Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

     Метод прямой капитализации дает достаточно точную оценку текущей стоимости объекта в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста.

     Процедура расчета имеет следующую последовательность:

     1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. ПВД включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

     Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной платы, то необходимо определиться с величиной рыночной арендной платы. Анализ рынка коммерческой недвижимости данного вида показал, что методика КУМИ г.Нерюнгри по расчету арендной платы за помещения  реально отражает разницу в арендных платежах между аналогичными объектами разного местоположения (центр города и окраина многоэтажной жилой застройки). Учитывая, что спрос на покупку торгово-складских помещений превышает предложения, а спрос и предложение на аренду соизмеримы, с большой долей вероятности можно принять прогнозную рыночную арендную ставку для оцениваемого объекта равной расчетной по формуле (2.1) (при условии, что эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель):

     - для магазина 240 х ( 7976 х 1,5 х 1,3 х 1,1 х 1,1 х 1,38) : 10 = 240 * 2597 = 623280 руб./год – потенциальный валовой доход (ставка арендной платы = 2597 руб.)

     - для склада 600 х (7976 х 1,5 х 1,3 х 0,95 х 0,5 х 1,38) : 10 = 360 * 1020 = 367200 руб./год - потенциальный валовой доход (ставка арендной платы = 1020 руб.).

     2. Определение потерь от незанятости и при сборе арендной платы на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

     Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, не погашают свою задолженность по аренде. На рынке такие потери обычно выражают в процентах от ПВД. Оценщик счел нужным учесть риск от этих факторов в размере: для магазина – 2%, для склада – 5%. Т.о. потери от незанятости помещения составят:

     623280 * 0,02 = 12466 руб. – для магазина;

     367200 * 0,05 = 18360 руб. – для склада.

     3. Действительный валовой доход (ДВД) рассчитывается, как ПВД за вычетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы.

     ПВД магазина = 623280 - 12466 = 610814 руб.

     ПВД склада = 367200 - 18360 = 348840 руб.

     4. Определение операционных (эксплуатационных) расходов – ежегодных затрат для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства (ДВД).

     Налог на строение – 2% от балансовой стоимости = 2331000 руб. * 0,02 = 46620 руб.

     Страховые платежи – 1% от балансовой стоимости = 2331000 руб. * 0,01 = 23310 руб.

     Расчет годовой арендной платы за землю 850 кв.м * 2,96 руб./кв.м = 2516 руб.

     К переменным относятся расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг:

• расходы на управление;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• расходы на вывоз мусора;
• коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация, телефон;
• расходы на эксплуатацию и ремонт;
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы по обеспечению безопасности;
• прочие расходы.

     Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от ДВД в зависимости от типа недвижимости.

     Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта – уборщиков, дворников, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования. Нормирование расходов на заработную плату зависит от типа недвижимости и выполняется либо по действующим нормативам, либо по данным статистики эксплуатации.

     Расходы на вывоз мусора включают вывоз твердых бытовых и пищевых отходов. Объём накапливаемых отходов зависит от функционального назначения недвижимости и рассчитывается в соответствии с действующими нормативами, либо по данным статистики эксплуатации.

     Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объёмов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов, если эти данные достаточно достоверны.

     Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату материалов и частично заработную плату для текущего ремонта здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше замещение, тем меньше расходы на ремонт.

     Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

     Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой собственности. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, эксплуатацию охранных систем и оборудование.

     Прочие расходы включают специфичные расходы, такие как на дезинсекцию, дератизацию и т.д.

     Затраты на коммунальные услуги определены исходя из затрат собственника ООО «Эрэл» в соответствии с договором №3054 от 24.12.2000 г. с учетом увеличения затрат на электроэнергию – на 30%; теплоэнергию, водоснабжение и канализацию - на 25%; на вывоз отходов, дезинсекцию и дератизацию на 10% .

     Расходы на замещение. Предполагается, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующим нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы – кровлю, покрытие пола, сантехнику, внутреннюю отделку, благоустройство и озеленение прилегающей территории. Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения.

