Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМ. М.К АММОСОВА

ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ЭКСПЕРТИЗА, УПРАВЛЕНИЕ И КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ  
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ТЕМЕ:

 «Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                           Выполнила: ст. гр. ЭУН-08-1

                                             Сартаева Д.К

                                                                   Проверила: Семенова Т.С 

2011г.

г.Якутск

 

      Аннотация 

     В курсовой работе освещены теоретические и практические вопросы оценки стоимости коммерческой недвижимости разного вида, представляющей собой единый имущественный комплекс.

     Оценка стоимости недвижимого имущества проведена тремя подходами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, доходным.

     Работа состоит из 2 частей: теоретической и практической.

     В теоретической части, состоящей из одной главы, представлены методические основы теории и практики оценки стоимости недвижимости, проведен анализ макроэкономического положения в Республике Саха (Якутия), социально-экономической ситуации в регионе.

     В практической части на примере имущественного комплекса ООО «Эрэл», расположенного по адресу: г.Нерюнгри, ул. Аммосова, 1 была произведена оценка рыночной стоимости недвижимости.

     Оценка имущества проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Стандартов оценки, утвержденные Постановлением Правительства от 06.07.2001г. №519, Международных стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000).

     Аттестационная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии, изложена на листе, включает 1 рисунок, 18 таблиц. Библиография – 52 источников.

     рыночная стоимость коммерческая недвижимость

 

      Содержание 

Введение5

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

1.1 Необходимость оценки и её цели…………………………………..….……..7

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости……………………..…..8

1.3 Принципы оценки……………………………………………………….…….9

1.3.1 Принципы пользователя…………………………………………………..10

1.3.2 Принципы связанные с объектами недвижимости…………………...…11

1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой……………………………….13

1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования……....14

1.4 Подходы в оценке недвижимости…………………………………………..15

1.4.1 Затратный подход……………………………………………...…..………15

1.4.2 Рыночный подход…………………………………………..…….………..16

1.4.3 Доходный подход………………………………………………………….21

Глава 2. Отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса

2.1 Краткое изложение существенных фактов и выводов…………………….28

2.2 Определение термина рыночная стоимость……………………………….29

2.3 Объём и этапы исследования……………………………………………….29

2.4 Экономическая ситуация г.Нерюнгри………………………………….…..30

2.5 Рынок недвижимости……………………………………………….……….31

2.6 Среда местоположения……………………………………………..……….34

2.7 Описание улучшений (зданий)……………………………………….……..35

2.8 Определение стоимости объекта……………………………………………37

2.9 Затратный подход оценки………………………………………….………..37

2.9.1 Оценка стоимости земельного участка……………………………….….38

2.9.2 Оценка стоимости восстановления (замещения) строений………….....40

2.9.2.1 Восстановительная стоимость здания магазина…………………….…41

2.9.2.2 Восстановительная стоимость пристроенного склада……………..….43

2.9.2.3 Оценка накопленного износа……………………………………….…..44

2.9.3 Расчёт стоимости объекта затратным подходом……………………...…50

2.10 Подход прямого сравнительного анализа продаж…………………….…50

2.11 Доходный подход…………………………………………………..………58

2.12 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости…..….64

2.13 Заключение…………………………………………………………..……..66

Список использованной литературы……………………………………….….67 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     В условиях становления рыночной экономики в России недвижимость начинает свободно обращаться на рынке. И вопрос о стоимости объекта недвижимости, продающегося на свободном рынке, т.е. вопрос о его рыночной стоимости, становится важным как для продавца, так и для покупателя. Оценщик является третьей стороной в споре продавца и покупателя о цене недвижимости.

     Понимание факторов, влияющих на стоимость объекта, является важнейшим условием для правильного установления величины стоимости. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды, ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов. Для того чтобы оценить стоимость имущества, необходимо изучить физические характеристики недвижимости, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду. Стоимость оценки имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба и т.д. Оценка может проводиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения.

     Теоретическая часть курсовой работы построена на изучении трудов российских и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости. Методологической основой послужили Международные и Государственные стандарты, стандарты РОО профессиональной деятельности в области оценки, Гражданский кодекс РФ, Федеральные законы РФ, данные статистических отчетов, справочная и аналитическая литература. Она раскрывает основные понятия оценочной деятельности, подходы и методы оценки стоимости недвижимости.

     Вторая часть курсовой работы представлена в виде стандартного отчета о рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости (магазин и склад на территории г.Нерюнгри) с соблюдением нормативных требований к содержанию отчетов. Исходной информацией для написания практической части работы послужили документы, предоставленные ООО «Эрэл», которые приняты как достоверные, подробно и точно отражающие объект недвижимости. Эти материалы включали: "Сведения о состоянии имущества предприятия" (Ф №5), Инвестиционный паспорт г.Нерюнгри за 2000 год, договор на покупку права аренды, сведения из технического паспорта БТИ, свидетельство о государственное регистрации права собственности на строения.

     40% объектов недвижимого имущества, используемых для торговой деятельности, являются собственностью Комитета по управлению муниципальным имуществом при администрации (КУМИ) г.Нерюнгри и сдаются в аренду хозяйствующим субъектам. Анализируя социально-экономическую ситуацию в регионе, можно сделать вывод о том, что спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение, а действия местных органов власти (в частности КУМИ), направленные на пополнение местного бюджета, и выражающиеся в проведении аукционов по продаже торговых зданий указывают на оживление данного сектора рынка недвижимости.

     В этих условиях знания и практическая деятельность  по оценке данных объектов будут востребованы. 

 

      ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки недвижимости 

     1.1 Необходимость оценки и ее цели 

     Развитие рыночной экономики, возрождение института частной собственности обуславливают необходимость и возможность оценки собственности. Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Оценка объекта недвижимости означает определение в денежном выражении стоимости, которая должна отражать его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

     Представление о полезности имущества зависит от конкретных интересов собственника. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: государственные структуры, частные лица, контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки. Оценка недвижимости применяется в случаях:

     1. Оценка недвижимости для сделок купли-продажи.

     2. Кредитование под залог недвижимости.

     3. Оценка при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия.

     4. Оценка недвижимости при исчислении налогов на сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование).

     5. Оценка недвижимого имущества при его страховании.

     6. Оценка недвижимости в целях налогообложения.

     7. Оценка недвижимости в случаях принудительного отчуждения для государственных нужд.

     8. Оценка недвижимости при ее приватизации.

     В зависимости от целей оценки определяются различные виды стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, скраповая и т.п.). 

     1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 

     Стоимость недвижимой собственности зависит от множества объективных и субъективных факторов. 

     Таблица 1.1