Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

     Участники рынка недвижимости информацию о подробностях сделок и ценах конкретных продаж считают коммерческой тайной. Отсутствие сведений о продажах вынуждает опираться, в основном, на цены предложения. Выбраны все объекты, которые выставлялись на продажу за последние два года сравнимые по своим характеристикам с объектом оценки.

     Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах (магазины) приведены в приложении 4.

     Таблица характеристик объектов аналогов торгового назначения (магазины) - элементов парных продаж приведена в приложении 5.

     Расчет рыночной стоимости путем сравнения продаж объектов-аналогов сведен в таблице 2.16.

     В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов с объектом оценки одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись. 

     Таблица 2.16 Расчет стоимости магазина объекта подходом сравнительных продаж

 

     Для определения рыночной стоимости объекта методом продаж из совокупности объектов-аналогов отодбраны объекты близкие по цели использования и местоположению в территориальных зонах г.Нерюнгри.

     Таблица корректировок включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

     Цены предложений объектов сравнения 2, 3, 4 уменьшены на 10%, так как по данным риэлторских фирм разница цен предложений и продаж для такого типа недвижимости составляют 5-15%.

     Корректировка на дату продажи выполнялась исходя из разницы размера потребительской корзины на даты оценки и даты предложения (продажи) аналога.

     Корректировки на местоположение проводились с учетом Кзу – коэффициента, учитывающего территориальную зону расположения арендуемого объекта и удобство его коммерческого использования.

     Для каждого объекта-аналога выделим стоимость свободного земельного участка, который составляет 30% для типичной недвижимости.

     Поправка на износ рассчитывалась по формуле: 

      100 – И объекта

     Пи = ----------------------- , ( 4 )

      100 – И аналога 

     где Пи - поправка на износ;

     И объекта - фактический износ оцениваемого объекта;

     И аналога - фактический износ объекта аналога.

     У оцениваемого объекта и объектов сравнения различные размеры свободной земли. Стоимость, приходящуюся на 1 кв.м свободной земли, прилегающей к магазину, рассчитаем с помощью парной продажи объекта-аналога 1 и объекта-аналога 3 (см. приложении 5). Приведем цену предложения объекта-аналога №3 (ул.Чурапчинская) на дату оценки, увеличив на 20% (за счет роста размера потребительской корзины): 1150000 руб. * 1,20% = 1380000 руб.

     Разница в ценах предложений объекта №1 (пр.Геологов) и объекта №3 (ул.Чурапчинская): 1380000 - 1297850 = 82150 руб. Стоимость, приходящаяся на 1 кв. м свободной земли, прилегающей к магазину – 82150 руб / 189 кв.м = 435 руб./кв.м.

     Рассчитаем поправки в цены предложений за различные размеры свободной земли:

     - для объекта №1 27 кв.м * 435 руб. = -11745 руб.

     - для объекта №2 5 кв.м * 435 руб. = -2175 руб.

     - для объекта №3 39 кв.м * 435 руб. = -16965 руб.

     - для объекта №4 80 кв.м * 435 руб. = -34800 руб.

     Введем поправку за масштаб в цены предложений объектов-аналогов №1, №2, №3, №4. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади зданий большей площади ниже, чем зданий меньшей площади. Расчет проводится по формуле:

     ПМ = - 0,02536 * (Sобъекта – Sаналога), ( 5 )

     где ПМ - поправка на масштаб;

     Sобъекта - площадь оцениваемого объекта, кв.м;

     Sаналога - площадь объекта аналога,кв.м.

     Приведенная цена за 1 кв.м объекта аналога:

      Саналога

     С = (--------------- + ПМ ), ( 6 )

      Sаналога

     где С - приведенная цена 1 кв.м объекта аналога;

     Саналога - приведенная цена объекта аналога.

     Рассчитаем приведенную цену за 1 кв.м объекта №1:

     С = (865404 / 227 + ( - 0,02536 * (240 – 227)) = 3812 руб.

     Для объектов №2, №3, №4 приведенные цены рассчитываются аналогично.

     Оцениваемый объект и объекты сравнения отличаются техническим состоянием. Корректировка на состояние объекта применяется не к стоимости аналога в целом, а к стоимости единицы площади. Стоимость 1 кв.м улучшенного ремонта магазина рассчитаем с помощью парной продажи объекта-аналога №1 (ул.Геологов) и объекта-аналога №2 (пр.Мира). Приведем цены предложения объектов-аналогов на дату оценки, увеличив их на 1% и 2% соответственно (за счет изменения размера потребительской корзины):

     1285000 руб. * 1,01% = 1297850 руб. объекта-аналога №1;

     1699970 руб. * 1,02% = 1733970 руб. объекта-аналога №2.

     Определим стоимость единицы площади: объекта-аналога №1- 5643 руб./кв.м; объекта-аналога №2 – 7539 руб./кв.м.

     Разница в стоимости единицы площади объекта 1 и объекта 2 является стоимостью 1 кв.м улучшенного ремонта: 7539 - 5643 = 1896 руб./кв.м. Откорректируем стоимость 1 кв.м объекта аналога №2 (ул.Разрезовская) уменьшив её на 1896 руб.

     Стены оцениваемого объекта кирпичные, у объектов аналогов №1, №2, №3 железобетонные, необходимо откорректировать стоимость 1 кв.м вышеуказанных объектов аналогов на 1,5% в сторону увеличения, т. к. железобетонные стены отличаются пониженным теплосбережением. Приведенную цену аналога умножаем на площадь объекта оценки и прибавляем стоимость свободного земельного участка.

     Цена 1 кв.м объекта оценки находится в пределах от 1341660 руб. до 1401232 руб. Средневзвешенное значение - 1362811 рублей.

     Объекты-аналоги складов подобраны с учетом местоположения в близких по качеству территориальных зонах.

     Таблица характеристик объектов складского назначения по сравнимым продажам приведена в приложении 6.

     Таблица корректировок включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами Расчет рыночной стоимости путем сравнения продаж объектов-аналогов сведен в таблице 17. 

     Таблица 2.17 Расчет стоимости склада подходом сравнительных продаж

 

     Корректировки на права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, местоположение и износ выполняются таким же образом, как и для здания магазина.

     Цена 1 кв.м объекта оценки находится в пределах от 717130 руб. до 767276 руб., Средневзвешенное значение - 743584 рублей.

     Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки (магазин и склады), рассчитанная подходом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 2106395 рублей. 

     2.11 Доходный подход 

     Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. В данном подходе исследуется и оценивается потенциальная возможность недвижимости приносить доход. Доход может быть получен как в процессе эксплуатации объекта недвижимости, так и при последующей его продаже (реверсии).

     Для оценки стоимости доходной недвижимости традиционно применяют два метода: капитализации и дисконтирования.

     Метод дисконтирования денежных поступлений.

     Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, и состоит в приведении потока доходов за ряд лет к дате оценки. Прогноз будущих доходов делается по трем сценариям: оптимистическому, пессимистическому и наиболее вероятному. Период времени должен равняться средней продолжительности владения недвижимостью. Стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость денежного потока, полученного за рассмотренный период.

     Данный метод основан на учёте периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учётом состояния капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

     Метод капитализации.

     Метод капитализации позволяет на основании данных о предполагаемой величине годового дохода и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Величина ставки капитализации определяется на основе анализа рынка.