаточно страхования риска утраты и повреждения имущества, а также жизни и потери трудоспособности заемщика. Оформляя подобный кредит, банки часто используют безналичный перевод денег, что экономит средства (не взимаются комиссии за обналичивание  денежных средств). За безналичные переводы некоторые банки взимают комиссию, которая обычно меньше аналогичных сборов за получение наличных денег.

         Также заемщик экономит на  оценке предмета залога. Однако оценка может быть заметна проводимой банком юридической проверкой документов на строящееся жилье, стоимость которой соразмерна стоимости услуг оценщика.

         Основные требования к заемщику  и созаемщику:

1. гражданство любого государства и нахождение на территории Российской Федерации на законных основаниях;
2. возраст от 18 до 65 лет (на момент последнего платежа по кредиту);
3. трудовой стаж не менее шести месяцев (на последнем месте работы не менее трех месяцев).

        Квартиры на вторичном  рынке жилья, загородное жилье (коттедж).

        Стандартные требования к заемщику:

1. гражданство любого государства и нахождение на территории РФ на законных основаниях;
2. наличие официальной работы в регионе приобретения недвижимости;
3. возраст от 20 до 65 лет (на момент осуществления последнего платежа по кредиту).

        Кредитование под залог уже имеющейся недвижимости.

        Программы кредитования под залог  существующего жилья отличаются  от классической ипотеки тем,  что здесь нет минимального  первоначального взноса. Банк выдает кредит, который обычно не может быть более 30% от оценочной стоимости квартиры, которая переходит в залог [6, С. 67].

        Для получения ипотечного кредита заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека).

        Банком тщательно изучаются все  представленные документы. Кроме  оценки финансового состояния  заемщика особое внимание уделяется  технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.

        В соответствии с ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)»  договор об ипотеке должен  быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

        Государственная регистрация ипотеки  является публичной, т.е. любое  лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (выписку из Единого государственного реестра прав).

        Государственной регистрацией ипотеки  занимается залогодатель. Он представляет  в регистрирующий орган заявление  о государственной регистрации  по установленной форме; договор  об ипотеке (залоге), удостоверенный  нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица. Все данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

       Права залогодержателя (т.е. банка)  по обеспеченному ипотекой кредитному  договору и по договору ипотеки  могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой.

        В соответствии с Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ  закладная (документ о залоге  заемщиком недвижимого имущества)  представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она представляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя [4, С. 163].