     Затраты на капремонт рассчитываются исходя из необходимости ремонта через 33 года в размере 20% от полной восстановительной стоимости, т. о. годовые отчисления на ремонт составят (2648 тыс.руб. * 0,2) / 33года = 16 тыс.руб.

     В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

     Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода (ЧОД).

     959654 - 301726 = 657928 руб.

     5. Обоснование величины ставки капитализации.

     Ставка возвратной капитализации определим методом суммирования – способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой, берется «безрисковая ставка» и к ней, последовательно прибавляются поправки на дополнительный риск, на низкую ликвидность, на инвестиционный менеджмент и прибавляется ставка возврата капитала.

     Безрисковую ставку на момент оценки объекта принимаем исходя из ставки доходности по депозитам на 6 месяцев для вкладчиков АК СБ РФ – 16% годовых.

     Поправка на риск вложения в объект недвижимости – 1%.

     Поправка на неликвидность принята на уровне 1%, учитывая устойчивый спрос на рынке торговой недвижимости в г.Нерюнгри.

     Компенсация за инвестиционный менеджмент - 2%.

     Ставка возмещения капитала, учитывая неопределенность положения на отечественном рынке недвижимости, принимается равной 10%. При этом предполагаем, что возврат капитала произойдет через 10 лет. Ставка возмещения капитала 100% / 10 лет = 10%.

     Общая ставка капитализации: 16% + 1% + 1% + 2% + 10% = 30%.

     6. Определение текущей стоимости недвижимости.

     Для определения вероятной цены продажи объекта необходимо величину чистого операционного дохода от аренды объекта разделить на ставку возвратной капитализации.

     657928 / 0,3 = 2193093 руб.

     Таким образом, рыночная стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, составляет 2193093 руб. 

     2.12 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 

     Три традиционных подхода, использованные для расчёта стоимости объекта дали следующие результаты: 

     Таблица 2.18 Итоговая стоимость объекта оценки

 

     Целью согласования результатов расчета стоимости объекта оценки, определенной тремя подходами, является определение окончательной величины рыночной стоимости объекта оценки с учетом полноты и качества исходной информации.

     ЗП хорошо работает для только что построенных объектов или незаконченных строительством. ЗП придается меньший вес, т. к. оцениваемый комплекс относится к коммерческой недвижимости, а данный подход не отражает доходность объекта. Малое значение этому подходу придаётся и по следующей причине - при расчете стоимости объекта оценки не производились подробные сметные расчеты, а метод укрупненных обобщенных показателей стоимости допускает погрешность и зачастую приводит к значительному завышению стоимости объекта. В настоящее время такую ситуацию можно признать обычной для зданий и сооружений из традиционных строительных материалов (кирпич, железобетон), т.к. велика стоимость этих материалов и строительно-монтажных работ. А для районов Крайнего севера стоимость строительства значительно увеличивается за счет транспортных затрат. Т.о. удельный вес ЗП оценщик полагает принять равным 10%.

     Результатам, полученным по подходу прямого сравнительного анализа продаж, придаётся наибольший вес при хорошо развитом рынке недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости в Нерюнгри достаточно развит. Метод сравнимых продаж наиболее полно отражает рыночную ситуацию на сегодняшний день. Нам представляется правильным больший удельный вес придать подходу сопоставимых рыночных продаж, ввиду достаточного количества сопоставимых аналогов (50%).

     Доходный подход считается наиболее надёжным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт. Учитывая, что расчет основывается на информации за прошедший период, а размер дохода на прогнозный период взят с определенной долей вероятности, удельный вес подхода капитализации доходов принять на уровне 40%.

     Основываясь на доступной информации, оценщик пришёл к следующему заключению по итоговой величине: рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса в составе земельного участка площадью 850 кв.м, здания магазина и здания склада, расположенного по адресу: РС(Я), г.Нерюнгри, ул.Аммосова, 1 по состоянию на 15 января 2001 года составляет: 2213341 (два миллиона двести тринадцать тысяч триста сорок один) рублей. 

2.13 Заключение 

     В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.