Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

     К84-91 = 1,56 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей 1984 года в уровень цен 1991 года (Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д);

     К2 = 1,13 – территориальный коэффициент к индексу К84-91 (Приложение к Письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14Д);

     К91-2001 = 17,46 – расчетный индекс изменения сметной стоимости СМР по регионам Российской Федерации на основании данных региональных центров по ценообразованию в строительстве с учетом НДС 1991 года в уровень цен 1 квартала 2001 года [40].

     Предпринимательский доход (прибыль) (ПД) - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. По данным инвесторов и практикующих оценщиков г.Нерюнгри фактически прибыль предпринимателя составляет 20-30% от затрат на строительство. Оценщик в расчетах использовал норму прибыли ПД = 25%, учитывая выгодное расположение земельного участка и благоприятное положение на рынке недвижимости данного типа. 

     2.9.2.1 Восстановительная стоимость здания магазина

     В качестве аналога выбрано здание магазина универсального одноэтажного без подвала; фундаменты сборные бетонные; стены крупнопанельные бетонные; перегородки кирпичные и деревянные; покрытия железобетонные; кровля рулонная; полы плиточные, дощатые; отделка повышенного качества; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение; объёмом до 10000 куб.м; группа капитальности - I, 7 территориальный пояс.

     Восстановительная стоимость строительства 1 куб.м магазина ПВС69 рассчитывается по УПВС [ 45, табл.1] .

     Удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года составляет: 63,8 руб.

     Поправочный коэффициент по I климатическому району – 1,14, следовательно стоимость 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года с учетом поправки составляет: 63,8 * 1,14 = 72,73 руб/куб.м.

     Необходимо учесть уменьшающую поправку на отличие конструктивного элемента – кирпичных стен магазина от крупнопанельных бетонных стен объекта аналога: поправочный коэффициент 3% [45, п.15 технической части]. Скорректированная на конструктив аналога удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина с кирпичными стенами в ценах 1969 года составляет: ПВС69 = 72,73 * 0,97 = 70,55 руб.

     У магазина и склада смежная стена длиной 12,0 м. Рассчитаем поправку стоимости стен с учетом смежной стены для здания магазина. Удельный вес стоимости стен и перегородок 12% (табл. №7.121), удельная стоимость стен 70,55 * 0,12 = 8,47 руб. Для зданий I и II группы капитальности соотношение стен и перегородок составляет 73% - стены и 27% - перегородки, т.о. на стены приходится 8,47 * 0,73 = 6,18 руб. Определим долю смежной стены в периметре всех стен – 12/(12*2+20*2)=0,19. Стоимость смежной стены магазина 6,18 * 0,19 = 1,17 руб.

     В здании аналога учтена стоимость устройства вентиляции, т.о. необходимо уменьшить восстановительную стоимость на удельный вес вентиляции (5%), стоимость устройства вентиляции аналога составит 70,55 * 0,05 = 3,53 руб.

     Скорректированная на исключение смежной стены и вентиляции удельная стоимость строительства 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года составляет: ПВС69 = 70,55 – 1,17 - 3,53 = 65,85 руб.

     Строительный объём магазина - 840 куб.м.

     Полная восстановительная стоимость магазина на дату оценки будет равна:

     ПВС = 65,85 * 840 * 1,19 * 1,01 * 1,56 * 1,13 * 1,25 * 17,46 = 2 557 765 руб. 

     Таблица 2.5 Удельные веса и восстановительная стоимость конструктивных элементов здания магазина

 

     2.9.2.2 Восстановительная стоимость пристроенного склада

     В качестве аналога выбрано одноэтажного здание материального склада без рампы, фундаменты бутовые, бутобетонные, бетонные; стены кирпичные; перекрытия и покрытия деревянные; кровля рулонная; полы асфальтовые и дощатые; электроосвещение; объёмом до 2000 куб.м; группа капитальности III, 7 территориальный пояс.

     Восстановительная стоимость строительства 1 куб.м магазина ПВС69 рассчитывается по УПВС [ 44, табл.25] . Удельная стоимость строительства 1 куб.м здания склада в ценах 1969 года составляет 25,8 руб.

     Поправочный коэффициент по I климатическому району – 1,09, следовательно стоимость 1 куб.м здания магазина в ценах 1969 года с учетом поправки составляет: ПВС69 =25,8 * 1,09 = 28,12 руб.

     Строительный объём склада - 1260 куб.м.

     Полная восстановительная стоимость склада на дату оценки будет равна:

     ПВС = 28,12 * 1260 * 1,19 * 1,01 * 1,56 * 1,13 * 1,25 * 17,46 = 1638368 руб.

     Таблица 2.6 Удельные веса и восстановительная стоимость конструктивных элементов здания склада

 

     2.9.2.3 Оценка накопленного износа

     Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной стоимости здания, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

     Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Физический износ здания (Фз) определяется по формуле:

     n

     Фз = S Фкi* Ci , ( 2.3 )

     i=1

     где Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента,

     Ci – восстановительная стоимость отдельной конструкции, элемента,

     n – число отдельных конструкций, элементов в здании.

     Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

     Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

     Для определения накопленного износа применяется подход разбивки на компоненты. Величина исправимого износа определена на основе визуального осмотра с учетом рекомендаций [37]. 

     Таблица 2.7 Исправимый физический износ короткоживущих элементов здания магазина

 

     Таблица 2.8 Неисправимый физический износ короткоживущих элементов здания магазина.