Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

 

     Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с признаками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недвижимости по своей природе неэффективный, а на его функционирование влияют множество факторов.

     Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• экономическое местоположение объекта недвижимости – местоположение объекта и связи его с рынком пользователя, т.е. близость к развитой инфраструктуре;
• архитектурно-конструктивные решения проекта;
• планировочные решения проекта;
• наличие коммуникаций;
• наличие вспомогательного оборудования;
• состояние здания;
• сейсмические;
• объем оцениваемых имущественных прав;
• экология;
• факторы спроса и предложения.

 

     1.3 Принципы оценки 

     Теоретической основой оценки недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанных участниками рынка недвижимости в мировой практике оценки. Оценочные принципы помогают учесть многочисленные условия формирования цен на недвижимость. В соответствии с этими принципами, недвижимость является относительно дефицитным товаром, спрос на неё создаётся её полезностью и доступностью, но ограничивается покупательной способностью. Оценивая объект недвижимости, необходимо опираться на принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

     Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие взаимосвязанные четыре группы:

     1 группа: принципы, основанные на представлениях пользователя;

     2 группа: принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

     3 группа: принципы, связанные с рыночной средой;

     4 группа: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 

     1.3.1 Принципы пользователя

     К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

     Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

     Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение при этом имеет за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как деньги изменяют свою стоимость во времени. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке. 

 

      1.3.2 Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

     К этой группе относятся следующие принципы:

     остаточной продуктивности (производительности) земли;

     предельной продуктивности (принцип вклада);

     возрастающей и уменьшающейся отдачи;

     сбалансированности;

     оптимальных величин;

     оптимального разделения имущественных прав.

     Принцип остаточной продуктивности (производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность (производительность). Чтобы пояснить это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли (см. табл.1). 

     Таблица 1.2 Составляющие производства и источники их покрытия

 

     Если в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

     Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

     Принцип предельной продуктивности (принцип вклада) означает, стоимость любого отдельного элемента (составной части недвижимости) зависит от величины его вклада в общую стоимость или степени её уменьшения при его отсутствии.

     Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

     Принцип сбалансированности (или пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны быть сбалансированы, оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли.

     Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины). При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

     Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. 

     1.3.3 Принципы, связанные с рыночной средой

     В группу принципов, связанных с рыночной средой, входят принципы: зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции, изменения.

     Принцип зависимости гласит: стоимость объекта недвижимости зависит от множества факторов - не только от характера экономической среды на примыкающей к оцениваемой недвижимости территории, ближайшей окрестности, региона («экономическое местоположение недвижимости»), но и национальных особенностей страны, международных связей.

     Принцип соответствия определяет понятие престижности в отношении рынка недвижимости. Любой объект недвижимости должен соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе. Объект оценки имеет максимальную стоимость в том случае, если его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и учитывать тенденции их развития для правильного прогноза будущей стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

     Принцип предложения и спроса. На стоимость объекта недвижимости оказывает большое влияние соотношение спроса и предложения. Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение новых законодательных и нормативных актов.

     Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты, что увеличивает конкуренцию. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (в случае стабильности спроса). Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

     Принцип изменения стоимости. Недвижимость, а также окружающая её экономическая, социальная и географическая среда, подвержены постоянным изменениям. Объекты недвижимости изнашиваются в процессе эксплуатации, меняются виды землепользования в результате деятельности людей. Экономические условия, изменяясь, создают предпосылки для развития рынка недвижимости. Демографическое и социальное развитие порождают потребность в различных видах жилья. Эти факторы способны изменять полезность объектов недвижимости в данном месте. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Поэтому оценка стоимости осуществляется на конкретную дату. 

     1.3.4 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПННЭИ) объекта недвижимости определяется как наиболее вероятное использование недвижимого имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке.

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшего и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

     Максимальная стоимость объекта недвижимости возникает также при оптимальном соответствии его функционального назначения, архитектурного стиля и др. виду землепользования и территориальной организации, сложившейся в данной местности. 

     1.4 Подходы в оценке недвижимости 

     Процесс оценки недвижимости базируется на ранее рассмотренных принципах и в соответствии с [4] должен выполняться с использованием трёх основных подходов оценки: затратного, рыночного и доходного. В рамках определенного подхода стоимость объекта оценки может быть определена различными методами (см. табл.1.3.). 

     Таблица 1.3 Подходы и методы оценки